律师代理某投资公司分公司参与某汽车维修公司诉其房屋租赁合同纠纷案

2013年10月1日，西藏日喀则地区某汽车维修有限公司（以下简称“某汽车维修公司”）与西藏某投资有限公司日喀则分公司（以下简称“某投资公司分公司”）就房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，某投资公司分公司租赁某汽车维修公司房屋租赁期限为2013年12月31日至2023年12月31日。

因某投资公司分公司延迟交付2018年上半年房屋租金，某汽车维修公司请求法院解除《房屋租赁合同》。在某汽车维修公司催缴后，某投资公司分公司延迟至2018年年底交付完2018年房屋租金，并主动提前缴纳至2019年6月30日。

但某汽车维修公司以某投资公司分公司违约为由坚持要求解除房屋租赁合同。某投资公司分公司委托律师代其参加诉讼。

某投资公司分公司代理律师发表代理意见认为：本案系房屋租赁合同纠纷，并且有关事实已经日喀则市桑珠孜区人民法院审理查明确认，并无争议。主要争议焦点为被告延迟支付租金的行为是否构成根本性违约，是否应该解除房屋租赁合同。

一、被告无恶意拖欠或拒不支付租金的行为

《房屋租赁合同》的签订是双方真实意思表示、且不违反法律规定。

因双方当事人对于房屋租赁租金存在异议，多次进行电话协商，双方都未能达成合意。被告一直通过银行转账的方式向原告支付租金，考虑到双方都是公司，希望原告向被告出具收条或发票，以便于公司财务做账。但是原告拒不出具收条或发票，导致双方一直协商未果，被告考虑到双方能继续合作，继续主动履行合同义务，交付租金直至2019年6月30日。被告并无主观上恶意拖欠租金或拒不支付租金的行为。

二、被告的行为没有达到法定或约定解除条件

因原告拒不出具收条和发票的行为，被告享有先履行抗辩权，于法有据。合同的目的是为了保障当事人的合法权益，原告的行为导致双方不能达成合意，被告延期交付租金。被告享有履行变更的权利，被告的行为没有达到约定解除条件，原告也就不具备合同约定解除的条件。

根据《合同法》第九十四条法定解除条件的规定可知，判断根本性违约的法定标准是“不能实现合同的目的”。被告履行了合同义务，主动交付了租金，原告也相应的获得了租金报酬，没有任何导致合同目的不能实现的行为。被告的行为没有达到法定的解除条件，原告也就不具备合同法定解除的条件。

一审法院判决：驳回原告西藏日喀则地区某汽车维修有限公司的诉讼请求。

本院认为，在本案中，原、被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院依法予以认定。原告要求解除租赁合同，本院认为在合同履行过程中，被告虽然有时未按照合同约定的时间按时支付租金，特别是2018年上半年租金是在原告送达解除合同通知后被告于2018年8月6日才补交了租金，原告依照合同约定行使解除权，虽符合合同约定但不符合法律规定。根据《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，由于被告迟延支付租金的违约行为影响了合同的正常履行，给原告实现利益造成了一定的损害，但被告违约行为并不足以导致原告合同目的不能实现。虽然原告已于2018年7月6日向被告送达解除合同通知书，并要求被告退还房屋，但被告事后于2018年8月6日向原告补交了2018年全年租金，且2019年上半年租金被告也都按时向原告子以了交纳。本院认为，原告解除租赁合同的请求不符合法律规定，为维护合同的稳定性，故对于原告的主张本院不子支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：

驳回原告西藏日喀则地区某汽车维修有限公司的诉讼请求。

在合同履行过程中，虽然有时租借方未按照合同约定的时间按时支付租金，构成违约， 但出租方可以要求承租人在合理期限内支付，经出租方催要后，承租人在合理期限内支付了租金的，便不构成根本违约，各方当事人应当继续履行所签订合同。

在实务中，会因为各种不确定性，难免产生一些违约行为，因此，为了维护各方当事人的合法权益，也为了在发生争议时更好的主张权利，建议在各类交易中，尽量使用和签订规范的书面合同。明确合同条款，约定具体合同内容时，也应当符合法律的相关规定，在法律框架下进行约定，以便于减少争议的产生，更好的维护权益。合同的双方能在自身利益最大化的情况下维护合同的稳定性。