律师代理张某龙参与胡某友诉胡某明、张某龙房屋买卖合同纠纷一审、二审案

胡某友与胡某明系姐弟关系，均系胡某金（夫）、钟某某（妻）夫妇的养子女。胡某明、王小某系夫妻关系。

2004年，胡某金与郫县某镇人民政府签订了《拆迁安置合同书》，选择建筑面积为70平方米的房屋进行置换。2006年，胡某金、钟某某与成都高新区建设用地统一征用开发办公室签订《安置房屋结算协议》，确认其取得了位于成都高新区某某小区顺源环街399号22幢某某单元某某楼某某号房屋，该房屋建筑面积为72.04平方米。该房屋在交付给胡某金、钟某某后暂未办理房屋产权证书。而后胡某金因病死亡，其遗体于2007年3月4日火化。

2007年9月28日，钟某某、胡某明作为甲方，张某龙作为乙方签订了《房屋购销协议》，该协议主要约定：1.销售方为钟某某、胡某明，购买方为张某龙。2.甲方将顺源环街399号22幢某某单元某某号房屋自愿出售给乙方。3.房屋价格为180000元。付款方式：乙方第一次支付购房定金1000元（房屋成交后冲抵房款）；第二次在公证处办理协议公证时乙方再付175000元；第三次余款待办完房屋产权过户手续，乙方拿到自己的产权证同时支付4000元。4.甲方必须保证房产产权清楚，并无任何纠葛。5.甲、乙双方订立此合同后2007年10月8日、9日公证。但在甲方处签字人为胡某明、王小某。

相关当事人于2007年10月8日在郫县某法律服务所见证下签订了《房屋转让协议》，该协议主要约定：1.转让方（甲方）为钟某某、胡某明，受让方（乙方）为张某龙。2、甲方自愿将拆迁安置的位于某某小区顺源环街399号22幢某某单元某某楼某某号房屋转让给乙方所有。2.房屋转让总金额为180000元。3.转让金的交付时间及方式：甲乙双方在本协议签订之日，由乙方首付给甲方176000元，以收条为凭。同时由甲方将该房屋钥匙及相关手续交由乙方。余款4000元，在办理该房屋产权过户更名完毕之日一次性付给甲方。4.该房屋由甲方协助乙方办理产权过户手续，办理过户手续所产生的一切费用由乙方承担（遗产税由甲方承担）。5.本协议经双方签字捺印后生效，由某法律服务所见证。胡某明、张某龙在该《房屋转让协议》上签名捺印，《房屋转让协议》上钟某某的签名为胡某明代签。

郫县某法律服务所出具了（2007）郫犀所见字第320号《见证书》，载明“经审查核实，住成都市高新区西源大道某某号附某某号的钟某某、胡某明与住四川省合江县合江镇X处的张某龙在前面签订的《房屋转让协议书》上的签字捺印属实，系双方真实意思表示，其行为符合《民法通则》第五十五条之规定，现予以见证”。见证人为张某、叶某。签订合同当日，张某龙向胡某明支付了176000元房款，胡某明将案涉房屋的钥匙、《拆迁安置合同书》、《安置房屋结算协议》原件交付给了张某龙。张某龙自2007年11月入住该房屋至今。

2012年1月12日，成都市高新区公证处向钟某某、胡某友、胡某明出具了（2012）成高证民字第171号《公证书》，主要内容：1、被继承人胡某金的继承人有配偶钟某某、收养子女胡某友、胡某明；2、现胡某明表示要求继承被继承人胡某金的遗产，钟某某、胡某友均表示自愿放弃继承权；3、胡某金死亡后遗留的与钟某某共同所有的位于成都市高新区某某小区顺源环街399号某某幢某某单元某某号房屋由胡某明继承，其余二分之一份额仍属钟某某所有。

2013年1月9日，案涉房屋办理了房屋产权证书，钟某某、胡某明各占房屋的50%产权份额。2013年8月29日，钟某某因病死亡。

现胡某友认为，自己作为胡某金、钟某某子女之一依法享有继承其父母的财产，即案涉房屋，虽胡某明为案涉房屋继承人之一，但胡某明、王小某在2007年9月28日与张某龙签订的《房屋购销协议》时未依法享有案涉房屋所有权且无案涉房屋所有人和其继承人授权的情形下，无权擅自处置案涉房屋，由此与张某龙签订的《房屋购销协议》所涉房屋已侵犯了胡某友享有的合法权益 ，据此，胡某友为此诉至一审法院，请求胡某明与张某龙签订的《房屋购销协议》无效。

