律师代理第三人业主委员会参与某部队诉某区政府、某街道办事处撤销业主委员会备案行政诉讼案

西郊某部队为北京市某区万泉寺小区的建设单位，该小区系某部队于2001年立项由该小区住户集资建设，2016年在北京市某区人民政府某街道办事处指导下成立业主委员会，该行为已经街道办事处备案。

某部队以侵犯该单位权益为由不服该备案行为向某区政府提出复议，某区政府维持了原备案决定，某部队遂向某区人民法院提起行政诉讼，请求确认被告街道办作出的街道办事处业备[2017]年第01号备案行为违法，并依法撤销该备案行为；撤销被告某区政府作出的丰政复字[2017]140号《行政复议决定书》。

律师代理本案第三人某业主委员会参加诉讼并发表如下代理意见：

一、第三人具备自然、合法的业委会资格和条件。该小区系原告2001年所在单位与北京某房地产开发公司合作建设经北京市政府职能部门批准“申报商品房建设计划”的离退休干部住宅楼项目，前期土地拆迁补偿费用均由某部队符合安置条件的离退休干部共同出资支付，并陆续吸纳原某军装备论证研究中心、原某师、解放军某学院等单位符合安置条件的离退休干部共同出资购地兴建，后某部队作为建设单位，在未征得共同出资购地建房的全体老干部同意的情况下，擅自脱离开发商，将该项目改变为所谓的“军队经济适用房”建设项目。该项目于2009年竣工，2011年初，绝大多数符合条件的购房者已经入住，至今引进物业管理也已经7年整。按照购房者与原告签署的《购买经济适用住房协议书》第五条之约定乙方付清购房款后，拥有住房全部产权，据此，该小区住户具备业主的自然身份，依照相关法律、法规成立业主委员会是依法行使自身合法权益的应有之义。

二、依照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《北京市物业管理办法》召开业主大会并成立业主委员会，是第三人正常行使其合法权益的法律行为。推进物业小区社会化管理是新形势下实现居民生活管理自治的重要步骤，也是军队继《进一步深化军队住房制度改革方案》之后推进社会化保障，切实减轻部队负担的实践性工作，2009年解放军总后勤部颁布《关于加快推进军队人员自有住房物业管理的意见》明确规定，要求军队各大单位加快推进军队后勤保障社会化，切实减轻部队官兵负担、提高部队战斗力，要求按国务院《物业管理条例》要求、参照当地人民政府有关政策的规定，将军队人员自有住房管理与军队营房管理体制剥离，实行“业主自治”的物业管理。按照上述指导思想和基本原则，文件中由建设单位组织业主大会筹备组，与《北京市物业管理办法》规定的建设单位申请和业主自行申请成立业主大会的“双启动机制”并行不悖，并规定军队人员购买自有住房后，尚未办理个人房屋所有权证的，建设单位要抓紧按规定组织办理，自有住房小区没有成立业主大会和业主委员会的，要尽快成立。

依照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《北京市物业管理办法》及上列文件，该小区业主在某区政府、某街道办事处等业务管理部门的指导下成立业主大会并选举成立业主委员会是正当行使全体业主合法权力的合法行为，在过程中也已经充分告之原告并请求其行协助之责（第三人曾致原告《通知函》，2016年12月7日原告曾向街道办事处发函件），2017年5月原告的工作人员通过电子通信的方式曾明确向第三人通报有转移管理权的意愿，实际工作中原告迟迟不愿做出移交的行为表示，并于7月份拒绝与第三人接触洽商该小区的物业自治及其他管理问题，在第三人提出由原告移交物业资料及相关管理权限之民事诉讼后，原告不是积极主动地与第三人沟通商讨如何解决，反倒提出业主委员成立非法、政府部门违法行政诉讼，属于对诉权的不合理利用。

三、第三人的产生全程透明规范，结果合法，应当得到法律的承认和社会尊重。该小区业主大会召开之前，由本小区二百余户业主正式向某街道办事处提出筹备业主大会书面申请，在得到批准后，由街道办事处组织、指导下成立首次业主大会会议筹备组，首次业主大会会议筹备组由组长和11名业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。在此基础上于2016年11月24日召开了首次业主大会，大会选举产生了业主委员会，通过了《XX小区业主大会管理规约》及《XX小区业主大会议事规则》，并报某街道办事处备案，按照法律规定，业主大会及业主委员会已经完成所有的规范组织活动。

