律师代理被告申某参与原告王某诉其房屋买卖合同纠纷案

2016年12月8日，原告王某（买受人）和被告申某（出卖人）通过居间方北京某房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告王某向被告申某购买位于北京市朝阳区青年路北口某公寓的房屋一套，房屋成交价格230万元。《合同》第五条履约准备，约定买受人在办理过户手续前（含当日），通过银行转账方式支付购房预付款200万元；出卖人在收到预付款当日将房屋交付买受人。第六条交易流程约定，在出卖人取得房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记。第十一条权属转移登记约定，双方权利义务均以本合同为准，是否签订网签合同不影响本合同效力。《合同》签订当日，原告王某向被告申某支付了30万元定金，之后被告申某一直和中介协商调整价格事宜。2017年春节前后（2016年农历春节1月27日）被告申某取得房产证，但因双方对价格调整一事未达成一致意见，原告王某以被告申某拒不履行合同，不出售房屋为由，诉至法院要求解除合同，双倍返还定金60万元。

律师受被告申某的委托，作为其诉讼代理人，经过了解案情，收集提供相关证据，结合庭审调查、辩论情况，被告代理律师发表以下代理意见。

一、双方签订的合同合法有效，双方应共同遵守。原告申请解除合同的理由不成立。原告坚称被告拒不履行合同，要求解除合同，但并未提供“被告拒不履行行为”的相应证据。

二、被告正常履行合同，就房屋价格提出协商，不属于违约。双方于2016年12月底签订合同，被告大约春节前后取得房产证（2016年农历春节1月27日），之后一直通过中介与被告协商，达成增加10万元的一致意见，并口头约定依据合同第十五条二款“房款等事宜经协商按双方书面约定进行交易，视为对合同约定的变更”，约定待原告返京后，签订书面补充协议，原告交款后办理过户手续。因此双方就合同的履行进行协商是双方实际履行合同的过程，被告并不存在违约。

三、关于录音、证人问题。至于中介人员的录音，因中介收取了原告费用，存在法律上的利害关系，故中介提供的录音和证人，在没有其他证据予以佐证的情况下，不得作为证据使用，不具有证明效力。就其内容而言，被告与中介通过电话沟通18次，现原告仅截取其中的两个通话时间极短，表意不清，片段性的对话，无法证明被告的证明事项。

四、双方合同中未约定验证、网签作为原告交付预付款的前置条件，而且验证、网签并不影响双方交易。被告的房屋为商住两用房，在与原告签订合同时尚未取得房产证，原告已知悉此事。但被告对于取得房产证的时间并不确定，因此双方在合同中约定了“预计房产证取得时间为2017年2月”，“合同签订之日起1年内未取得房屋所有权证，买受人有权选择终止本合同，由出卖人向买受人支付房款20%作为补偿。”也就是双方对于房屋的付款、交房并未以房产证作为前置条件，而是约定了原告交付房款、被告收到购房预付款当日必须交房。现原告未按照被告调整房价款后的价格交付相应的款项，被告必然有权拒绝将房屋交付原告，且不会配合原告办理房屋过户手续。

五、原告因不具备购房资格而提出解除合同，并非被告不履行合同，故被告不应承担双倍罚则。原告在2017年3月初提起诉讼，当时并未提出解除合同这一诉求，在3.26限购新政出台后，原告自知没有购房资格，才在4月25日开庭当日为使自身权益最大化要求解除合同。依据《中华人民共和国担保法》之相关规定，双倍定金返还的前提是双方解除合同，但被告始终坚持的意见是同意按合同继续履行，故原告的诉求没有法律依据。现原告提出因北京市政府出台相关政策，原告已经不具备购房资格，无法继续履行合同，由此产生的风险应由原告自行承担，不能将此风险转嫁被告。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请贵院查明事实后，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。

一审判决书判决：1、解除双方签订的《北京市存量商品房买卖合同》；2、被告在判决生效后七日内返还原告双倍定金60万元。

二审调解书主文：1、解除双方签订的《北京市存量商品房买卖合同》；2、被告在判决生效后七日内返还原告定金45.5万元。

北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初18281号《民事判决书》;

北京市第三中级人民法院（2017）京03号民终8972号《民事调解书》。

本案在一审时，法官曾经组织双方调解，但因谈判差距较大，未达成一致意见。一审判决后，被告不服判决，提出上诉，主要观点：

一、原审判决以房产证上登记机构制证日期2017年1月6日认定为上诉人取得房产证时间，继而推断双方办理过户时间为2017年1月20日与事实不符。上诉人提供的北京市国土资源局制作的不动产权登记证书，证书首页落款时间为2017年1月6日，该时间是政府机关制作房产证的时间，并非上诉人实际取得证书时间。双方在原庭审中均认可在2017年春节前后取得房产证，2017年1月27日是农历的除夕，2017年1月27至2017年2月5日是法定休假日，上诉人取得房产证的事实情况不成就。

二、原审判决认定“被告在某公司多次通知网签及房屋核验时提出涨房价的无理要求，拒绝配合网签和房屋核验”与实际情况不符。合同签订后，双方一直在协商价格问题。上诉人多次主动与中介联系，协商房屋价格问题，从2017年2月7日（春节后第二个工作日）至2017年3月3日期间，上诉人和中介公司中介人员常某共通话18次协商房屋价格问题，在2017年2月23号左右，双方口头达成一致意见房屋价款增加10万，变更为240万元。对此被上诉人在原审庭审中是明确认可的。就是说，合同签订后至2017年2月期间，双方都在价格协商过程中，并非上诉人提出价格变更后，被上诉人即明确拒绝，可见被上诉人也认可上诉人的价格调整行为，只是双方对于加价幅度一直在协商中，且最终达成加价10万元的意见。

