律师代理傅某某参与刘某某诉其房屋租赁合同纠纷一审、二审案

2013年7月1日，刘某某将位于大余县新城大道499号4间店面出租给傅某某，双方签订租赁协议，约定：1.租期从2013年7月1日到2016年6月30日；2.月租金为3300元，拖延一天加收100元；3.傅某某应于2013年6月13日一次性支付押金3000元给刘某某，在合同期满日若无租金、水电等费用拖欠，刘某某应当全额退还；4.租金每年递增10%。2013年6月12日，傅某某交付押金3000元给刘某某。2015年8月12日，傅某某搬离店面，结算清单要求傅某某向刘某某支付9835.2元（含2015年7月房租3993元、8月12天房租1597.2元、2015年7月滞纳金3000元、8月12天滞纳金1200元），当日，傅某某银行转账8238元给刘某某。2015年8月15日，傅某某将店面钥匙交给刘某某。2015年8月16日，傅某某将剩余1597.20元用现金交给刘某某。2015年9月下旬，刘某某发布招租广告，并于2015年10月15日将店面出租给他人。

刘某某以傅某某提前退租为由请求法院判令解除合同，并且判令傅某某赔偿其租金损失8385元，即3993元/月÷30天×63天（从2015年8月12日到2015年10月15日）。为此，傅某某委托我所律师。傅某某遂以其已交清租金、水电等费用刘某某应当退还押金为由提起反诉，请求法院判令刘某某退还押金3000元。一审法院判决解除合同、傅某某补偿刘某某租金损失3000元、刘某某退还傅某某押金3000元。

刘某某不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师代理傅某某发表如下代理意见：

在租赁期内没有提前通知就停租，傅某某自知理亏，但其认为已经支付了滞纳金，并且没有要求退还押金，双方已经交割清楚，刘某某再索要赔偿就是得理不饶人，因此傅某某的诉讼目的就是不再以任何理由向刘某某支付任何费用。

一、关于解除合同问题

2016年8月15日，傅某某将店面钥匙交还刘某某，并且按照结算清单已经提前支付了8238元，次日，傅某某又将剩余的1597.20元支付给刘某某，应当认为双方协议一致解除了合同。否则，刘某某不能在合同约定的租赁期内发布招租广告，并将店面出租给他人。

二、关于刘某某租金损失8385元的问题

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，傅某某没有提前通知就停租，客观上造成了刘某某的租金损失，应当予以赔偿。但是，傅天海已经支付了违约金，刘某某再诉求赔偿租金损失8358元畸高，不符合《中华人民共和国合同法》第五条关于合同遵循公平原则的规定。

三、关于傅某某押金3000元的问题

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，傅某某可以要求刘某某退还押金3000元。

综上，刘某某要求傅某某赔偿租金损失8358元畸高，且没有完成举证责任，傅某某可以通过提起反诉要求其退还押金3000元的方式达到诉讼目的。

一、一审法院判决：

（一）解除原告刘某某与被告傅某某于2013年7月1日签订的店面租赁合同；

（二）被告傅某某补偿原告刘某某租金损失3000元；

（三）反诉被告刘某某应退还反诉原告傅某某押金3000元。

以上二、三项相抵扣后，傅某某无需履行第二项付款义务，刘某某无需履行第三项付款义务。

二、二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

关于解除合同问题，一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。傅某某在2015年8月12日搬离店面，8月15日交还店面钥匙给刘某某，并在次日将截止2015年8月12日的房租、滞纳金、水费付清。傅某某以其实际行动表明不再承租刘某某的店面，也不再支付租金，故对于刘某某判令解除合同的诉请，应予支持。

二审法院认为：傅某某于2015年8月12日搬离店面，8月15日将店面钥匙交还刘某某，8月16日将应付租金、滞纳金全部支付给刘某某。因此，双方已以事实行为解除了租赁合同，刘某某主张租赁合同尚未解除与事实不符，该项诉求实质上属于对租赁合同解除的确认。

关于刘某某租金损失问题，一审法院认为：刘某某陈述傅某某解除租赁合同需要提前2个月通知，但是并未完成举证责任，法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。据此，傅某某应当提前一段时间通知，以便刘某某能用充分时间处置店面，傅某某临时停租客观上给刘某某造成了一定的租金损失，应当予以适当补偿，考虑重新招租所需的合理时间及市场租金标准，酌定由傅某某补偿刘某某租金损失3000元。

二审法院认为：傅某某已经付清了包括滞纳金在内的结算款，并且交还了店面钥匙。对此，刘某某均予以接受，并于2015年9月发布招租广告，后将店面重新出租。傅某某临时停租有违诚信，但是刘某某主张的租金损失数额畸高，不符合公平公正原则，一审法院根据实际情况酌定傅某某补偿刘某某3000元合情合理，处理妥当。

关于傅某某押金问题，一审法院认为：傅某某已经全部付清了截止2015年8月12日的租金、水费、滞纳金，且已判令其补偿刘某某租金损失3000元，刘某某应当根据约定退还傅某某押金3000元。

二审法院认为：根据合同约定，傅某某交付的3000元属于其支付租金及水电费的保证金。既然傅某某已经结清了租金，并且支付了滞纳金，不存在拖欠租金及水电费的情形，刘某某应当全部退还押金3000元。

第一，刘某某应当诉请解除合同还是确认解除合同？

傅某某已经按照结算单支付了租金、滞纳金，搬离店面，交还店面钥匙，并且没有索要押金，刘某某均予以接受，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，双方已经协商一致解除了合同。需要注意的是，协议一致的表现形式既可以是口头或者书面的，也可以是默示的，既可以是双方积极磋商，也可以是一方积极提出，另一方被动接受。如果租赁合同没有解除，那么根据约定刘某某不能将店面于2015年10月重新出租给他人。因此，本案刘某某应当诉请确认解除合同。

第二，刘某某主张租金损失有无法律依据？

诚实信用原则是合同法的“帝王条款”。傅某某临时停租客观上会造成刘某某的租金损失，刘某某诉请租金损失应予支持。但是，双方没有约定租赁期内停租的提前通知期，法院只能根据具体案情酌定计算刘某某的租金损失。

第三，傅某某主张退还押金有无法律依据？

刘某某、傅某某双方在租赁合同中约定若不存在租金、水电费拖欠情况的，应当退还押金，傅某某符合应当退还押金的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，傅某某对已支付的押金3000元可以要求恢复原状，也即诉请要求刘某某予以退还。

律师在接受委托时，首先需要明确当事人的诉讼目的。具体到本案，傅某某的诉讼目的就是不想再多拿出一分钱。那么，接着就要分析刘某某的诉求是否具有法律依据。刘某某因傅某某临时停租不可避免产生租金损失，其诉请赔偿租金损失符合一般生活常识。其次，需要善于利用提起反诉的诉讼权利。具体到本案，既然刘某某要求赔偿租金损失，那么傅某某当然可以要求其返还押金。律师正是用对、用活了反诉制度，最终达到了当事人的诉讼目的。