四、该小区业主委员会主任甲某自然人身份明确，系该院合法业主。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第二款规定，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。甲某自2001年参加原告在该小区共同出资购地建房，并于当年底前分两次交付预付款，并与原告签订了《购房意向书》，2011年初又与原告签订了《购买XX经济适用住房协议书》并交纳购房款，该协议第五条也明确约定乙方付清购房款后，拥有住房全部产权，甲某具有该小区业主的法律身份。

五、业主大会筹备中业主的身份适格，符合法律规定。某号院首次业主大会筹备工作因原告对广大业主身份提出质疑，为慎重起见，某街道办事处于2013年12月4日暂停了业主大会筹备工作。原告在12月7日开庭时提出第三方的身份在暂停期间没有新的界定，恢复筹备工作是否合法。实际情况是，随着军队住房制度改革形势的发展，军委总部下发《进一步深化军队住房制度改革方案》和《关于加快推进军队人员自有住房物业管理的意见》的通知等文件，万泉寺北路12号院符合“大力推进军队自有住房社会化保障，落实业主自治，与军队营房管理体制脱钩”中所述已购自有住房的实质要件。某号院性质明确，属于独立于军队后勤保障之外的售房区，其土地已划归为城市建设用地；该院绝大多数住户已经移交地方并且早就与建设单位签订了住房购买协议交足了房款，具有住房全部产权权益和业主身份。第三人在被告的指导下在本辖区内恢复本小区业主大会筹备工作，在法律上已经没有任何障碍。

成立业主委员会并没有损害作为业主之一的原告的任何权益，且原告与被告备案行为不具有法律上的利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格。

一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被诉业主委员会备案行为是街道办基于相关申请而对小区业委会作出的备案行为，原告与被诉业主委员会备案行为不具有法律上的利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格，对其起诉，应予驳回。2018年12月26日裁定如下：驳回原告某部队起诉。

原告不服一审裁定，上诉至北京市第二中级人民法院。

二审法院认为：当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件，不符合起诉条件的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中某部队针对某号院业委会备案行为提起诉讼，但涉案备案行为是街道办基于相关申请而对某号院业委会作出的，某部队并非备案行为的相对人，且与12号院业委会备案行为不具有法律上的利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格，对其起诉，应予驳回。因某部队不具备针对被诉业主委员会备案行为提起行政诉讼的原告资格，故某部队对某区政府复议行为提起的诉讼应一并子以驳回综上，一审法院裁定驳回某部队的起诉并无不当，应予维持。裁定：驳回上诉，维持一审裁定。

一、北京市丰台区人民法院（2017）京0106行初457号《行政判决书》；

二、北京市第二中级人民法院（2019）京02行终654号《行政判决书》。

本案争议的具体行政行为是街道办事处依申请对小区业主委员会的备案，作出该行政行为的行政机关是街道办事处，行政相对人是业主委员会。原告作为案涉小区的建设单位之一，在小区建成并售予各业主后，原告与其他业主一样，仅是其中的业主成员之一，其并非业主委员会，不能代行业主委员会的职权。街道办的备案行为并未侵害原告的合法权益，因此，对于街道办事处对业主委员会的备案行为，原告无权主张要求撤销。

军队单位建设军队人员自有住房小区实行物业自治推进社会化保障是军队房改后的方向和目标，2009年总后勤部颁发《关于加快推进军队人员自有住房物业管理的意见》后，类似单位不同程度或部分推行物业社会化，业主委员会作为业主权益的职能主体承担着物业社会化的主要功能，但其自身的身份和地位受到建设时期体制设置和他类元素的阻碍，作用和功能并不能一帆风顺地发挥，上述案件是出售小区目前此类情况的一个缩影（系军队建设自有住房小区管理功能移交系列案件的第三起）。

本案为涉军房地产现状的冰山一角，时至今日有同类不同情况的由物业服务产生的法律纠纷产生，应当引起军队相关部门、地方政府管理部门以及其他相关部门的关注，处理好军队人员物业服务管理工作是当前乃至今后一个时期重要的任务，从政策、法律法规层和体制结构层次方面探讨和研究并拿出切实可行的办法需要各方的共识和一致努力。