律师代理申请执行人余某对案外人杨某执行异议提起执行异议之诉二审案

2015年7月，被告黄某因民间借贷纠纷一案涉诉，被北湖区人民法院作出（2015）郴北民一初字第758-1号民事裁定书，裁定查封被执行人被告黄某座落在郴州市北湖区某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号）予以查封。随后，该院于2015年10月19日作出民事判决书，判决：一、被告黄某、被告谢某偿还原告余某借款本金200 000元，限本判决生效后十日履行完毕。二、被告黄某、被告谢某偿还原告余某借款利息32000元（利息暂计算至2015年7月25日，以后利息按月利率2%计算至本金还清之日为止），限本判决生效后十日履行完毕。

判决生效后原告作为执行申请人向北湖区人民法院提出申请，要求对登记在被告（被执行人）黄某名下的被查封的上述财产门面二间予以强制执行。在执行过程中，杨某向北湖区人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2015年11月26日，北湖区人民法院作出（2015）郴北执异字第22号执行裁定书，裁定中止被执行人黄某座落在郴州市某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号）的执行，并明确告知可在15日内向某某区人民法院提起诉讼。

余某向法院提起诉讼，请求判令对查封的被执行人黄某、谢某所有的座落在郴州市北湖区某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号）继续执行。

一审法院以涉案房屋买卖合同系在本院依法查封之前签订的，其次，杨某提供了两份门面合同、低压供用电合同水电费票据等能够证实其实际占有涉案房屋，根据杨某提交的银行转账记录及黄某出具的收条，能够证实杨某已支付完房款，涉案房屋至今未办理过户手续系黄某的原因，杨某并无过错为由，判决驳回余某的诉讼请求。

余某不服一审判决，委托律师代理其提起上诉。二审判决以欧阳某代杨某与黄某签订房屋买卖合同，交清购房款后，却又将涉案房屋以黄某的名义向杨某兄弟欧阳某借款20万元作抵押，并办理了抵押登记手续。杨某称办理抵押登记手续，是为了防止黄某一房二卖，那么，杨某为何不直接办理二手房预售登记或产权变更登记手续，显然，杨某所说理由难以成立。杨某未举证证明涉案房屋未办理过户登记非自身原因，杨某对涉案房屋未办理产权登记手续存在过错，对于涉案房屋，杨某基于买卖合同只享有债权，不享有物权，因此，杨某对涉案房屋不享有阻却执行的权利为由撤销一审判决，准许执行黄某所有的座落在郴州市北湖区某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号） 。

律师代理余某发表如下代理意见：

本案系执行异议纠纷，主要争议焦点为：1、余某诉请继续执行郴州市某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号,以下简称燕泉房产）是否具有事实依据和法律依据？2、案外人所提交的证据是否足以排除对执行标的享有排除强制执行的民事权益？

一、关于余某诉请继续执行郴州市某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号以下简称燕泉房产）是否具有事实依据

1、首先，余某提交证据证明涉案房产至今的房屋所有权人是黄某本人。然而某某区人民法院（2015）郴北执异字第22号民事裁定书中止执行被执行人黄某本案争歧的房屋，已将该房产确权改为杨某个人房产，我认为，在本案中杨某并未向法院提起确认房屋买卖合同有效、确认涉案房产归其所有之诉，执行法院直接在本案中用房屋买卖合同证明涉案房产是杨某个人财产，其证据证明力与郴州市房产局的产权证、土地权证所有人黄某形成冲突，国家法律明确规定房屋产权登记证才是房屋所有权证的有效凭证，其他部门和单位制作的类似证书均无效，是不受国家法律的保护。 《房屋所有权证》 未经程序撤销是不得更改所有权人的，房产局的产权证证明力显然高于杨某举证。 法院对杨某的证据本应不予采信的，但民事裁定书却予以了采信。为此余某不得不提起执行异议之诉。

2、其次，一审时法院却仍继续错误；错误的地方有：

（1）杨某提交的房屋买卖合同，并无杨某签名，签名系欧阳某代写，就算委托书系真实的，而在签订买卖合同的第二日房屋所有权人黄某为何又写了份全权委托欧阳某卖房、抵押等委托， 接着在第三日 欧阳某又代黄某向欧阳某某借款20万元，并代黄某将该诉争房屋到郴州市房产局办理抵押借款手续。杨某与欧阳某以及出借人欧阳某某系亲兄妹关系，欧阳某一系列过程中全程参与了，如果杨某与黄某的房屋买卖合同系真实的，就不可能有后面黄某的委托卖房、抵押借款 ，并办理抵押登记手续，显然这房屋买卖合同是虚假的、不真实的。

