律师代理某商业大厦诉被告熊某某、第三人陈某排除妨害纠纷案

2004年1月16日，凤凰县商业大厦与熊某某签订《资产承包经营合同》（实为租赁关系），合同约定：1、凤凰县商业大厦将坐落在凤凰县沱江镇团结桥路14号室内面积为29平方米的门面，出租给熊某某使用，租赁期为40年，自2004年1月16日至2044年1月15日止；2、总租金为250,000元；3、租赁期间，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承租人可享有相应的政策补偿权利。发生不可抗拒的自然灾害，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。2004年1月19日，双方签订《门面经营承包补充协议》，约定合同履行期限被告享有该门面的所有权，熊某某为补偿主体，凤凰县商业大厦有协调的义务。凤凰县商业大厦认为该协议违反国家规定，补充协议不发生效力。

2017年3月20日，凤凰县人民政府根据凤凰县15293、15142人防工程建设项目的需要，凤凰县人民政府对凤凰县商业大厦所租赁给熊某某的商业大厦整栋房屋进行征收，凤凰县人民政府并于同日进行了公告（详见凤凰县人民政府凤政公（2017）2号关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告），截至征收决定作出之日熊某某将所承租的房屋转租给第三人陈某。凤凰县人民政府依程序聘请了湘西自治州天平房地产评估有限责任公司对第三人陈某的装饰装修进行了价值评估，其评估结果为58,951元。

凤凰县商业大厦于2017年3月30日向熊某某送达了《凤政工（2017）2号房屋征收决定的公告》、《15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《评估结果明细表》、《解除承包租赁合同通知》。2017年8月15日向熊某某送达了《搬迁腾房通知》。然而熊某某及第三人陈某至今尚未腾出房屋。另在2017年5月20日，凤凰县商业大厦已与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》。

因凤凰县商业大厦与熊某某所签订的租赁合同因政府征收的不可抗力原因而导致合同无法继续履行应当予以终止。凤凰县商业大厦已向熊某某送达了解除合同通知和搬迁腾房通知，但熊某某及第三人陈某至今未腾出房屋，为支持人防工程的建设，促进国防建设的发展，故凤凰县商业大厦诉至法院，请求依法判令：熊某某及第三人陈某腾出门面。

审理过程中，第三人陈某提起反诉，要求：1、凤凰县商业大厦支付陈某装饰装修补偿费58,951元；2、凤凰县商业大厦支付陈某搬迁费1,000元；3、凤凰县商业大厦支付陈某停产停业损失48,568.5元；4、被告熊某某退还陈某多交租金42,283元；5、熊某某退还陈某押金10,000元；6、凤凰县商业大厦、被告熊某某承担本案诉讼费用。

律师代理原告凤凰县商业大厦发表如下代理意见：

本案系排除妨害纠纷，主要争议焦点为：

一、商业大厦是否具有原告主体资格。

根据商业大厦与凤凰县房屋征收办签订的《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》约定，商业大厦对被征收的房屋具有腾房义务，因此商业大厦与熊某某、陈某是否腾出房屋具有直接的利害关系，如熊某某、陈某拒绝腾出房屋，将直接侵犯商业大厦获取剩余征收补偿款等合法权益，因此商业大厦具有原告诉讼主体资。

二、熊某某与商业大厦签订的《门面经营承包补充协议》是否有效。

由于熊某某承包经营的门面系企业国有资产，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第十一、二十五条规定，国有资产转让由履行出资人职责的机构决定，报请本级人民政府批准，国有资产转让应当以依法评估等严格规定和审批程序。而双方签订的该补充协议直接约定本案企业国有资产门面的所有权属于熊某某个人所有，并未按照法定程序予以决议，也未经国有资产监督管理机构决定或报本级人民政府批准。因此，该《门面经营承包补充协议》的签订违反了法律强制性规定，约定转让国有资产所有权的协议无效。

三、商业大厦诉请熊某某、陈某腾出门面是否应予以支持。

商业大厦与熊某某于2004年1月15日签订的《资产承包经营合同》、2004年1月19日签订的《门面承包经营补充协议》，由于承包经营该14号门面系国有资产，且该国有资产的所有权并没有转移过户至熊某某名下，故承包经营该14号门面的资产所有权仍然属于商业大厦，所有权不属于熊某某。本案中，商业大厦与凤凰县房屋征收办公室签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，符合法律规定，即商业大厦是被征收补偿主体，熊某某不是法律规定的征收补偿主体。熊某某所承包的商业大厦的沱江镇团结桥14号门面在人防工程建设项目征收决定范围之内，致双方所签订的沱江镇团结桥14号门面经营承包合同不能继续履行，基于凤凰县人民政府房屋征收决定系不能预见、不能避免，符合合同法不能履行的不可抗力情形，熊某某提出该政府房屋征收决定不属于不可抗力的理由不能成立，符合合同法定解除的情形，商业大厦依法向熊某某送达了解除合同的通知后，熊某某未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方签订的《资产承包经营合同》在商业大厦通知送达之时已解除。

