律师代理某制药集团公司参与某房地产开发公司诉其合同纠纷一审案

2014年4月，为推动城区企业“退城入园”政策，某市政府出台了《某市城区工业企业“退城入园”土地收益处置试行办法》，支持鼓励城区工业企业迁入某市工业园。同时国家对制药企业GMP认证的相关要求，某制药集团必须在2013年底以前通过GMP认证，否则将面临被迫停产关闭的危险。以某制药集团当时老厂区的基础设施和生产设备，无法通过该项认证，必须进行全面的厂房和设备改造。因此该集团决定将厂区整体搬迁到某市工业园。由于新厂房建设缺乏资金，2012年10月，某制药集团有限公司（下称“制药公司”、“制药集团”）与某房地产开发有限公司公司（下称“房地产公司”）签订了《某制药集团新厂区建设项目BT合作协议》（下称“BT协议”），制药公司以老厂土地及预期收益换取房地产公司先期垫资承建制药公司新厂的土建工程，协议约定“某制药集团确保将老厂区土地通过市国土局以公开拍卖方式，将该宗地落户到房地产公司名下”；“房地产公司确保制药集团在该宗地土地收益为1.5亿元”；“房地产公司支付制药集团1.5亿元收益用垫资建厂的工程款冲抵1.0亿元，其余5000万元等土地开发收益后再付给制药集团”。

由于该制药集团是该市医药产业的支柱企业，因此市政府大力支持该企业进行搬迁。制药集团“退城入园”的基本运作思路是：由房地产公司垫资帮制药集团修建新厂房，市政府将制药集团位于老厂区原有工业用地变性后进行招、拍、挂，中标单位将土地出让金上缴给政府部门，待政府部门将土地收益返还给制药集团后，制药集团再根据BT协议和房地产公司进行结算。

2013年9月，房地产公司同其他四个自然人合伙人共同摘牌了制药公司老厂区的两宗地，合计81.2亩，并签订了《成交确认书》，土地出让金总价款约18900万元。2015年9月，由房地产公司垫资建设的制药公司新厂土建主体工程完工，两家公司协商后，实际决算工程价款为1.2亿元。另，制药公司受房地产公司委托，已为其代付土地出让金到市财政土地价款专户15440万元（其中含房地产公司及合伙人支付的580万元），房地产公司尚欠付土地出让金约3460万元。

2014年11月，国务院下发了《关于清理规范税收等优惠政策的通知》，要求各地区、各部门取消给企业或投资者制定的缴纳税收或财政支出优惠政策，因此市政府在给与制药公司搬迁停产损失等款项后，无法按照“退城入园”相关政策兑现将土地拍卖收益全额返还给制药公司，制药公司也无法支付返还给房地产公司。房地产公司要求制药公司代为缴纳欠付的土地出让金，制药公司无法接受。各方在经过了长达5年的协商后，均无法达成有效一致的意见。

2018年7月，房地产公司向法院提起诉讼，请求判令制药公司缴纳仍欠缴的土地出让金3500万元，由制药公司承担履行过程中除土地交易税款、土地交易费以外的费用。同时房地产公司主张制药公司违反了《BT协议》约定，未能在2013年1月31日前启动土地拍卖程序，迟延两个月以上，应当赔偿房地产公司违约金1000万元；以及制药公司未能在2016年9月30日之前向房地产公司交付土地使用权，应按5万元每天支付迟延履行违约金。上述迟延履行违约金，暂计4175万元。

由于制药公司正处于上市申报的关键时期，在与房地产公司协商无果后，辗转多家律所，于2018年9月，委托律师代理其应诉。律师接受委托后，组织律师团队深入研究该案，分别于2018年11月，2018年12月，以及2019年2月多次赴外地参与庭审并积极组织各方进行协调，最终该案以房地产公司撤诉结案。

我们认为，本案主要争议焦点为《BT合同》的部分合同条款的效力问题以及双方是否已经通过相关合同条款变更了土地出让金的缴纳主体，即由谁来支付已摘牌土地欠缴的3460万元土地出让金的问题。