（2）一审判决书认定杨某已支付房款138000元，而此款没有一笔系杨某名下转款的，其中一笔系李某的25万元，一笔欧阳某转帐439900元，一笔邝某的20万元，一笔李某的19.7万元，一笔欧阳某20万元，剩余款项9.31万元杨某通过其他方式支付给黄某，黄某当时到处借款，这些款根本就有可能系各自借给黄某的借款，退一步说，法院予以肯定首先需要辨析，查询该四个人在2013年之后是否收到了黄某转给转款人款项才能真实的回避恶意窜通之嫌；收条清楚的写到今收到欧阳某购买我位于某某路103-104号门面房款1388000元。根本就没有写杨某购买门面一事，或今收到欧阳某代杨某交付购买门面款一事；如果系杨某购买房屋就不可能再有黄某事后的委托卖房，既然房屋都已卖掉给杨某，黄某怎么又能委托再卖；如果是杨某购买了房屋就不可能再有欧阳某将房屋抵押给其弟弟欧阳某某借款。同时所有的购房转款没一笔从杨某名下转款，买房这么大的一件事，其他人转款起码要在代转款备注吧， 这些转款凭证杨某手中均都没有一张，还是请法院调取的，这些普通生活中必须的常识，这一系列不符合常理，矛盾的地方，却被一审忽视了，这些人也没有出庭作证，法院怎么就能认定系替杨某购房转款呢？如果担心一房二卖双方直接到房产局办理二手房买卖登记就可，或者办理房屋买卖公证书，而杨某却称以其弟弟欧阳某某的名义办理了抵押登记手续，公证明确是借款抵押，且有借款的转帐凭证证实该事实，却被一审认定为假借款抵押。显然根本不能作为有效证据的转款凭证却被一审法院予以了认定 。

二、关于余某诉请继续执行郴州市某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号，以下简称燕泉房产）是否具有法律依据？

1、《物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从这条可以看出，我国不动产物权适行登记主义。但法律另有规定的除外，是指人民政府的命令，人民法院的裁判，也可直接产生物权变更。本案未发生法律另有规定的情形，因此，不属于此情形。

2、最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十五条明确规定：“对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。”。至今郴州市某某路103、104号2套房产所有人仍为黄某，该房屋的《郴州市土地房屋契证》契证号XXX所有权人及购房发票均系黄某，原告诉请继续执行的房产有法律依据。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》“第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案被上诉人并未提供足以排出强制执行的民事权益的相关证据。

法释〔2015〕10号最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 的第二十八条明确规定 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案首先合同的真实性就存有问题，因此，并非合法有效的书面买卖合同；其次并非在查封之前已合法占有该不动产，证据卷第19页的通知书，签字的时间为2014年7月15日，而郴州市某某商业银行股份有限公司郴南支行盖公章的时间明显是2015年8月28日，而本案的查封时间2015年5月18日，而查封过程中黄某始终未说过该门面已卖给他人。显然被上诉人作假将时间写在2014年7月，且合同的签名人员是并非杨某某。杨某并非合法实际占有人。再次，本案杨某并无有效证据证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；退一步就算杨某签订了买卖合同，而该合同是 2013年12月签定的，该合同上第八条也明确注明了保证在10天内将房产证、契证手续过户完成 ，并约定在2013年12月26日之前办理。双方又委托了郴州市某某地产经纪有限公司专门从事二手房买卖的经营公司，欧阳某某同时是黄某和杨某的代理人，相关房产证、契证的过户手续就能完成，既然能完成，为何2014年、2015年一年半的时间未办理过户登记，本案杨某既未举证，其已经实际督促过出卖人办理过户登记手续，是基于出卖人的原因无法办理过户登记手续。本案几方既然都委托了欧阳某某，显然是可以办理过户登记手续的，现未办证显然是有过错的。上述四条是必须同时存在才可以排除执行的。本案显然不符合条件，因此，上诉人诉请继续执行上述房产是具有法律依据的。

