律师代理刘某甲诉刘某乙确认合同效力纠纷二审案

2004年10月16日，百菜村村民刘某甲与百菜村委会签订五荒地承包合同书，百菜村委会将76.2亩的四荒地发包给刘某甲，承包期限为23年，上述土地由独立的三块地组成，其中一块地由刘某甲建设了厂房，并将一部分场地对外出租用于步道板加工。

2009年3月20日，刘某甲与不是百菜村村民的刘某乙签订了《土地买断合同》。刘某甲将位于哈尔滨市道外区东风镇百菜村约3万平方米的土地使用权转让给刘某乙，价款80万元，刘某甲将该土地交付刘某乙，刘某乙向刘某甲支付了价款80万元，刘某乙将该土地用围墙围起，并在土地上建设了猪舍等建筑物，现建筑物因违建已经被拆除。

后因该买断合同效力问题双方发生争议，刘某甲诉至道外区人民法院。一审法院判决确认该合同无效，刘某乙不服上诉至哈尔滨市中级人民法院。

律师代理被上诉人刘某甲发表如下代理意见：

一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，依法应当予以维持。

二、一审判决确定的刘某向刘某某返还约3万平方米土地，认定事实正确。一审审理过程中刘某提交的其与刘某某签订的《土地买断合同》约定该合同一式两份，但实际上两份合同均由刘某持有，本案在原二审及本次一审中刘某提交了两份签字书写位置不同的合同（据此可以判断两份合同均在刘某处），但两份合同的第一页均没有刘某某签字。且从土地买断费书写为“捌佰万元”，后实际确定为80万元就足以判定该合同第一页内容经恶意串改。且在一审过程中，经相关证人证实，及一审法院工作人员实地走访、问询，可以确定《土地买断合同》的转让标的物实际为3万平米。至于刘某所称的“一审法院判决上诉人返还的是哪一块地”的理由，因刘某某在村集体内仅对三块土地享有承包经营权，这三块土地中只有一块土地面积约为3万平方米，且已经被刘某建起围墙围定。因此一审判决所确定的返还义务是明确的。

三、关于地上附着物问题。刘某该主张属于独立的诉，人民法院不应对此请求进行审理。若刘某认为自己利益受损，可以另行提起民事诉讼。

四、关于法律适用问题。刘某在上诉书中所提到的土地流转只需发包方备案等依据，均指向集体内成员间的土地承包经营权转让行为。依据《土地管理法》第十五条第二款及《农村土地承包法》（现行，涉案合同签订时该施行的条文为第四十八条）第五十二条之规定，本集体经济组织以外的单位或个人承包的，应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。该两个条文系对特殊情况（土地流转给非本集体内成员）的特殊规定，应当严格按照该规定履行相关程序。此外，本案中对于百菜村是否履行了民主一定程序，是否由法定人数的村民或村民代表同意，一致时案件中的争论焦点。依照签署法律规定，若集体外成员取得土地承包经营权，不仅要经相当人数的村民或村民代表同意，还需报乡镇一级人民政府批准。本案中，刘某与刘某某之间的争议土地，从未获得过团结镇人民政府的批准文件。据此，一审法院判决确认双方签订的《土地买断合同》无效，完全正确。

刘某的上诉请求不能成立，应当予以驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审法院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》规定的“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”是基于对村民集体利益的保护而作出的强制性法律规定，违反此规定的行为当然无效。本案中，刘某与刘某某所签《土地买断合同》是将合同约定的权利义务一并转让给受让方并由受让方对原土地发包方承担权利义务的一种形式，因此应遵守农村土地承发包的民主一定程序。刘某二审中所举证据并不能否定一审判决所认定的事实，即该土地转让行为未经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。本案中，百菜村委会出具了多份证明，对其证明的效力应予全面分析，而不能简单认定。刘某一审所举的2008年7月17日《村民会议记录》、2012年1月2日《村民委员会决议书》与《土地买断合同》事实形成的2009年3月20日在时间上相差较多，而村民委员会决议形成的时间也不是“事先”，而是“事后”。村民会议记录载明，会议由刘某杰主持，但据刘某提供的百菜村委会《情况说明》、刘某杰《任职证书》均表明刘某杰自2011年9月起始任该村委会副主任，与百菜村委会于2017年12月5日出具的《情况说明》内容相符，刘某杰不具有相应的权力。因此上述两份证据的效力亦无法认定。关于报请乡镇人民政府批准的问题，申报规模化养殖的相关审批手续不能当然认定为对土地转让合同履行批准手续，况且相关审批表均是以某某养殖场的名义进行的填报，与土地转让行为无关。此外，二审依申请调取的案外人与刘某某所签土地转让合同应认为与《土地买断合同》的效力亦不相关。据此，本院维持一审法院对刘某与刘某某签订的《土地买断合同》无效的结果认定。基于无效合同，合同当事人依据合同取得的财产应当返还给对方。本案中一审法院判决刘某向刘某某返还约3万平方米土地，刘某某向刘某返还价款80万元正确。地上建筑物等其他财产的处理，可以另诉解决。   

我国《土地承包法》与《农村土地承包法》对该转让应当履行的民主议定程序有严格规定，未经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡镇一级人民政府批准的，这是法律的强制性规定。鉴于本案属于集体外成员与村民集体组织或成员签订的土地承包经营权转让情形，该转让合同属于无效合同。

村集体外成员与村民间的土地承包经营权转让行为，在我省普遍存在。司法实践中此类争议案件也占据相当部分比例。而绝大多数转让过程中没有严格依照法定民主议定程序进行，有的仅是简单签署了一份合同，有的甚至连合同都没有。合同的名称也是五花八门，有买断合同，有土地流转合同，有土地承包合同等等。此类合同一般期限较长，短则三五年，长则十年甚至二十年。致使此类交易中存在严重的法律风险，如转让方认为当时卖亏了，要求确认合同无效，无非是返还所收价款，但受让方在签订合同当时多数并没有花费太高价款，即使返还全部款项，也不如占有土地来的实惠，双方就此诉至法院的，向政府信访的，甚至演化成暴力事件。此类合同不及时予以纠正，会给社会带来诸多不安定因素。

据此，建议在转让土地承包经营权时，一定要事先咨询专业人士，严格按照法定程序办理相关审批，切不可“一杯小酒，就成了自家兄弟”，对簿公堂时难见亲情、友情。