经一审法院开庭审理后，一审法院依法驳回原告的诉讼请求。一审判决后，原告不服，提出上诉。经二审法院审理后，二审法院驳回上诉，维持原判。

本案被告张某龙委托四川恒创律师事务所律师作为诉讼代理人，参与该案件一审、二审诉讼活动。

律师代理被告张某龙发表如下代理意见：

一、胡某明、王小某与张某龙签订的《房屋购销协议》均真实意思表示，其行为未有《合同法》第五十二条规定情形，据此，双方签订的《房屋购销协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应严格按照协议约定履行义务。

在2007年9月28日，钟某某（由王小某代签字）、胡某明作为甲方，张某龙作为乙方签订了《房屋购销协议》，该协议主要约定： 1.甲方将顺源环街399号X幢X单元X号房屋自愿出售给乙方。2.房屋价格为180000元。付款方式分三次支付：第一次支付购房定金1000元（房屋成交后冲抵房款）；第二次在公证处办理协议公证时乙方再付175000元；第三次余款待办完房屋产权过户手续，乙方拿到自己的产权证同时支付4000元。3.甲方必须保证房产产权清楚，并无任何纠葛。4.甲、乙双方订立此合同后2007年10月8日、9日公证。

按照《房屋购销协议》约定，双方于2007年10月8日在郫县某法律服务所见证下签订了《房屋转让协议》，该协议主要约定：1.转让方（甲方）为钟某某、胡某明，受让方（乙方）为张某龙。2、甲方自愿将拆迁安置的位于某某小区顺源环街399号22幢X单元X楼X号房屋转让给乙方所有。3.房屋转让总金额为180000元。4.转让金的交付时间及方式：甲乙双方在本协议签订之日，由乙方首付给甲方176000元，以收条为凭。同时由甲方将该房屋钥匙及相关手续交由乙方。余款4000元，在办理该房屋产权过户更名完毕之日一次性付给甲方。6.该房屋由甲方协助乙方办理产权过户手续，办理过户手续所产生的一切费用由乙方承担（遗产税由甲方承担）。7.本协议经双方签字捺印后生效，由某法律服务所见证。胡某明、张某龙在该《房屋转让协议》上签名捺印，《房屋转让协议》上钟某某的签名为胡某明代签。

在签订《房屋购销协议》《房屋转让协议》后，张某龙向胡某明支付了176000元房款，胡某明将案涉房屋的钥匙、《拆迁安置合同书》、《安置房屋结算协议》原件交付给了张某龙，且张某龙自2007年11月入住该房屋至今，据此，胡某明与张某龙签订《房屋购销协议》系双方真实意思表示，且该行为未违反我国现行法律、行政法规效力性强制性规定，该协议应合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照约定全面履行义务。 

二、在胡某明与张某龙签订《房屋购销协议》《房屋转让协议》时，胡某明虽未享有案涉房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，这并不影响前述两份协议法律效力，两份协议应合法有效，因此，法院应依法予以驳回诉讼请求。

三、原告并不享有案涉房屋的所有权，胡某明与张某龙签订案涉房屋出让协议未侵犯其合法权益，其原告诉讼主体不适格，请求法院依法驳回原告起诉。

依据成都市高新区公证处于2012年1月12日向钟某某、胡某友、胡某明出具的（2012）成高证民字第171号《公证书》可知：1、被继承人胡某金的继承人有配偶钟某某、收养子女胡某友、胡某明；2、现胡某明表示要求继承被继承人胡某金的遗产，钟某某、胡某友均表示自愿放弃继承权；3、胡某金死亡后遗留的与钟某某共同所有的位于成都市高新区某某小区顺源环街399号22幢X单元X号房屋由胡某明继承，其余二分之一份额仍属钟某某所有。由此可见，胡某友已放弃案涉房屋的继承权，并不享有案涉房屋的所有权，因此，胡某明与张某龙签订案涉房屋出让协议并未侵犯其合法权益，其原告诉讼主体不适格，请求法院依法驳回原告起诉。

一审法院判决：驳回原告诉讼请求；

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，本案关于案涉房屋买卖事宜先后签订有《房屋购销协议》、《房屋转让协议》两份协议。两份协议的效力问题实际涉及无权处分与无权代理两个不同问题。本案的争议焦点为：《房屋购销协议》中的无权处分行为是否导致该合同无效？胡某明代钟某某在《房屋转让协议》签字是否构成表见代理？

