律师代理某市房产公司参与购房人林某某诉其房屋买卖合同纠纷一审、二审、再审案

原告林某某诉称：2017年5月，林某某与某市房产公司签订商品房买卖合同，购买某市房产公司开发的温馨花园小区（化名）9号楼110号，建筑面积261.16平方米房屋。林某某已向某市房产公司交付全部房款，某市房产公司于2017年6月24日为林某某办理了该房屋的相关手续。2017年7月3日，双方共同对该房屋进行现场验收。验收时林某某发现房屋的供电系统不完备，即所有线盒均未下线，该房屋的电表读数为17.06度，消防系统少4个水带，消防盘管未固定。双方对上述问题在业主房屋验收表中予以签字确认。后经林某某多次催告某市房产公司未解决上述质量问题。某市房产公司向林某某交付存在质量瑕疵的房屋，至今该房屋不具备正常使用功能，给林某某带来物业费、取暖费、租赁经营费等经济损失，故林某某诉至法院要求整改并赔偿10万元经济损失。

被告某市房产公司答辩称：林某某妻子张某某于2017年7月3日办理入户手续，当时没有提出任何异议，并接收房屋钥匙，张某某在房屋交接单中签字，但拒绝在业主房屋验收表中签字，说不懂验房。2017年8月8日林某某来验房，并将认为存在的问题填写在之前工作人员已经签字的业主房屋验收表中。当时工作人员向其说明关于供电系统已纳入城市供电网络并正式供电，已达到使用标准，而且因该涉案房屋系商服且设计图纸及整个物业小区交房标准仅含1个照明灯，应急照明灯，配电箱，无插座，故林某某所述线盒未下线不成立。二层暖气不是漏水是维修时遗留的水渍。关于电表读数为17.06度，是因为房屋在交接前要保证各房屋的供电正常，故而会存在部分使用电的情形，某市房产公司同意承担该费用。消防系统缺少4个水带及消防盘管未固定问题，是鉴于安装好后存在盗窃和损害的情形，物业公司当时就表明接房就要给安装。而林某某要求的各项损失没有事实和法律依据，房屋交付后产生的物业费、取暖费应当由林某某自行承担。房屋不存在质量问题不影响入住使用，林某某接收钥匙并在房屋交接单上签字的行为即视为某市房产公司已经履行完交房义务。关于整改问题，是林某某原因导致的，某市房产公司不应承担各项损失。综上，请法院驳回林某某的诉讼请求。

建华区法院审理认为，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告房屋，原告已履行交付房款义务，被告应向原告交付符合双方合同约定的商品房屋。庭审中，被告同意为原告房屋安装4个消防水带及消防盘管固定，同意承担17.06度电表示数的电费，本院尊重其意见。双方合同约定，房屋交付时供电系统纳入城市供电网络并正式供电，电在该商品房交付时达到使用标准，但被告交付的房屋除一个照明灯亮之外，其余供电系统均未下线，致使该房屋灯具、电器等电气设备不能正常使用，供电系统未达到使用功能。双方合同第十二条（三）项查验房屋约定，买受人查验商品房存在“灯具、电器等电气设备不能正常使用”等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用。故原告要求被告对该房屋供电系统下线的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告赔偿各项经济损失共计100,000.00元的诉讼请求，证据不足,本院不予支持。

建华区人民法院判决如下：一、被告某市房产公司于本判决发生法律效力后十日内为原告林某某购买的坐落于温馨花园小区9号楼0单元1-2层000110号房屋的供电系统按照工程和产品质量规范、标准下线，并安装4个消防水带及消防盘管固定；二、被告某市公司房产公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告林某某电费15元（0.873×17.06=15.00元）;三、驳回原告林某某的其他诉讼请求。

林某某不服判决向市中级人民法院提起了上诉，主要针对的是一审主张的各项经济损失10万元（房屋租金损失、物业费和取暖费），但是上诉状中将该10万元又定性为逾期交房的违约金、物业费和取暖费，中级法院审理后认为林某某变更为某市房产公司存在逾期交房，按照合同约定应当承担相应的违约金，但是依据证据林某某实际接收房屋的时间为2017年8月8日，故判决驳回上诉，维持原判。

