律师代理房屋出租人央某诉承租人王某某房屋租赁合同纠纷案

2012年9月1日，央某与王某某签订《房屋租赁合同》，以每月13,800元的租金将位于拉萨市幸福社区某某号的自有四层楼房整体出租给王某某使用，并对租赁期限、租金及付款方式和违约责任等进行了约定。央某如约按期将房屋交付给王某某使用。但王某某在履约过程中不仅擅自将房屋转租给其他商户和住户，还多次拖延交纳房租，并数次写下保证付款和不再拖欠房租的承诺。央某多次催要房租无果后，于2016年4月21日与王某某签订了《补充合同》，变更了租金支付方式，约定了延迟支付房屋租金的违约金。但王某某仍未按约如期支付房屋租金，至央某提起诉讼时还拖欠4个月（2016年9月-12月）的房租。

央某为维护自身合法权益，委托律师提起一审诉讼，请求人民法院判决：1.确认央某与王某某在2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月27日依法解除，并立即返还租赁房屋；2.判令王某某向央某支付拖欠的房租55200元（2016年9月—12月）及违约金13800元,共计69000元；3.判令王某某按房屋日租金460元的标准（按每月应收房租13,800元计，每月按30天算）向原告支付合同解除之次日（2016年12月28日）起至交回房屋时的房屋占用使用费；4.判令王某某承担本案诉讼费和原告律师费用。

律师代理央某发表如下代理意见：

一、王某某的行为已经严重违约，达到了合同约定的解除条件和《合同法》规定的法定解除条件。

（一）案件基本事实

央某与王某某双方于2012年9月1日签订了《房屋租赁合同》，约定以每月13800元的租金将央某位于拉萨市幸福社区某某号的自有四层楼房出租给王某某管理使用，租期8年（2012年9月1日起至2020年9月1日止），现金支付租金，每月5日前缴纳当月租金；并约定王某某拖欠租金超过40天，央某有权解除合同，收回房屋。合同签订后，王某某未如约履行合同义务，截止2014年6月30日，王某某拖欠央某租金229800元，央某为此于2014年6月18日向王某某催收；但王某某仍未能如期支付，截止2015年1月31日止，拖欠央某租金213800元，并保证于2015年6月30日前付清、以后每月不再拖欠，如果拖欠，任由央某处置；但截止2015年12月31日，王某某仍拖欠央某房屋租金达215600元。

由于王某某一直拖欠房租，央某与王某某于2016年4月21日签订了《补充合同》，约定：王某某于2016年6月30日前付清当期应付的全部房租，超期付违约金；自2016年7月起，每季度第一个月10日前付清该季度租金；未按期支付租金，按未付金额的25%支付违约金。但截止2016年8月31日，王某某还拖欠央某房屋租金206340元。

以上事实，有央某与王某某在2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》、2016年4月21日签订的《补充合同》、央某2014年6月18日向王某某发出的催收房屋租金的《通知》、王某某于2015年1月14日出具的《欠条》、王某某于2015年12月13日承诺支付房租的《保证》、王某某支付央某房租的支付凭证为证。

（二）王某某的违约行为达到了合同约定的解除条件。

央某与王某某之间签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》（虽系阿某代签，但央某予以认可）是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。根据王某某多次出具的欠条、保证、承诺，足以证明央某已依约履行出租方义务；但王某某长期、持续拖欠央某房屋租金，央某多次催收，王某某虽一再保证支付，但仍未能按其保证、承诺的支付期限如期支付。王某某的行为严重违反了合同约定，损害了央某的合法权益，并达到了合同约定的“承租方拖欠租金超过40天，出租方有权解除合同、收回房屋”的合同解除条件。

（三）王某某的违约行为达到了《合同法》规定的法定解除条件。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。在合同履行过程中，王某某一再超期拒付租金，虽经央某多次催收，但王某某既未在保证、承诺的合理期限内及时支付，也不能实现央某出租房屋、收取租金的合同目的，符合《合同法》规定的法定解除条件。

二、央某依法行使了解除合同的权利，央某与王某某之间的合同权利义务自合同解除之日起终止，请求人民法院依法确认央某与王某某于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月27日起解除，依法判令王某某返还租赁房屋。

《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 ”。如前所述，央某与王某某约定了合同解除的条件，并且王某某拖欠央某房屋租金超过了40天，达到了合同约定的解除条件。同时，王某某的违约行为也达到了《合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定的法定解除条件。 因此，无论根据合同约定，还是根据法律规定，央某都享有依约、依法解除合同的权利。

《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，央某于2016年12月24日在王某某住处张贴了《关于解除合同、收回房子的通知》，并于2016年12月27日在《西藏商报》上作了公告，履行了解除合同的通知义务。以上事实，有央某向王某某发出的《关于解除合同、收回房子的通知》、照片、视频和《西藏商报》为证。

央某解除合同的通知送达王某某后，王某某没有在法定期限内向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。因此，央某与王某某于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》应于2016年12月27日起依约、依法解除，请求人民法院依法确认。根据合同约定，合同解除后，王某某应无偿向央某返还租赁房屋，因此，请求人民法院依法判令王某某返还租赁房屋。