首先，我们主张部分合同条款无效，包括：（1）合同条款中关于制药公司“确保将位于某东路的原厂区土地（土地面积111.11亩）通过市国土局以公开拍卖方式，将该宗土地落户到房地产公司名下”的约定违反了法律强制性规定，因为土地落到谁名下属于行政许可的权利范围；（2）“在本补充协议签订后3个月内，制药公司负责协调相关部门，确保实现房地产公司办理土地权证手续时只须缴纳土地交易税款、土地交易费即可落户到房地产公司及其合作人”的约定违反了法律强制性规定，因为缴纳土地出让金是法定义务，不能由制药公司协调免除该缴纳义务。

其次，合同中“确保实现房地产公司办理土地权证手续时只须缴纳土地交易税款、土地交易费即可落户到房地产公司及其合作人”的表述并不是制药公司针对土地出让金交纳主体变更的意思表达，只是对缴纳土地出让金后办理出让土地权证手续的补充，并未对土地出让金的缴纳主体作出明确变更。

一、房地产公司要求制药公司缴纳土地出让金，无法律依据及事实基础。

（一）按照法律法规规定，诉争土地的土地出让金的缴纳主体应当而且必须是房地产公司。

我国关于土地出让的相关法律规定土地出让金应当由土地受让人缴纳。房地产公司在2013年与政府签订了两份土地成交确认书明确说明，房地产公司是上述确认书确认成交的土地（也即涉及本案讼争两块土地）出让金（1.89亿元）的缴纳义务人。因此，根据法律和上述事实，房地产公司必须承担上述诉争土地的土地出让金的缴纳义务，亦应当承担未按照上述确认书要求缴纳土地出让金及其他相关土地出让费用的不利后果。

（二）《BT协议》约定及双方实际履行行为已明确房地产公司是缴纳土地出让金的主体。

①《BT协议》第一条第2款规定：“甲乙（备注：《BT协议》和《BT补充协议》中列明的甲方为制药公司，乙方为房地产公司）双方商定，乙方在该宗土地竞拍过程中的竞拍成交价款（1.89亿元）不作为结算依据，只用以满足土地出让的程序性要求，由此引起的政府有关部门、财政、国土局的协调工作由甲方负责”。

②《BT协议》第二条第2款规定：“乙方为土地竞拍所交纳的拍卖押金（实际未缴纳）以及在成交确认后向政府部门交纳的土地价款扣除税费及相关开支，由甲方按市政府给予的优惠政策，协调相关部门尽快返还给甲方，再由甲方支付给乙方。

③《BT协议》第五条第1款第③项“乙方为土地竞拍所交纳的拍卖押金以及在成交确认后向政府部门交纳的土地价款，如果甲方不能按照约定的时间内返还并支付给乙方，甲方按每1天向乙方支付违约金1000元”。

④《BT协议》第五条第2款第②项“乙方要及时准备资金交纳土地拍卖押金（双方商定3000万元）和成交后的土地价款，如乙方不能及时缴纳押金和成交后应该交纳的土地价款，导致土地不能落户到乙方，责任由乙方承担，乙方必须支付违约金1000万元给甲方”

⑤房地产公司在诉状中也明确表述了“原告（即房地产公司）在土地摘牌过程中交纳的土地价款，扣除税费及相关开支，由被告（即制药公司）在土地成交确认后2个月内协调返还给原告（房地产公司）”。

（三）《BT补充协议》未明确约定变更土地出让金缴纳主体，土地出让金交纳主体仍为原告。

原告以《BT补充协议》第一条第1款有关“甲方位于某东路的原厂区土地的其中二宗地已于2013年9月23日挂牌并由乙方及其合作人摘牌，在本补充协议签订后3个月内，甲方负责协调相关部门，确保实现乙方办理土地权证手续时只需缴纳土地交易税款、土地交易费即可落户到乙方及其合作人”之条款，误导土地出让金应由被告来缴纳，是一种恶意诉讼行为。本条款并未有针对土地出让金交纳主体变更的意思表达，只是对缴纳土地出让金后办理出让土地权证手续的补充，并未对土地出让金的缴纳主体作出明确变更。根据《合同法》第78条的规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。因此，土地出让金的缴纳主体仍然是原告。

