律师代理苏某参与刘某筠诉其房屋买卖合同纠纷一审案

原告刘某筠与被告苏某存在房屋买卖合同关系，2017年4月24日，原告刘某筠与被告苏某及第三人嘉兴市某房地产经纪有限公司签订《房地产转让居间合同》一份，约定原告将其所有的位于嘉兴市皇马公寓7幢某某室房屋及车库转让给被告。签订合同后，被告向原告交付的购房款，原告将房屋过户登记至被告苏某名下。但在上述房屋交付前，因原告使用不当发生火灾，导致部分房屋烧毁。火灾发生后，原告在未经被告同意的情况下对火灾烧毁的部分房屋进行了修复。2018年3月16日，原告通知被告交房，被告拒绝收房并要求解除与原告之间的房屋买卖合同。

为此，原告向法院提起诉讼，要求判决确认被告解除《房地产转让居间合同》无效，合同应继续履行。诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求判决解除《房地产转让居间合同》，原告向被告返还购房款并承担资金占用期间的利息损失。被告认为，火灾后涉案房屋严重毁损，水泥墙面外漏，玻璃门窗烧化爆裂，家具电器大量烧毁，涉案房屋的状态已经与原被告双方签订合同时完全不同，导致被告的合同目的无法实现。

律师代理被告苏某发表如下代理意见：

一、各项证据证明火灾导致房屋烧毁严重。

1、涉案房屋从着火到大火被扑灭历时两个多小时，火烧时间特别长。

根据原告一方在派出所所作的笔录显示，火灾的发生时间是在2018年1月12日22时30分左右至凌晨1时10分左右。按照这个时间计算，火灾历时至少在两个小时以上。虽然没有火灾发生时的视频资料，无法还原大火燃烧的客观情况，但是大火在房屋里面整整烧了两个多小时的情况下，可以想见，房屋内的物品、装修肯定全部烧毁了。依据一般的生活经验，家里面，特别是卧室里面，包括装修在内基本上都是易燃品，在烧了两个多小时的情况下，能够燃烧的物品肯定已经全部燃烧殆尽了。

2、除了燃烧时间长以外，本次火灾的火势也特别大，难以扑灭。根据原告一方在派出所所作的笔录，原告一家发现房间着火后，先后采取了多种措施灭火，但都没有效果，最后是消防员从消防车里接水到楼上才把火扑灭的。

3、根据涉案房屋被火烧过后的照片和视频，可以非常直观的看到整个主卧全部烧毁，次卧和走廊及楼上其他房间的烧毁程度也是非常严重的。

4、根据原告提交的工程预算表，在火灾发生后其自行修复的范围包括了二楼的全部房间，以及对房间的顶上、地面、墙壁、家具、灯具等都进行了重新装修。从修复的范围也可以看出当时火灾对整个房屋的烧毁程度是非常严重的，房间内的所有装修、物品均无法使用。

基于上述事实，一审判决认定“火灾烧毁的面积、内容相对于房屋整体来说已经达到了很严重的程度”是完全正确的。

二、被告解除双方之间的房屋买卖合同具有事实和法律依据。

1、根据合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

根据上述合同法的规定，原被告在签订《房地产转让居间合同》后，应当根据合同约定履行各自的义务，即被告应当按照合同约定的期限向上诉人支付购房款，原告则应当将符合合同约定的房屋交付给被告。

本案所涉房屋发生严重火灾事故后，该标的物的情况显然已经与《房地产居间转让合同》签订时发生重大变化，不属于被告在签订合同时所想要购买的房屋。

并且，发生火灾事故后，在房屋已经发生重大变化的情况下，被告作为受损害方，根据合同法第一百一十一条的规定，有权选择要求原告承担修理、更换、重作、退货等违约责任，该选择权应当在被告一方。但火灾发生后，原告一方却在未通知被告的情况下，擅自装修覆盖，违反了诚实守信履行合同的义务。退一步讲，即使被告选择要求上诉人采取修复措施的，原告也应当与被告达成一致意见后方可实施。原告擅自装修覆盖后，其能够交付的标的物显然与双方约定的标的物不符。