二审法院判决，撤销一审判决，准许执行黄某所有的座落在郴州市北湖区某某路103、104号2套房产（房屋产权证号：郴房权证北湖字第XXX号）。

二审法院认为，本案争议焦点有二，一是杨某对涉案房屋是否享有阻却执行的权利。；就该争议焦点问题，二审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”根据上述规定，杨某作为买受人能阻却涉案房屋的执行，必须同时具备上述四个条件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，杨某于2013年11月25日委托欧阳某甲与黄某签订房屋买卖合同，2013年12月31日黄某向欧阳某甲出具收到1,388,000元购房款的收条。之后，欧阳某甲代杨某出租该门面，直至2015年7月31日该门面被查封。欧阳某甲代杨某与黄某签订房屋买卖合同，交清购房款后，却又将涉案房屋以黄某的名义向杨某兄弟欧阳某乙借款20万元作抵押，并办理了抵押登记手续。杨某称办理抵押登记手续，是为了防止黄某一房二卖，那么，杨某为何不直接办理二手房预售登记或产权变更登记手续，显然，杨某所说理由难以成立。杨某未举证证明涉案房屋未办理过户登记非自身原因，杨某对涉案房屋未办理产权变更登记手续存在过错。对于涉案房屋，杨某基于买卖合同只享有债权，不享有物权，因此，杨某对涉案房屋不享有阻却执行的权利。法院予以纠正。

综上所述，二审法院认为，综上所述，余某的上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，准许执行黄某所有的落于郴州市北湖区燕泉路、104号2套房产（房屋所有权证编号为：郴房权证北湖字第711013244号）；

杨某对涉案房屋是否享有阻却执行的权利？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”根据上述规定，杨某作为买受人能阻却涉案房屋的执行，必须同时具备上述四个条件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”

在本案中，首先，房屋买卖合同并无杨某签名，就算系真实的，而在签订买卖合同的第二日房屋所有权人黄某又写了份全权委托欧阳某卖房、抵押等委托， 接着在第三日欧阳某又代黄某向欧阳某某借款20万元，并代黄某将该诉争房屋办理抵押借款手续。杨某与欧阳某以及出借人欧阳某某系亲兄妹关系，欧阳某全程参与了，如果杨某与黄某的房屋买卖合同系真实的，就不可能有后面黄某的委托卖房、抵押借款 ，并办理抵押登记手续，显然这房屋买卖合同是虚假的、不真实的。

其次，购房款138000元，无一笔系杨某名下转款的，均由他人转款的，而转款均未写明代杨某购房转款，杨某手中并无转款凭证，而黄某当时到处借款，这些款有可能系各自借给黄某的借款，既然要作为证据为杨某购房转款，至少应查询四转款人在2013年之后是否收到了黄某转回款的经济往来才能真实的回避恶意窜通之嫌；

再次、如果系杨某购买房屋就不可能再有黄某事后的委托卖房，既然房屋都已卖掉给杨某，黄某怎么又能委托再卖；如果是杨某购买了房屋就不可能再有欧阳某将房屋抵押给其弟弟欧阳某某借款；如果担心一房二卖双方直接到房产局办理二手房买卖登记就可，而杨某却称以其弟弟欧阳某某的名义办理了抵押登记手续，公证明确是借款抵押，且有借款的转帐凭证证实该事实，显然，杨某所说理由难以成立。杨某未举证证明涉案房屋未办理过户登记非自身原因，杨某对涉案房屋未办理产权变更登记手续存在过错。

本案涵盖了执行异议之诉的证据的举证规定，以及如何认定能阻却涉案财产的执行，四个条件的具备。

执行异议之诉的证据的举证争议问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”

根据上述规定，阻却涉案财产的执行，必须同时具备上述四个条件。作为最常见、最突出的如何认定非因买受人自身的原因未办理过户登记。房屋过户登记对房屋所有权的认定具有重大影响，但在司法实践中，各级法院往往出现对法律规定的不同理解和适用，尤其是非因买受人自身的原因的问题上，容易出现不同的裁判结果。在司法实践的进程中，希望能逐步统一认识。

同时，也遇到执行异议之诉这类纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。就本案而言，如果房屋买卖后立即办理过户手续，并有转款凭证，就可能不会发生本案签定了房屋买卖合同并付了款遇上卖房人有债务财产被法院查封形成的执行异议争议。