在商业大厦与熊某某之间的合同解除后，熊某某与陈某的租赁合同亦应当解除。转租合同签订的基础是转租人对租赁物享有转租的权利，而该转租权的来源系其与产权人的合同关系。所以，自该原合同解除之日起，熊某某即丧失了对本案门面的转租权。即，自2017年3月30日起，熊某某已经无权将本案门面转租给陈某，陈某也无权继续承租本案门面。因此熊某某与陈某的租赁合同也应当依法解除。

在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，熊某某、陈某负有腾出门面的义务，故商业大厦诉请熊某某、陈某搬离商业大厦于法有据。

四、关于陈某的诉讼请求能否支持。

陈某作为实际正在使用门面的承租人，在《门面承包协议》因政府征收行为无法履行后，有履行腾空房屋的义务。由于陈某对所承租的门面进行了实际装饰装修，并履行腾空房屋的义务，故商业大厦愿意返还本案陈某装饰装修费58,951元、搬迁费1,000元。关于停产停业损失的诉讼请求。凤凰县房屋征收办公室参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）第十四条规定，区分房屋用途，按照被征收房屋评估价值的7‰补偿商业大厦2017年3月27日至2018年3月27日的该门面停产停业损失，由于在此期间陈某一直在经营，且门面钥匙一直未交付，陈某不存在停产停业损失。

一审法院判决：一、被告熊某某与第三人陈某于本判决生效之日起5日内搬离门面；二、原告凤凰县商业大厦应在本判决生效后10日内返还陈某装饰装修费58,951元、搬迁费1,000元；三、驳回第三人陈某的其他诉讼请求。

熊某某、陈某不服一审判决，上诉至湘西州中级人民法院，湘西州中级人民法院于2018年12月3日判决：驳回上诉，维持原判。

熊某某不服二审判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年7月9日裁定：驳回熊某某再审申请。

一审法院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告凤凰县商业大厦与被告熊某某签订的《资产承包经营合同》，及被告熊某某与第三人陈某签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。原告凤凰县商业大厦与被告熊某某签订的《门面承包经营补充协议》实际上将国有资产在未经法定程序的前提下进行了转让，该约定违反法律、法规的禁止性规定，应属于无效合同，但该合同作为《资产承包经营合同》的从合同，从合同无效并不影响主合同的效力，故原、被告签订的《资产承包经营合同》仍然有效。现因凤凰县人民政府于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物作出了征收决定，而被告熊某某所承租（第三人陈某所转租）原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号在人防工程建设项目用地红线范围之内，致原、被告以及被告与第三人所签订的合同目的不能完全实现，符合合同法定解除的情形，且原告商业大厦依法向被告熊某某送达了解除合同的通知后，被告熊某某虽辩称其并未收到原告送达的“解除通知”，但是通过2017年4月5日被告与另外14人联名出具的《回复商厦答复书》可见，被告熊某某早已知晓原告解除合同的事实，但被告熊某某未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原、被告签订的合同在原告通知送达之时已解除。在原、被告合同解除后，作为第三人与被告签订合同已无履行基础，故亦应依法解除。在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，故原告商业大厦诉请被告熊某某、第三人陈某搬离凤凰县商业大厦于法有据，应予以支持。

二、关于第三人陈某要求原告商业大厦补偿门面装饰装修费58,951元、搬迁费1,000元的诉讼请求。本案中，第三人作为实际正在使用门面的承租人，在《房屋租赁合同》因政府征收行为无法履行后，有履行腾空房屋的义务，且原告凤凰县商业大厦对第三人主张搬迁费的要求无异议，故本院对该项诉讼请求依法予以支持；关于装饰装修，由于第三人陈某在与被告履行《房屋租赁合同》后，对所承租的门面进行了装饰装修，现因凤凰县人民政府的征收决定导致被告与第三人签订的合同无法履行，且凤凰县房屋征收办公室已按照湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》，补偿了原告商业大厦装饰装修费11,586,823元，其中第三人陈某经营的“贡茶”装饰装修评估价值为58,951元，且“贡茶”系第三人自行装修，故原告凤凰县商业大厦应返还本案第三人陈某装修费58,951元。本院对第三人陈某关于搬迁费、装修费的要求依法予以支持。

三、关于第三人陈某要求被告熊某某退还多交租金42,283元，及押金10,000元的诉讼请求，庭审过程中，第三人已明确表示另案起诉，故本案对此两项诉讼请求不予处理。同理，因第三人针对被告诉求部分另案处理，被告需答辩及举证期亦不存在。

四、凤凰县房屋征收办公室参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）第十四条规定，区分房屋用途，按照被征收房屋评估价值的7‰补偿原告商业大厦2017年3月27日至2018年3月27日的停产停业损失9,457,572元。但在此期间第三人一直在经营，直至2017年7月，且门面钥匙一直未交付，该门面一直由第三人实际控制，第三人不存在停产停业损失。故第三人陈某要求原告支付停产停业损失48,568.5元的请求于法无据，本院依法不予支持。