2、根据《合同法》第一百四十八条的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

原被告双方在《房地产转让居间合同》第二条“房屋价格”中明确约定，原告同意转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施（具体设施见附加设施清单）给被告。房屋总价为人民币叁佰伍拾万圆整。

可见，本案房屋买卖合同所涉的标的物并非仅是毛坯状态下的“房屋”，还包括了“附属设施”、“屋内设施”、“水表、电表、燃气表”等，是“房屋”和“屋内设施”等一起构成了合同标的物。因此，与被告应当向原告支付350万购房款构成对待给付的是原告应当向被告交付“房屋”和“屋内设施”等。从《房地产转让居间合同》所附的房屋照片看，在签订合同时，涉案房屋的装饰装修、家具家电等确实非常豪华。

被告在购买涉案房屋时居住于金都·九月洋房小区，并非属于无房可住的状态，被告购买房屋的目的显然不是为了实现房屋简单的居住功能，而是为了改善现有的居住条件，进一步提升生活品质。

正是基于对高品质生活的追求，被告在选择购买本案所涉房屋时看中的，除了涉案房屋的面积较大以外，构成被告选定该房屋的最重要、最关键的因素是在于涉案房屋的豪华装修（即屋内设施），该豪华装修满足了被告对高品质生活的要求。

2018年1月12日的火灾发生后，案涉房屋的“屋内设施”毁损严重。虽然之后原告在未得到被告确认的情况下对房屋进行了一定的装修，但重新装修后房屋的“屋内设施”与火灾发生前已完全不具有可比性，无法满足被告的购房目的，原告也无法按照签订《房地产转让居间合同》时的房屋状态向被告交房。

3、本案火灾燃烧时间长、火势大，肯定会对房屋结构安全产生影响。火灾发生后，原告本应本着诚实信用的原则，如实向被告反映火灾情况并听取被告的意见。但原告非但没有对房屋结构进行安全检测的，反而采取擅自对火灾现场进行装修覆盖的行为，显然有违诚信原则。在火灾事实已经客观存在的情况下，原告需要证明其交付的房屋不存在安全质量问题。被告对结构安全不明的房屋，当然也有权拒绝履行。

三、本案《房地产转让居间合同》如继续履行，对被告一方是不公平的。

本案中，原告与被告签订合同时双方肯定都不期望火灾发生，但因原告使用电热毯导致火灾发生后，确实烧毁了屋内的装饰装修、家具家电，同时火灾也会影响到房屋结构的安全，发生上述事实对房屋使用价值和交易价值的影响是显而易见的。

同时，发生火灾的事实，也会影响到被告的心理感受，包括忌讳、恐惧、焦虑等，与其在购房时的真实意思表示不符，违背了被告对于房屋实际价值的期待。

如果让原告与被告的交易继续进行，对被告显然是不公平的。首先，从房屋的交易价值而言，如被告将来再次转让房屋的，本着诚实信用的原则，势必要向购房者披露涉案房屋曾发生火灾的事实，进而势必会影响购房者的心理感受，降低购房者愿意为购买该房屋支付的对价。其次，从房屋的使用价值而言，因火灾的发生造成被告无法得到签订《房地产转让居间合同》时房屋状态的居住体验，产生厌烦情绪，长此以往对被告也是不公平的。

我们可以从一个理性的自然人的角度，站在被告的立场上为其想一想，假设被告在签订《房地产转让居间合同》时就明确知道将来的某一天其购买的房屋将会发生火灾并烧毁屋内设施的，被告还会与原告签订合同吗？显然不会，任何一个理性的自然人都不会签。反过来说，现在涉案房屋发生了上述火灾，如果仍然要求被告继续履行合同，同样不能实现被告的合同目的，对被告也是不公平的，不符合其签订合同的真实意思表示或者是通过签订合同期望获得的预期利益。

即使原告完全按照火灾前的房屋状况重新装修的，根据已经发生火灾的事实和烧毁的严重程度，依据一般的社会经验，也会影响房屋的价值，该房屋已经与签订合同时不同，以上影响也是重新装修无法消除的。