综上所述，土地出让金无论是从法律层面还是合同约定以及双方事实上的履行行为，缴纳主体都只能是原告方。

二、制药公司已履行协助义务，诉争的地块土地使用权证未能办理是因为房地产公司未足额向政府主管部门缴纳土地出让金。

（一）房地产公司认为《BT补充协议》第一条第1款“甲方位于某东路的原厂区土地的其中二宗地已于2013年9月23日挂牌并由乙方及其合作人摘牌，在本补充协议签订后3个月内，甲方负责协调相关部门，确保实现乙方办理土地权证手续时只需缴纳土地交易税款、土地交易费即可落户到乙方及其合作人”表达的意思是其只需承担土地交易税款、土地交易费而不需要交纳土地出让金即可将土地落户到自己名下，是对合同条款严重恶意误导。

首先，房地产公司具备办理土地权证手续的条件时即交纳全部土地出让金后，制药公司才协助办理后续的土地落户手续。

其次，它所表述的原意是由房地产公司交纳办证过程中的土地交易税款、土地交易费，由制药公司垫付行政规费和工作经费等行政性收费。这点在《BT补充协议》第一条第2款“....本次缴纳已摘牌二宗地的土地价款中政府部门需要扣除土地拍卖过程中的行政规费和工作经费，乙方缴纳其中的580万元，超过580万元的费用由甲方垫付。甲方为乙方垫付的这部分资金，乙方在支付甲方土地收益余款的同时支付清账”得到印证。

支付土地出让金是土地摘牌人的法定义务。根据“谁摘牌谁缴纳”的原则，土地出让金只能是由房地产公司缴纳。

如制药公司按照房地产公司要求支付土地出让金，则房地产公司基于其施工义务所能够向制药公司主张的工程款远低于其本案诉讼主张的款项，即房地产公司本应支付制药公司1.5亿元款项，但仅仅支付了1.2亿元，尚有3000万元房地产公司没有支付给制药公司，而制药公司却反过来要向房地产公司再支付3500万元，严重违背客观事实及合同约定。

第二，制药公司是被政府收回了土地应该获得土地补偿金的一方，却反过来成了交纳土地出让金的一方，更明显违背了客观事实及合同约定。

（三）在合同项下，制药公司承担的是协调和协助义务，且制药公司已经履行了该项义务。该协调义务是制药公司协调办理权证手续中减免相关的行政性缴费，并未有协调土地出让金不交或由制药公司自己来缴纳的任何意思表达。

《BT补充协议》第一条第1款并未有针对土地出让金交纳主体变更的意思表达，只是对缴纳土地出让金后办理出让土地权证手续的补充，并未对土地出让金的缴纳主体作出明确变更。根据《合同法》第78条的规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。因此，土地出让金的缴纳主体仍然是房地产公司，房地产公司必须足额缴纳土地出让金。

三、《BT协议》和《BT补充协议》涉及本案诉讼中的部分合同条款无效。如：

①《BT协议》第一条第1款“甲方确保将位于某东路的原厂区土地（土地面积111.11亩），通过市国土局以公开拍卖方式，将该宗土地落户到乙方名下”。

②《BT补充协议》第一条第1款“甲方位于某东路的原厂区土地的其中二宗地已于2013年9月23日挂牌并由乙方及其合作人摘牌，在本补充协议签订后3个月内，甲方负责协调相关部门，确保实现乙方办理土地权证手续时只须缴纳土地交易税款、土地交易费即可落户到乙方及其合作人”。