三、请求人民法院判令王某某向央某支付拖欠的2016年9月—12月的房租55200元及违约金13800元,共计69000元。

为了说明问题，先就王某某支付央某房屋租金明细的情况列表。

王某某支付房屋租金明细情况如下（以王某某提供的支付凭证为据）：

从王某某支付房租明细的情况看，亦能证明王某某存在长期拖欠房租的事实。

截止2016年8月31日，王某某应支付房租662400元（每月租金13800元；2012年9月1日至2016年8月31日，计48个月）。从支付房租明细看，王某某2016年8月31日前，仅支付了456060元，还拖欠央某206340元。央某2016年9月份在那曲地区比如县找到王某某后，在有关部门的主持下，对支付2016年8月31日前的房租和违约金进行了调解，王某某同意按央某与王某某于2016年4月21日签订的《补充合同》（2016年6月30日未付清的款项按25%加收违约金）及时付清2016年8月31日前的房租206340元和违约金51585元，共计257925元（206340＋206340×25%=257925）。因此，王某某应支付2012年9月1日至2016年8月31日期间的房租662400元及违约金51585元，共计713985元。王某某一共向央某支付了694060元，还欠付央某19925元。

如前所述，王某某仅支付了2016年8月31日以前的房租和部分违约金。自2016年12月27日合同解除前，王某某还应向央某支付2016年9月—12月的房租55200元。根据2016年4月21日签订的《补充合同》，王某某应分别于2016年7月10日前、10月10日前支付2016年9月和2016年10月、11月、12月的房租。王某某未按照《房屋租赁合同》和《补充合同》的规定如约按期支付房屋租金，应该支付违约金13800元（55200×25%）。因此，王某某还向央某支付拖欠的2016年9月—12月期间的房租和违约金共计69000元。

四、王某某应向央某支付房屋占有使用费。

央某解除合同后，合同权利义务终止，王某某应向央某返还房屋，但王某某至今还在占有使用房屋，王某某应按房屋日租金460元的标准（按每月应收房租13,800元计，每月按30天算）向央某支付合同解除之次日（2016年12月28日）起至交回房屋时的房屋占用使用费。请求人民法院按王某某实际占用房屋的天数和日租金460元的标准判令王某某支付房屋占有使用费。

五、王某某应承担本案诉讼费和央某律师费用。

本案因王某某违约而起，央某为了维护自己的合法权益，支付了诉讼费2116元和律师费8000元，共计10116元。请求人民法院判令王某某承担。

综上所述，本案王某某在履行租赁合同过程中，存在严重违约的情形，达到了合同约定的解除条件和《合同法》规定的法定解除条件，央某依法行使解除合同的权利，租赁合同已依法解除；请求人民法院依法予以确认，并支持央某的各项诉讼请求。

一、确认原告央某与被告王某某于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月27日解除；

二、被告王某某于本判决生效之日起十日内将位于拉萨市幸福社区某某号房屋返还给原告央某；

三、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告央某支付自2016年9月起至2016年12月止的房屋租金55200元，违约金13800元，共计69000元（大写：陆万玖仟圆整）；

四、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告央某房屋占用使用费（自2016年12月28日—2017年1月31日共34天）15640元（大写：壹万伍仟陆佰肆拾圆整）；

五、驳回原告央某的其他诉讼请求。

一审人民法院认为，根据庭审查明的事实，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间签订的房屋租赁合同及补充合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付房租。被告认为其与原告就解除房屋租赁协议相关事宜未达成一致，被告不同意解除合同且认为刚开始就没按时缴纳房租，认为原告是默许被告可以不按时缴纳房租，对此原告不予认可，被告也无证据证明，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。由于被告逾期支付租金现象持续存在且尚拖欠原告租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为被告收到原告委托律师发出的通知及商报上公告之日即2016年12月27日。原、被告双方签订的房屋租赁合同解除后，被告应腾退所租赁的房屋，被告未腾退租赁房屋应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费，房屋占用使用费应计算至租赁房屋腾退为止。

综上所述，除原告要求被告承担原告律师代理费的诉请因证据不足不予支持外，原告的其他诉讼请求，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告央某与被告王某某于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月27日解除；

二、被告王某某于本判决生效之日起十日内将位于拉萨市幸福社区某某号房屋返还给原告央某；

三、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告央某支付自2016年9月起至2016年12月止的房屋租金55200元，违约金13800元，共计69000元（大写：陆万玖仟圆整）；

四、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告央某房屋占用使用费（自2016年12月28日—2017年1月31日共34天）15640元（大写：壹万伍仟陆佰肆拾圆整）；

五、驳回原告央某的其他诉讼请求。

一、王某某违约认定问题。

本案系房屋租赁合同纠纷。央某的主要义务是交付租赁房屋、在租赁期间保持租赁房屋符合约定用途，并承担物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保责任；王某某的主要义务是支付租金、按约定的方法使用租赁房屋、妥善保管租赁房屋、不得擅自改善和增设他物，履行必要的通知义务，并在租赁期满后返还租赁房屋。央某如约履行全部义务后，王某某持续、多次拖欠原告央某房屋租金，其行为违反了合同约定，侵害了央某的合法权益。

二、央某合同解除权行使问题。

王某某未按约支付租金的行为既违反了“承租方拖欠租金超过40天，出租方有权解除合同、收回房屋”的合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的法律规定，使央某不能实现出租房屋、收取租金的合同目的。因此，央某可以依约、依法解除合同，收回租赁房屋。

三、合同解除时间问题。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。央某解除合同的通知送达王某某后，王某某没有在法定期限内向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。因此，央某与王某某于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》应在解除通知送达后（自央某于2016年12月27日在《西藏商报》上刊登公告之日起）解除。

央某与王某某之间签订的房屋租赁合同及补充合同，系双方当事人真实意思的表示。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。