四、被告有权以通知形式解除与原告签订的《房地产居间转让合同》。

根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

本案中，原告的违约行为致使被告的合同目的无法实现，被告有权依据合同法第九十六条的规定以通知原告的形式解除双方之间的合同。

原告、被告及某房地产经纪公司签订的《房地产转让居间合同》系将房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系放在了一份合同中，从合同第五条、第十一条的约定内容看，某房地产经纪公司是促成交易的居间方，与原告、被告之间系居间合同关系。但本案案由为房屋买卖合同纠纷，所要解决的也是原告与被告之间关于房屋买卖产生的争议事项。被告作为房屋买卖合同的一方，有权决定是否解除与原告之间的买卖合同关系，无需征得某房地产经纪公司的同意。根据合同的相对性原则，某房地产经纪公司对原告与被告基于房屋买卖产生的权利义务关系也无任何请求权。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第九十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下:

一、驳回原告刘某筠的诉讼请求；

二、解除反诉原告苏某和反诉被告刘某筠之间于2017年4月24日签订的 《房地产转让居间合同》，解除时间为2018年3月16日；

三、反诉被告刘某筠于本判决生效之日起十日内返还反诉原告苏某购房款345万元，并支付相应的利息损失(按中国人民银行同期同类基准贷款利率，以10万元为基数自 2017年4月24日起，50万元为基数自2017年5月3日起，45万元为基数自2017年5月24日起，70万元为基数自2017年5月31日起，70万元自2017年6月12日起分别计算至实际付清之日止；按4.9%年利率以82。7万元为基数自2017年7月19日起，按3.25%年利率以17。3万元为基数自2017年7月19日起分别计算至实际付清之日止)；

四、第三人嘉兴市某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告苏某购房款5万元；

五、反诉被告刘某筠于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告苏某过户费用44238元；

六、反诉原告苏某于本判决生效之日起十日内将嘉兴市皇马公寓7幢某某室及其车库D2幢车库XXC过户至反诉被告刘某筠名下，反诉被告刘某筠负有协助办理的义务；若办理过户产生税，费，则由反诉被告刘某筠承担；

七、驳回反诉原告苏某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1050元，由原告刘某筠负担；反诉案件受理费18749元，由反诉原告苏某负担870元，反诉被告刘某筠负担17879元。上述受理费于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

嘉兴市秀洲区人民法院《民事判决书》(2018)浙0411民初1376号。 

本案的主要争议焦点为: 刘某筠和苏某签订的《房地产转让居间合同》是否应当解除?

本院认为，根据《合同法》第九十四条第(四)项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据《房地产转让居间合同》的约定，刘某筠于2018年3月18日前交付的房屋系含室内附属设施，但因其在交付前因自身原因将二楼主卧烧毁严重，且殃及二楼其他房间，其行为属于违约；该房屋共有两间卧室一间书房，主卧室内物品基本烧尽，次卧和走廊及楼上其他房间亦不同程度烧毁， 且根据刘某筠提供的装修内容和预算表看，二楼基本需要重新装修，由此可见，该火灾烧毁的面积、内容，相对于房屋整体来说已经达到了很严重的程度；虽刘某筠称，已经对该损坏进行了修复，但根据《合同法》的规定，承担修复的违约责任应当以不影响标的物的价值为原则，且是否选择重修或减少价款，选择权亦在买受一方，该房屋虽经修复，但刘某筠在火灾发生后，并未及时通知对方行使权利，也未就房屋本身质量等进行鉴定，相反，却擅自装修覆盖，违反了诚实守信履行合同的义务；况且，即使重新装修恢复，根据此前已经发生过火灾的事实和烧毁的严重程度，依一般的社会经验，也会影响该房屋的价值，或者缩小购买方的受众范围，该房屋已经与合同签订时不同，而以上影响也是重新装修无法消除的，因此，刘某筠的上述违约行为已经足以致使合同目的无法实现，故本院认为应当解除上述《房地产转让居间合同》，故苏某有权按照《合同法》第九十四条的规定通知刘某筠解除合同，解除时间为刘某筠收到该解除合同的《回复函》即2018年3月16日；本院对刘某筠请求确认苏某解除《房地产转让居间合同》无效，以及支付剩余房款50000元及其利息的诉讼请求不子支持。刘某筠辩称，该房屋已经变更至苏某名下，该房屋的所有权已经发生转移，风险应当由房屋所有权人承担，本院认为，头卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失，而本案中房屋的毁损是由刘某筠自身过失所致，该情形属于合同履行过程中的违约行为，不属于《合同法》第一百四十二条规定的风险，因此，本院对刘某筠的上述意见不予采纳。