上述条款都在不同程度上违反了《合同法》第52条第（三）款和第（五）款之规定，应认定为无效条款。

四、房地产公司主张要求制药公司承担违约金，无法律和事实依据。

（一）按照《BT协议》，诉争土地的拍卖程序已经按照协议约定启动，房地产公司诉求制药公司支付1000万元违约金没有事实依据。

根据制药公司提交的证据中双方2013年3月4日签订的《某制药公司新厂区项目工作备忘录》，土地拍卖程序启动时间已经由2013年1月31日延期至2013年4月30日，这个时间双方均认可，后制药公司在规定时间内启动了该地块的评估工作，某市政府也在2013年4月18日将该土地使用权收回后纳入土地储备范围。以上证据充分表明制药公司没有违反约定，而是按合同约定按时启动了土地拍卖程序。

（二）制药公司在2016年9月30日之前已将原厂房部分的土地进行了移交，厂房部分土地被房地产公司实际占有、使用、收益。未能办理土地使用权证是因为房地产公司未履行交纳土地出让金，而非制药公司未履行协助义务。

合同约定的是制药公司在2016年9月30日之前向房地产公司交付土地使用权，而不是土地使用权证。土地使用权证的办理是房地产公司向国土部门办理并取得，而不是向制药公司办理并取得。事实上，2013年4月，制药公司的土地使用权已被某市国有土地部门收回，制药公司已经不享有该诉争土地的土地使用权。

综上所述，房地产公司诉称“若制药公司未能在2016年9月30日之前向房地产公司交付土地使用权，则按5万元每天支付迟延履行违约金”既没有事实依据，也无法律依据。

综上，房地产公司的各项诉讼请求既无事实依据也无法律依据，房地产公司诉称由于制药公司迟延履行行为导致其投资至今未能收回缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回房地产公司全部诉讼请求。

某房地产公司撤诉。

原告某房地产公司诉被告某制药公司合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案。原告某房地产公司于2019年3月20日向本院申请撤诉。

本院认为，原告撤回起诉的申请系对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，依法应当准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定，裁定如下：

准许某房地产公司撤诉。

合同部分条款无效与合同的整体的效力问题。

根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。合同中的某项条款因违反法律所以视为无效，不会影响整个合同的效力，在整个合同中某条款的取消不影响合同中其他条款的履行时，合同还是有效合同。结合到本案中，制药公司在履行合同过程中协助房地产公司实现BT协议中的约定，引发双方争议的主要原因在于BT补充协议第一条第1款，出让金由谁缴纳的问题，房地产公司认为通过“甲方负责协调相关部门，确保实现乙方办理土地权证手续时只需缴纳土地交易税款、土地交易费即可落户到乙方及其合作人”之条款，实际上已经变更了土地出让金的缴纳主体，但是制药公司却认为该条款只是对缴纳土地出让金后办理出让土地权证手续的补充，并未对土地出让金的缴纳主体作出明确变更。根据《合同法》第78条的规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。另外，该条款中关于由制药公司协调相关部门确保房地产公司不需要缴纳某些税费的表述，也因为违反了相关政府关于缴纳相关税费的法律规定而无效。

但是，上述无效条款，并不影响双方已经实际履行的合同内容，合同已经实际履行的部分是有效的，即制药公司是代房地产公司或者受房地产公司的委托代缴了1.54亿元土地价款，双方只是一种委托关系，而不是代履行的关系。

由于市场经济的发展土地价值越来越高，关于土地的纠纷也越来越多，本案中双方当事人签订合作协议。后因土地出让金问题引发一系列纠纷致使土地使用权证未能顺利办理，原告认为根据合同约定被告应当返还其缴纳的土地出让金，而被告辩称根据法律规定土地出让金本就应当由原告缴纳。事实上，双方签订的合作中存在多条不符合法律强制性规定的条款，由于双方的权利义务约定不明确，从而导致了巨大的风险。

建议今后签订合同时应让专业法律人员对合同进行仔细审核，依据相关法规、规定、缔约项目性质、行业操作规定，对合同标的、条款内容、法律术语、履行条件、是否登记等相关事项与是否有致使合同无效的情况进行审查。