五、被告熊某某辩称原告凤凰县商业大厦并非适格的原告，相应物权人是凤凰县人民政府。本案中，凤凰县商业大厦与凤凰县房屋征收办公室于2017年5月20日签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议虽于2018年4月17日解除，但同日凤凰县商业大厦与凤凰县房屋征收办公室又签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》。协议约定被征收房屋的类型为：直管公房和单位自管房。且在付款方式中明确约定乙方（凤凰县商业大厦）按照本协议约定的期限腾空被征收房屋并办理相关交接手续后，甲方支付剩余征收补偿款给乙方。现原告凤凰县商业大厦起诉被告和第三人腾出门面，正是为了及时履行与凤凰县房屋征收办签订的《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》所约定的腾房义务。故凤凰县商业大厦是本案适格的原告，对此辩解意见，本院依法不予采信。

二审法院查明的事实与一审查明的事实基本一致，二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，熊某某、陈某的上诉理由均不能成立，对其提出的上诉请求均不予支持，本院予以维持，判决：驳回上诉，维持原判。

湖南省高级人民法院再审认为，本案的争议焦点为：1、凤凰县商业大厦是否有权要求熊某某腾出门面。2、一审追加第三人参加诉讼是否违法。

关于第一个争议焦点。1、《门面经营承包补充协议》签订于2004年1月16日。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《企业国有产权转让管理暂行办法》是由国务院国有资产监督管理委员会2004年2月1日颁布，时间在协议签订时间之后，该办法亦不属于国务院制定的行政法规，故二审法院援引该办法确认《门面经营承包补充协议》无效存在适用法律不当，但依据《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十一条“国有资产监督管理机构依照法定程序决定其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项。”及第三十三条“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行”之规定，双方签订的《门面经营承包补充协议》未经过国有资产监督管理机构批准亦未经法定程序审批，该约定转让国有资产所有权的补充协议无效，原审虽适用法律存在不当，但实体处理并无不妥。2、涉案门面在被征收之前一直登记在凤凰县商业大厦名下，凤凰县商业大厦是所有权人，也是被征收补偿的主体。因涉案门面在人防工程建设项目征收决定范围之内，致使凤凰县商业大厦与熊某某签订的《门面经营承包合同》无法继续履行，符合合同法定解除的条件，且凤凰县商业大厦向熊某某送达了解除合同的通知后，熊某某未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，双方的租赁关系已于通知送达之时解除，熊某某负有腾房的义务。凤凰县商业大厦与凤凰县房屋征收办公室签订《凤凰县国有土地征收补偿协议》中约定，凤凰县商业大厦负有按照期限腾空涉案门面的义务，在腾空门面后才能获得剩余征收补偿款，故凤凰县商业大厦有权请求熊某某腾空门面。同时，熊某某与凤凰县商业大厦签订的《资产承包经营合同》中约定：合同期内，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承包人可享有相应的政策性补偿权利。熊某某仍可以就相应的政策性补偿问题向凤凰县商业大厦另行主张权利。

关于第二个争议焦点，第三人陈某系涉案门面的实际承租人，也有腾空门面的义务，一审追加陈某为第三人程序合法。陈某在因拆迁而腾空门面的情况下向凤凰县商业大厦及熊某某要求赔偿损失，法院对此一并进行审理亦无不当。

另外，熊某某主张原审存在干预司法的情形，但未能提交充分证据证明其主张，该申请理由不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但实体处理并无不当。熊某某的再审申请不能成立，裁定：驳回熊某某再审申请。

一、合同效力问题。

根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十一条“国有资产监督管理机构依照法定程序决定其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项”，第三十条“国有资产监督管理机构依照国家有关规定，负责企业国有资产的产权界定、产权登记、资产评估监管、清产核资、资产统计、综合评价等基础管理工作”，第三十三条“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行”等规定，在本案中，凤凰县商业大厦处置商业大厦门面属于重大事项，应当由国有资产监督管理机构负责并依照法定程序来进行决定和批准，双方就涉案门面的处置并经国有资产监督管理机构的批准。故，双方所签订的《补充协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效协议。

二、合同解除问题。

根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，如发生不可抗力的，一方当事人可解除合同。

在本案中，凤凰县人民政府虽然是凤凰县商业大厦的资产管理单位，但二者是独立的主体，在凤凰县人民政府作出征收决定的时候，凤凰县商业大厦是不能预见的，且凤凰县人民政府是为满足凤凰县人防工程的建设及平战结合的战备需求而作出的征收决定，系基于公共利益、国家安全所作出的决定，凤凰县商业大厦不能避免、也无法克服。故，该政府征收行为属于不可抗力，凤凰县商业大厦可以依照合同法的规定，主张解除双方之间的承包合同。

本案涵盖了合同效力、合同解除、不可抗力、国有资产转让等问题。在《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律法规对国有资产的处置进行了明文规定情况下，政府部门、国有企事业单位等在处置国有资产时，应当严格按照法定的程序来进行决定和批准，不得擅自将国有资产转让给他人，否则，不仅会导致双方签订的合同无效，给“受让人”的权益造成重大影响，还会造成老百姓对政府部门、国有企事业单位的公信力产生质疑。