律师代理商品房购买人王某对某房地产开发公司、郭某提起执行异议之诉案

2011年7月，原告王某在某房地产开发公司购买了一套商品房，同时签定了商品房买卖合同。房款为200万元，当时王某缴纳现金80万元，其余房款王某给房地产公司提供红砖，用砖款抵顶。

2011年7月王某办理了入户手续，一直缴纳该房屋取暖费、电费等各项费用，并且以王某妻子的名义用该房产办理了个体工商营业执照。但由于某房地产开发公司一直无法办理房产证，因此该房产一直未办理过户手续。

2016年1月，某房地产开发公司的另一债权人郭某为担保自己的债权得到实现，就该房产在房产部门办理了买卖预告登记。2017年5月，郭某依据对某房地产开发公司的借贷判决及该房屋的预告登记向北林区人民法院提出执行申请，要求拍卖该房产，法院拟对该房产执行。

王某委托律师向绥化市北林区人民法院提起了执行异议之诉，要求停止对该房产的执行，并确认王某对该房产享有实体权利。

律师代理原告王某提出以下代理意见：

1、原告王某对涉案房屋与房地产开发公司是买卖关系，具有排除强制执行的权利；

2、申请执行人郭某为借贷关系担供担保而办理的房屋买卖预告登记无法取得物权上的效力。

一审法院判决：原告人败诉，理由是王某与房地产开发公司系以物抵债，不享有能够排除执行的实体权益；

二审法院判决：认定王某与开发公司之间是买卖关系，能免享有排除执行的实体权益。

1、黑龙江省绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初998号《民事判决书》；

2、黑龙江省绥化市中级人民法院(2018)黑12民终717号《民事判决书》。

本案是执行异议之诉，其焦点在于原告王某是否具有排除执行执行的实体权利。

最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案王某要想排除执行，应满足上述四个条件。首先本案中王某与某房地产开发公司是买卖还是以物抵债。以物抵债指的是代物清偿，必须有原债关系的存在，他种给付必须与原定给付不同。在本案中王某与某开发公司签定房屋买卖合同的目的是取得房产，并非债的履行，因此虽红砖抵顶房款情节，但是是以红砖款作为支付房款的一种方式，并非以物抵债，而是买卖关系。此外王某还满足了已支付全部价款，并在查封前合理占有了争议房产，其未办理产权证照也并非因买受人原因。因此，根据异议规定，王某应享有该房屋实体权利，可以排除执行。本案中申请执行人郭某虽办理了房屋买卖预告登记，并在法院判决中主定是以办理商品房预告登记的形式作为抵押，但并未确认抵押的效力及优先性。即郭某所办理的让与担保方式不符合我国《物权法》及《担保法》对抵押的规定，不发生物权变动的效力。

依据最高院2016年11月30日公布的《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，对房屋买卖应按已经办理房屋权属变更登记，合法占有房屋、以及买卖合同成立先后等确定权利保护顺位。本案中在郭某进行预告登记之前，争议房产已卖给原告人，原告人已支付房款并合法占有。因此该预告登记形式的担保无法对抗原告人对争议房产通买卖，合法先占而取得的权利。

近年来，随着法院执行力度的不断加强，执行异议之诉日益增多。由于房地产市场的现状，存在大量因特殊原因无法办理产权证照的房屋买受人。由于不动产登记制的法律规定，这部分买受人所购房产极易陷入开发商其他债权债务执行纠纷中，损害买受人的利益。法律对这部分权益的保护主要体现在最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是否满足这四个条件是案外人异议能否得到支持的关键。

建议因特殊原因未办理产权证照的房屋买受人，应与开发商签定合法有效的买卖合同，完成相应对价的支付，并合理合法地进行先占，从而取得房产的实质权益。

根据最高院案例分析，“以物抵债”并不形成优于其他债权的利益，建议以“以物抵债”方式取得抵债物的债权人，应及时办理过户登记，如不能，则建议债权人通过法院执行环节进行拍卖，流拍后接受抵债资产的方式取得法院裁定。