律师代理房屋出租人某贸易公司参与房屋承租人某电器店、某商行诉其财产损害赔偿纠纷案

2018年10月29日，山南某贸易公司对外出租的彩钢板“库房”发生火灾，造成了3名租户库存副食品、日用百货用品及家用电器等商品灭损的损害结果，受损方申报的经济损失共计382万余元。根据消防部门的事故责任认定结果，事故起火原因不排除其中存放家电的库房电器线路故障引燃周边可燃物导致火灾发生的可能。

事故发生后，3名租户提起了民事诉讼，主张库房出租人山南某贸易公司对火灾事故承担责任并赔偿经济损失共计380余万元，其中2名租户还将起火的库房（电器仓库）承租人也作为了共同被告；被告方亦向电器仓库承租人提起了反诉，要求发生火灾的库房承租人对火灾事故承担法律责任，并赔偿由此造成的库房灭火的经济损失50余万元。

火灾事故引起的财产损害赔偿纠纷作为一般侵权案件，只有行为人存在侵权事实才有承担责任的事实，而侵权事实的成立依赖于行为人违反了特定的作为义务；由于本案中租赁标的物出租人并未违反任何作为义务，因此，承租人不存在要求出租人承担侵权责任的请求权基础，相反，由于作为准物权人的库房承租人对租赁标的物未尽善良管理之责，且没有尽到合同约定的修缮责任，库房出租人理应有权根据一般侵权责任理论向对方主张由此导致的财产损害赔偿责任（或违约责任）。具体理由如下：

1.租赁标的物发生火灾引起的财产损害赔偿纠纷作为一般侵权案件，承租人只有举证证明了出租人未尽合同上的作为义务或法律上的作为义务，并进一步证实了违反作为义务的行为与特定损害结果之间存在因果关系的前提下才有可能向出租人主张侵权责任。

2.根据《侵权责任法》第三十七条，结合本案租赁标的物的用途和合同约定，由于租赁标的物并不属于提供公众聚集服务的场所，出租人显然不负有保障标的物排除火灾隐患的法律意义上的安全保障责任。

3.根据《房屋租赁合同》第七条，承租人租用房屋时应当首先检查并确保租赁房屋有没有损坏的地方，而房屋内的电气线路理应属于检查范围；同时，该条规定了租赁期内的房屋维修责任在于承租人，并特别约定了租赁期内如租赁房屋发生火灾的，由此导致的后果及费用均应由承租人负责；基于此，本案中出租人同样也不负有基于合同约定的、自将标的物交付承租人后至合同期满日期间保障标的物不存在任何瑕疵和隐患的作为义务。

4.根据《合同法》第二百二十一条，即使本案中的火灾确系租赁标的物内电线外表绝缘层老化引起电线短路所致（注：火灾事故认定中只是说了“不排除库房电器线路故障引起火灾的可能性”），由于租赁期内承租人已经完全占有并在实际使用租赁标的物，出租人丧失了对标的物的控制，因此，作为标的物的准物权人理应担负起标的物内电线等是否存在任何安全隐患的善良管理之责，出租人当且仅当被承租人明确告知租赁房屋电线存在故障并且被要求修缮时才承担对标的物的维护责任（注：姑且不论《租赁合同》中明确约定了由承租人承担维修责任的事实）。

本案作为适用“过错责任”归责原则的案件，发生火灾的库房承租人根本未能举证证明接入库房内的电线存在老化并因此引发火灾并最终导致损害结果的事实，乃东区消防大队的《火灾事故责任认定书》也只作出了起火原因“不排除18号电器仓库电器线路故障引燃周边可燃物导致火灾发生的可能”，且根据消防部门所做的“火灾事故认定说明记录”及有关证人证言可证实事发时起火的仓库承租人库管人员存在私自使用购买的电源插板插在仓库内设置的电源插座上并给其电动车充电的事实，并且能够证实18-19号库房地面发现的疑似充电器有熔珠现象；根据这些事实可知，火灾的引起完全是因为承租人库管人员私自用接线板给其电动车充电且将充电中的电动车置于无人看管的情况下因引发电线短路所致，且承租人作为库房的实际占有、使用和管理的主体，明明将租赁标的物用于其库房的前提下，并未担负任何与之相配套的管理之责，从而引发了火灾并最终导致了包括承租人、其他相邻承租户财产及出租人的库房损毁的损害结果。

山南市乃东区法院一审判决：（2019）藏0502民初29号、30号、64号”《民事判决书》

山南市中级法院二审调解结案：库房业主最终承担的赔偿金额较之受损租户提出的请求金额所占比例为23%。

山南市乃东区人民法院一审判决认为：火灾的发生与起火的库房承租人在承租期间未尽防范措施和善良管理人安全使用义务存在因果关系，故该库房承租人应当承担侵权责任，同时，一审法院认为库房业主作为库房消防责任主体，具有安全管理义务，但其对案涉仓库的消防设施、器材未进行管理，且库房内隔墙均为彩钢板，耐火等级低，火灾荷载大，其过错与火灾事故造成的财产损失间具有因果关系，因此库房业主也应承担侵权责任。综上，一审最终判决由库房业主承担事故损失额的40%，并判令由电器仓库承租人承担60%的赔偿责任。

各方当事人不服一审判决后提起了上诉，山南市中级人民法院受理后，依法组织了调解，并且该案双方当事人在二审阶段最终达成了调解。根据调解书，库房业主最终承担的赔偿金额较之受损租户提出的请求金额所占比例为23%。

《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。据此，租赁的法律关系中，出租人和承租人可以合同约定的形式对租赁标的物的维修责任进行特别安排。

《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此，即使一份租赁合同中双方主体就标的物的维修责任未作出特殊约定，出租人对租赁标的物所应履行的维修义务应当以在租期内实际占有、使用租赁标的物的承租人提出要求为前提。

《侵权责任法》第三十七条规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任；因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任；由于本案租赁标的物并不属于上述公共场所，出租人也并没有将标的物提供给承租人用于提供餐饮娱乐等服务的公共场所，出租人并不负有对标的物的安全保障责任。

《合同法》第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，其他因火灾而受到财产损害的库房承租人若要以上述规定为由向出租人主张（违约/侵权）法律责任的前提是：出租人是否因为第三人（也就是发生火灾的库房承租人）原因造成了对其他库房承租人的违约。

《合同法》第二百二十二条【租赁物的保管】规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。据此，承租人负有妥善保管租赁标的物的法定业务。

《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。火灾事故引起的损害赔偿责任作为一般侵权责任，唯有证明出租人存在过错并引起了损害结果，承租人才可主张索赔。

租赁标的物发生火灾引起的财产损害赔偿纠纷作为一般侵权案件，承租人只有举证证明了出租人未尽合同上的作为义务或法律上的作为义务，并进一步证实了违反作为义务的行为与特定损害结果之间存在因果关系的前提下才有可能向出租人主张侵权责任。