针对第一个争议焦点，一审法院认为《房屋购销协议》中的无权处分行为不影响该合同效力。《房屋购销协议》有胡某明、王小某签名确认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此胡某友以胡某明、王小某、张某龙无权处分为由主张该合同无效与法相悖。实际上出卖他人之物合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为条件，当然本案中情况更为复杂，胡某明在签订后合同还取得了案涉房屋一半的所有权，但无论胡某明是否存在事后取得所有权的情况，《房屋购销协议》系签约各方真实意思表示，未有合同无效的法定情形，应为合法有效，能够约束签约各方。

第二个争议焦点，一审法院认为胡某明代钟某某在《房屋转让协议》签字构成表见代理，《房屋转让协议》系有效合同，该合同能够约束胡某明、钟某某、张某龙。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定表见代理情形为“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第一，胡某明与钟某某系母子关系。根据《安置房屋结算协议》可知案涉房屋系钟某某、胡某金拆迁安置所得，在胡某金已经死亡的情况下，张某龙按通常判断案涉房屋的权利人应为钟某某及胡某金的继承人。而胡某明作为钟某某与胡某金的儿子，且钟某某当时年事已高（合同签订时为73岁），张某龙有理由相信胡某明有权代其母亲签字，这也符合日常生活中经常出现的近亲属代理行为。同时，据胡某明、王小某陈述钟某某不识字也不会写字，连自己的名字也不会写。在此情况下，胡某明代钟某某签字更具有合理性。第二、胡某明在签订合同时向张某龙交付了案涉房屋的钥匙以及《拆迁安置合同书》《安置房屋结算协议》原件。在签订合同时，案涉房屋还未办理房屋产权证书，因此案涉房屋的钥匙以及拆迁安置相关合同原件系案涉房屋的核心资料，涉及到了房屋的交付以及房屋的权利证明。胡某明持有相应核心资料进一步增强了张某龙对胡某明有权代理钟某某的信任。第三、自签订《房屋转让协议》的2007年起至钟某某死亡时的2013年已经五年有余，张某龙一直居住在案涉房屋内，而据当事人陈述钟某某住处与案涉房屋距离较近，步行时间仅为十到二十分钟。在如此长的时间跨度中，钟某某却从未向居住在附近案涉房屋中的张某龙主张过权利或提出过异议，从侧面可以印证胡某明代理钟某某出售房屋的行为已经取得了钟某某的同意。第四、从张某龙方面而言，其在购买房屋时已经尽了一定程度的合理注意并按约支付了购房款，没有证据显示其与胡某明恶意串通，损害钟某某或者胡某友的合法权益。

二审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是案涉《房屋购销协议》及《房屋转让协议》是否无效。从签订的《房屋购销协议》《房屋转让协议》的情况看，系胡某明持有《拆迁安置合同书》《安置房屋结算协议》原件与张某龙签订的，在明知胡某明系钟某某的子女、钟某某年世已高、胡某明又持有《拆迁安置合同书》《安置房屋结算协议》原件的情况下，结合钟某某、胡某友通过公证的方式表示自愿放弃对胡某金遗产的继承权、胡某金与钟某某共同共有的案涉房屋中胡某金遗留份额由胡某明继承的事实，张某龙完全有理由相信胡某明出售房屋是征得了钟某某的同意、相信胡某明有权出售房屋。由于张某龙在购买房屋时已经尽到了合理注意并按约支付了合理对价，且张某龙买房后长达十余年时间里，胡某明、胡某友、钟某某并未向张某龙就案涉房屋主张权利或提出异议。因此，一审法院认定《房屋购销协议》《房屋转让协议》合法有效并无不当。对于胡某友认为其并非合同当事人、一审法院引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件问题的解释》第三条第一款不当的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件问题的解释》第三条第一款规定的“当事人”是指广义的当事人，既包括合同相对人，也包括案件当事人，因此，胡某友认为一审法院适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。

本案所涉《房屋购销协议》是否具有法律效力，主要看该协议是有违反我国现行法律、行政法规效力性强制性规定，根据《合同法》第五十二条：“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，从法院查明本案事实来看，案涉签订《房屋购销协议》的当事人未有上述合同无效情形，因此本案涉及的《房屋购销协议》合法有效，法院未支持原告的诉讼请求。

建议普通消费者在买房时尽量避开没有产权证或者是暂时无法办理产权证的房屋，这类房屋存在着很大的法律风险，主要集中在两个方面：一是房屋的所有权人难以确定；二是房屋被多次买卖。