律师代理房屋出租人彭某诉常德某公司房屋租赁合同纠纷案

彭某于2008年租赁了桃源县劳动就业服务管理处所属桃源县培训中心临街楼一楼的6间门面，使用期限25年，该管理处允许彭某转租给第三人使用。2009年7月1日，彭某将上述6间门面租赁给中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司，并签订了房屋租赁合同，合同第3.1款约定：租赁期限自2009年7月1日至2014年12月31日止;第4.1款约定：2009年7月1日至2009年12月31日租金2714167元，2010年至2014年的租金为每年470000元（包括19％的税金，第9.5款约定：租赁期满后，本合同终止，届时甲方（指中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司）须将房屋退还乙方（指彭某）。如甲方要求继续租赁，则须提前6个月书面向乙方提出，乙方在合同期满前1个月内向甲方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同;第12.6款约定：租赁期满，甲方又不续租的，应如期交出房屋。逾期不满1个月按1个月计算，并按原标准的两倍收取房租。

合同期限届满前，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司没有按照合同约定向彭某提出续租的书面要求。彭某于2014年12月31日向中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司出“门面清场通知”，要求中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司于2015年1月3日前处理设、返还门面，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司向彭某缴纳租金至2015年1月3日后仍未返还门面，彭某再次于2015年1月9日向中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司发出“门面立即清场通知”，要求中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司在2015年1月10日14时全部清场，否则彭某将自行清场。但中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司至2015年2月5日才将门面退还给彭某。

彭某委托律师向法院提起诉讼，请求判令中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司按照租赁合同约定承担违约金。桃源县人民法院判决支持了彭某全部诉讼请求。

原告代理律师发表代理意见认为：

一、彭某诉讼请求有证据支持，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司应当依法承担违约责任。

1、双方于2009年7月1日就彭某拥有使用权的6间临街门面签订5年半的房屋租赁合同。合同第九条项下9.5款约定租赁期满后（2014年12月31日）本合同即终止，届时甲方（中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司）须将房屋退还乙方（彭某）。甲方要求继续租赁，则须提前6个月书面向乙方提出。乙方在合同到期前1个月内向甲方正式答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”对于该约定自合同履行日起到终止时止，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司始终未向出租人即彭某提出继续租赁的请求。而中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司在到期后拒绝腾空门面搬出承租屋，始终占据门面继续经营。彭某多次送达騰空清场通知与中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司发生纠纷，直到2015年2月5日才交房。

2、双方在《房屋租赁合同》第十二条违约责任项下12.6款载明“租赁期满，甲方不续租的，应如期交出房屋。逾期不满1个月按1个月计算，并按原标准的两倍收取房租”。据此，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司在约定的合同到期后占用门面长达一个月零5天。该合同第四条项下约定“年租金固定为：人民币肆拾柒万元整（小写470000元）”即月平均房租为39166.67元。违约金计算为：391667元/月×4个月=156668元。中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司应当根据《合同法》第114条一款之规定承担违约责任，应当给付违约金。

二、中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司所持抗辩理由没有证据支持，依法不能成立。

中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司提出如下抗辩理由：1、没有拒绝腾房;2、彭某在2015年元月3日已经与联通公司常德某公司签订租赁协议，剥夺了其同等条件下的优先承租权;3、多次与彭某就继续租赁达成口头协议，因要求一次性交清房租而未果；4、彭某的损失应由自己承担。

中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司没有证据证实本案房屋租赁合同到期前6个月内，向彭某书面提出过继续租赁门面的要求。中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司在2015年1月9日收到彭某要求清场腾空的通知后仍然无理占据门面经营，彭某上门催告清场搬离门面是合法之举，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司横蛮不理不配合，彭某要求中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司清场是行使维权之合法举措。所谓口头达成继续租赁协议及所谓公司形成继续租赁的办公会议纪要，均不能对抗租赁合同第9条项下9.5款的续租约定。

本案中，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司违反租赁合同中的续租约定，放弃续租权利的先决条件，应视为明确不再承租，但中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司在租赁期满后继续占用彭某的门面，应当承担违约责任。

法院判决，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司支付给彭某租赁物使用费156666.67元。

法院认为，本案争议焦点为：中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司是否应该按合同约定向彭某付约金。

法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方实意思表示，且内容合法，属有效合同，双方均应严格按照定履行各自的合同义务。合同履行期限届满前，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司没有按合同约定向彭某提出续租的书面要求，应视为中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司不再续租，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司应按合同约定返还承租的门面。彭某给予中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司3天的履行限期，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司支付了租金，中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司逾期交房的期限应从2015年13日起计算。中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司直至2015年2月5日オ交还门面，故依房屋租赁合同第12.6款的约定，应按原标准的2倍向彭某支付2个月的房租，即470000元/年÷12个月x2个月×2＝156666.67元。关于中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司提出的彭某剥夺了中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司的优先承租权的抗辨主张，因中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司未向彭某提出续租要求，视为不再续租，其抗主张不成立，本院不予采纳;关于中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司提出的双方口头约定中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司租赁至2015年1月3日，彭某于2013年1月日下午实际占有了门面的抗辩主张，因没有提交相反证据子证明，不子采纳。

综上所述，法院判决支持了彭某的全部诉讼请求。

1、优先承租权，一般指租赁合同到期后，原承租人要求续租的，在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。

我国合同法及其司法解释中，并没有关于优先承租权的相关规定，所以优先承租权并不是一项法定权利，法律上只规定了承租人在同等条件下具有“优先购买权”，并没有“优先承租权”。租赁实践中，出租方和承租方的租赁合同中往往约定“本合同到期后，承租人享有优先续租的权利”。

2、从优先承租权的适用条件上看，至少应满足如下几点：一是原租赁合同即将到期或者已经到期，原承租人尚未将租赁物交还给出租人;二是出租人拟再行将租赁物出租;三是参与竞租人有多名，原承租人和其他竞租人的承租条件相同。

3、合法有效的房屋租赁关系是优先承租权存在的基础，在合同到期后如果出租人有意向继续出租房屋，原承租人在一定期限内作出继续承租的意思表示，当然还要表明愿意承担同等条件，此时原承租人才享有优先承租权。而这个期限并不是永久存在的，如果超过这一期限，原承租人将不能再主张优先承租权。

本案中，虽然在租赁合同中约定了优先承租权，但中国移动通信集团湖南有限公司常德某公司并未在合同约定期间提出续租的书面要求，应视为不再续租。

对于优先承租权的行使条件及相关理论问题，鲜有探讨。随着租赁纠纷的增多，相关的房屋租赁立法亦需不断完善。

出租人在房屋租赁合同解除或终止后，要求承租人腾房，但若承租人拒绝腾房，出租人行使腾房权利还是应当慎重，如有不慎可能需要承担责任。最好的方式是向法院提起诉讼，请求法院判令承租人腾房并支付房屋占用费。