三、原审判决认定“被告行为阻碍合同正常履行，构成根本违约”有误。如上所述，双方对于合同履行价格问题，达成过口头一致协议，确定房屋价格增加10万元，签订补充协议，之后办理过户手续。但被上诉人久居杭州，没有到北京来办理后续的手续，导致合同尚未履行。上诉人在答辩意见和二次庭审中均明确表示，上诉人同意履行合同，也愿意按照双方合同约定履行自身义务。但被上诉人庭审中已查明，因为北京市出台限购政策，被上诉人自认不具备购房资格。也就是说被上诉人是因为自身不具备购房条件，导致合同无法履行，而不是上诉人的行为造成原合同无法履行，而且政府出台的是限购政策，并非限售政策，上诉人的房屋作为商品，仍然可以在市场流通，造成原合同无法履行的根本原因是被上诉人自身的条件以及政府出台的公共政策，与上诉人无关，因此上诉人不存在根本违约行为，不适用定金罚则，上诉人不应双倍返回被上诉人定金。

本案在二审期间，在双方当事人在场的情况下，法院主持调解，当事人双方达成调解，上诉人同意返还已收款项及15万的定金，案件最终调解结案。双方对此结果均比较满意，法院的处理方式起到了化解矛盾、定分止争的作用。

本案中涉及的法律问题包括：1、双方在合同履行中对于房屋价格进行二次协商，能否认定为对原合同内容的变更？2、当事人迟延履行合同义务，恰逢限购政策，由此产生的风险应由哪方承担？以下结合本案情况，详细分析上述问题。

第一，双方在合同履行中对于房屋价格进行二次协商，应认定为对原合同内容的变更。

所谓合同指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。就是说，只要平等的民事主体双方就设立、变更民事权利义务关系达成的意思表示，即可成为合同。对于合同形式，《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第七十七条规定当事人协商一致，可以变更合同。

本案中，因涉案房屋2013年7月竣工，所在地块为商业地产，涉案房屋为商住两用房产，而且双方签署合同时被告尚未取得房屋产权证书，仅是“明年年初有可能办理产权证”，因此双方签署的合同文本虽为房产中介公司的制式本文，但经过双方充分协商，在合同中设置了双方自行约定的条款。其中第十三条约定因开发商责任造成出卖人取得一手房房产证的时间拖延，出卖人从该房屋开发建设单位处所或违约金及赔偿款归买受人所有。因出卖人责任导致该房屋自本合同签订之日起1年内未取得一手房屋所有权证，买受人有权选择终止本合同，由出卖人向买受人支付房价款的20%作为补偿，并承担房屋的装修损失。第十五条约定，在实际交易过程中，若双方对房款、物业交接等事宜经协商未按照原书面约定进行交易，则视为双方对合同约定的变更。即双方对于合同生效后，可能发生的市场行情变化、房产权属证书取得等情况进行了列举式和概括性的说明，为后续双方协商变更合同提供了洽谈空间。

合同签订后，出卖人详细考察周边楼盘价格后，认为约定的房屋成交价格偏低，遂于中介公司联系，希望双方再次协商价格，在原价基础上增加20万元，买受人同意协商，但认为可以加价5万元。2017年1月中旬，被告取得房产证，之后双方一直在中介协调下，协商房屋价格事宜，当时正是2016年农历春节，双方直至2017年2月中旬达成一致意见在原价基础上增加10万元，因买受人在杭州定居，因此双方约定2月底买受人到北京后，双方签订补充协议，交付房款后一并办理房屋过户手续。对此买受人在庭审中对上述情况予以确认，就是说双方在签订协议时，明确约定可以就房款进行协商，之后以实际行为进行协商，并达成一致意见，如双方补签书面的补充协议，应视为对原合同的补充变更，房屋价款变更为240万元。现即便双方没有补签协议，也应该按照原合同履行，而不应当将双方协商的时间、内容，推定为出卖人怠于履行原合同，并以此认定买受人存在违约行为。

第二，当事人迟延履行合同义务由此产生的风险自行承担。

自2010年4月北京率先出台“国十条”实施细则对购置商品房住宅作出限制性规定，之后相继出台“国五条”，对上海、广州等16个城市推出限购政策。国家以限购政策来遏制投机和过度投资，取消一些非市场化的调控措施，在中心城市实施商品住宅限购，确保行业长期平稳健康发展。本案中北京“3.26商改住禁令”也属于上述限购措施范畴。从合同效力看，双方签订的合同是在限售政策出台前，不涉及此政策内容，合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。本案在二审阶段，法院采取了调解方式解决纠纷，不失为一个相对折中的方式。

当事人在购买房产过程中，刚好限购政策出台，阻断了原合同履行的可行性，从而引发民事纠纷。建议房屋买卖合同的当事人应正确评估投资风险，本着诚实守信原则履行合同。

若出现限购政策导致合同目的无法实现，应尽量通过协商方式解决纠纷，以使双方获益。