此后，林某某又在法定期限内以法律适用错误向省高级人民法院提起了再审申请，省高级法院审理后认为某市房产公司不存在违约交房的问题，最终驳回再审申请。

律师代理某市房产公司发表如下代理意见：

综合本案的一审、二审、再审的审理过程，能够确定本案的争议焦点：1、某市房产公司是否存在逾期交房的违约行为？2、某市房产公司交房是否存在过错？是否存在导致林某某存在经济损失的情形？首先，从庭审提交的证据来看，林某某实际接收房屋的时间是2017年8月8日，林某某已经签字并接收房屋钥匙，某市房产公司已经完成交付房屋的义务，而在接收房屋后林某某提出的问题并不影响林某某对涉案房屋入住使用，因此某市房产公司并不存在逾期交房的事实，故而林某某二审将损失10万元变更成违约金、物业费和取暖费没有事实和依据。其次，某市房产公司交付房屋前为保证房屋正常使用而存在用电情形，消防水袋未安装是为了避免被盗窃和被损害，而且某市房产公司针对电表费用同意承担，同时表示消防水袋可随时安装。至于林某某陈述的房屋内线盒为下线的问题。因涉案房屋是商铺，而整个温馨花园小区所有商铺的设计图纸均是一样的，考虑到商铺的使用用途故而某市房产公司的交房标准仅含1个照明灯、应急照明灯及配电箱，目的就是为了业主购买商铺后能够自主都依据商铺用途进行装修，室内装修进行设计，确定插座、照明的数量和线路的走向，并不是如林某某陈述的没达到合同要求。而一审法院以双方签订的合同第十二条（三）项查验房屋约定，“买受人查验商品房存在“灯具、电器等电气设备不能正常使用”等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用。”要求某市房产公司承担线盒下线的义务，其实缺乏事实与理由的，因为涉案房屋交付就是毛坯而且是商铺性质并非是住宅，不存在以屋内设计导致电器不能正常使用的情形，该房屋必须要进行装修才行，而且整个小区都是如此交房，设计图纸也是如此设计，某市房产公司为减少诉累和缓解与业主之间的关系故而未提及上诉，因此可以确定某市房产公司交房是不存在过错的。再次，针对林某某主张的经济损失。一审时，林某某主张因线盒未下线，导致房屋不能对外出租，并提供网上租房租金作为参考标准索要房屋租金及房屋物业费、取暖费。但如前文所述，房屋的交付没有过错，尽管存在部分交房瑕疵，但不足以影响房屋使用，房屋租金没有事实和法律依据。而房屋的物业费、取暖费在房屋交付后应由林某某个人承担。林某某在二审时将房屋租金的损失变更为逾期交房违约金，不管是从事实还是从证据上讲，都没有法律支持。故而法院对于林某某主张的10万元没有支持。一审法院、二审法院、再审法院判决驳回该部分诉讼请求符合法律依据。

一审判决如下：一、被告某市房产公司于本判决发生法律效力后十日内为原告林某某购买的坐落于温馨花园小区9号楼0单元1-2层000110号房屋的供电系统按照工程和产品质量规范、标准下线，并安装4个消防水带及消防盘管固定；二、被告某市公司房产公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告林某某电费15元（0.873×17.06=15.00元）;

三、驳回原告林某某的其他诉讼请求。

一审判决后，林某某针对诉讼请求10万元部分提起上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判。黑龙江省高级人民法院再审驳回了林某某再审申请。

二审法院认为本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中林某某与某市房产公司签订商品房买卖合同的事实清楚。房屋交付时存在供电系统线盒未下线、缺少消防水带、消防盘管未固定、电表示数为17.06度等问题。原审判决已就上述问题的处理进行了判决，双方当事人对此并无异议。现本案争议的焦点是林某某关于赔偿损失10万元的主张能否成立的问题。林某某原审主张某市房产公司赔偿损失10万元的理由为房屋质量存在质量瑕疵致使房屋不能正常使用，由此给其造成物业费、取暖费、租赁经营费等经济损失。二审中其要求赔偿损失的理由除物业费、取暖费外，其他理由变更为某市房产公司存在逾期交房，按照合同约定应当承担相应的违约金。关于本案中是否存在逾期交付房屋的问题。根据已查明的事实，双方当事人系于2017年7月3日共同对房屋进行了现场验收。2017年8月8日，林某某接收了房屋钥匙，并进行了验收签字。因此，从林某某接收房屋钥匙起，应视为某市房产公司已经向林某某交付了房屋。虽然在验收房屋时确实存在供电系统线盒未下线、缺少消防水带、消防盘管未固定等问题，但房屋交付的事实已然存在，因此林某某关于逾期交房的主张不能成立。又因林某某实际接收房屋的时间为2017年8月8日，因此当年度的物业费、取暖费应当由其自行承担，其要求由某市房产公司承担的主张不能成立。因此二审法院判决驳回上诉，维持原判。