合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，刘某筠应向苏某返还已收取的购房款345万元，某房产公司返还苏某保管的房款5万元，房屋变更至刘某筠名下；因该合同系因刘某筠违约导致，因此，刘某筠应当赔偿345万元的利息损失，即按中国人民银行同期同类基准贷款利率，以10万元为基数自2017年4月24日起、50万元为基数自2017年5月3日起，45万元为基数自2017年5月24日起，70万元为基数自 2017年5月31日起，70万元为基数自2017年6月12日起分别计算至实际付清之日止；按4。9%年利率以82。7万元为基数自 2017年7月19日起，按3。25%年利率以17。3万元为基数自 2017年7月19日起分别计算至实际付清之日止。以上损失超过本院核定部分，本院不予支持，另原告主张的购房款5万元的利息损失，因《房地产转让居间合同》约定于房屋交接当日直接支付给刘某筠，而该房屋并未交付也未向刘某筠支付5万元，故苏某要求支付该5万元的损失，本院不予支持。同时，刘某筠尚应赔偿上述房屋因苏某办理过户至自己名下产生的税费44238元；房屋返回变更至苏某名下若产生费用，则该费用亦应由苏某承担。苏某主张中介服务费20000元亦应由刘某筠赔偿，但刘某筠的违约行为并不符合合同约定的“一方单方面解除合同或事实上不履行合同而致合同解除或无法履行而终止”的情形，故对苏霖的上述主张，本院不予支持；另，苏某主张违约金10万元，但该主张亦并不符合双方合同约定的刘某筠应当承担10万元违约金的情形，故对苏某的该项诉讼请求，本院亦不予支持。

本案是二手房买卖过程中，在房屋的权属已经发生转移但房屋尚未交付的情况下，如因原房东的原因导致房屋受损后，买受人是否有权解除合同的较为典型的案例，对今后类似案件的处理具有一定的借鉴意义。

不动产权属的取得以登记为要件，在房屋买卖过程中，出卖人将房屋转移登记至买受人名下后，买受人已经实际取得房屋产权。此后，在房屋实际交付前，如因出卖人的原因导致房屋毁损、灭失的，出卖人应当如何承担责任，争议很大。

在房屋权属已经发生变更的情况下，出卖人导致的毁损、灭失是属于承担损害赔偿责任的范畴还是属于买受人不能实现合同目的可以解除合同的范畴，是案件处理的关键点。

我们认为，即使房屋的权属已经发生了转移，但是买受人还是有权根据合同法第九十四条的规定，以不能实现合同目的为由要求解除合同。

在涉案房屋实际交付前，出卖人对于案涉房屋的价值不发生重大贬损应负有默示的担保义务，即应当保证案涉房屋在实际交付时与签约时具有相同或者相近的交换价值和使用价值。案涉房屋发生火灾后，其使用价值已经发生贬损，且发生火灾的房屋对于买受人今后居住也会产生心理上的影响，并进而影响到房屋的交换价值。由此导致买受人的合同目的无法实现的，买受人有权解除买卖合同。

在房屋买卖合同关系中，出卖人不但要将房屋权属转移登记给买受人，在房屋实际交付前，还应对房屋毁损、灭失的风险承担责任。如出卖人交付的房屋不符合合同约定，导致买受人不能实现合同目的的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担由此给买受人造成的全部损失。