黑龙江省高级人民法院再审认为，违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或者法律的规定支付给对方当事人一定数量的货币，而不论这种违约行为是否使对方当事人遭受损失。赔偿金是违约一方由于给对方造成经济损失所给予的赔偿。在合同约定了违约金的情况下，赔偿金是用来补偿违约金的不足部分。如果违约金已能补偿经济损失，就不再支付赔偿金。林某某认为，按双方《房屋买卖合同》约定的方法计算违约金约为8万元，再加上供热费13116.60元、物业费9585元，法院应支持其要求10万元赔偿金的诉讼请求。但根据本院前述论证，合同约定了违约金的，仅在违约金不足以支付其实际损失的情况下才能同时支付赔偿金，一般情况下是选择适用，非同时适用，林某某要求支付10万元赔偿金的主张系对法律的误读，不能支持。且案涉房屋已经交付，虽存在供电系统线盒未下线、缺少4个消防水带、消防盘管未固定、电表示数17.06度等问题，但均非影响房屋使用的质量问题，原审已判令万达公司承担修复、安装、缴费等义务，某市房产公司不存在未达到使用标准的违约行为，林某某要求其承担违约责任的理由不能支持。省高级人民法院裁定驳回林某某的再审申请。

本案即是涉及房屋交付的相关事宜。首先，法律规定的房屋竣工后应当进行验收备案，而针对涉案房屋双方签订的合同对交付期限和交付的条件进行了约定。因此，从合同角度出发，某市房产公司在约定的期限前向林某某交付符合法律规定和合同约定的房屋，而林某某对房屋进行了接收，在房屋接收表中签字并收取钥匙，按照合同约定即视为房屋交付完成，不存在逾期交付的情形。而对于出现的认为存在瑕疵的地方，比如案例中提到的消防水袋未安装、线盒未下先、电表已有电字等情形，还诸如现实生活中的窗户漏风，入户门安装不对称、入户视频无法使用等等……如果林某某在接收房屋时能够在房屋验收表中明确，同时不予签订房屋接收表，也不领取房屋钥匙，此种情况下才能视为未交付房屋。本案双方签订的合同补充协议已经明确，对于房屋不存在质量问题，仅存在整改问题的情况下，不属于房屋交付不合格。而作为某市房产公司的代理人，本律师认为，该房屋买卖合同条款非常的严谨，几乎将可能面临的购房中存在的问题全部都涵盖，因此，林某某在缺乏事实和证据的情况下要求承担经济的补偿责任或逾期违约的责任均没有事实和法律依据。该案也是合同自治原则的体现，强调了合同对于双方当事人的约束力。

房屋买卖合同纠纷是现实生活中经常会出现的法律问题，本案涉及的是房屋交付、验房标准等细节性问题。而房屋买卖关系的确定主要依据是双方签订的《房屋买卖合同》，目前市场上使用的一般是住建部给的商品房买卖合同范本，但是有因为合同是基于当事人的真实意思表示且在不违反国家强制性规定的情况下达成的契约自制形式，故而会导致房屋买卖过程中的问题层出不穷且样式多变。商品房的买卖除涉及房屋标的、房屋款项，还涉及的房屋的验收交付，即验收（达到国家标准、合同标准）、交付（达到使用标准）。另外，要强调的是，购房合同中从购买到收房是一个长期的过程，交房验房是繁琐的细节问题，因此这就要求对于合同的条款双方一定要确认仔细后再行签字，以确保权利义务的顺利履行。同时在合同履行过程中一定要保全留存好证据。这对之后如果面临诉讼时能够更好的维护自己的合法权益。