律师代理某甲饲料公司诉某乙饲料公司房屋租赁合同纠纷案

森大公司与比利公司于2016年11月3日签订厂房租赁合同，森大公司将其位于哈尔滨市道里区新农镇万家村的厂房及设备租赁给比利公司，租期5年，租金每年85万元。截至2018年11月份，比利公司开始拖欠厂房租金至今，经森大公司多次催要，比利公司以各种理由推脱，而且比利公司于2019年1月28日擅自将租赁厂房及仓库贴上封条，不向森大公司交付租赁场地及设备，造成森大公司巨大经济损失，严重影响森大公司生产经营活动，故森大公司起诉至法院。请求判令比利公司支付房屋租金及违约金共计682452.7元；判令比利公司支付设备维修费用2万元；判令比利公司返还保证金5万元；判令比利公司支付2019年1月餐费2695元；判令比利公司支付2019年4月电费11956.19元；判令比利公司配合与森大公司变更生产许可证，并出具相应手续；判令比利公司支付因产品质量问题导致森大公司客户流失的经济损失（具体数额待森大公司恢复生产时统计计算）。 

比利公司称，森大公司与比利公司于2016年11月3日签订《厂房租赁合同》，双方约定比利公司租赁森大公司位于 哈尔滨市道里区新农镇万家村的厂房及设备，厂房面积为3200平方米，租赁期限为2016年11月3日至2021年11月2日，租期5年，每年租金85万元，森大公司要求比利公司缴纳85万元的租赁保证金。森大公司与比利公司于2017年12月20日签订《厂房租赁补充协议》，约定森大公司每年委托比利公司生产饲料至少达到6000吨，如森大公司一年委托生产的饲料不足6000吨，森大公司补偿比利公司按不足部分每吨150元计算数额。2018年，森大公司实际委托生产量为2847.31吨，未完成6000吨的代工生产量，致使比利公司的合同目的不能实现。截止2018年末，森大公司一直未按协议约定向比利公司支付补偿款。2019年1月3日，森大公司封闭其位于万家村的厂房大门，多次禁止比利公司将生产原料和成品运出，2019年1月3日给比利公司造成运费损失4800元，2019年1月8日给比利公司造成运费损失800元，以及后续运费，共计45052.2元。2019年1月15日将大门封闭后完全禁止比利公司将原料或产品运出厂区。2019年1月30日，森大公司收到比利公司邮寄的解除合同、要求返还货物的律师函，根据律师函，双方自收到律师函时解除合同，森大公司返还扣押的货物和原料，但森大公司在收到律师函后仍扣押597616.37元的原材料，且双方就解除合同后续事宜无法达成一致意见，比利公司于2019年2月在解除租赁合同的情况下，仍然代森大公司支付了2月和3月的动力电费21584.94元，比利公司因森大公司扣押原材料的行为导致原材料过期或贬值的损失共计107721.82元。

综上，比利公司认为森大公司厂房已无法达到其当初承诺的生产量，比利公司租赁目的不能实现，森大公司的行为已经给比利公司造成了极大的经济损失，故比利公司反诉至法院。

律师代理森大公司发表如下代理意见：

一、《厂房租赁合同》的解除时间应当被认定为2019年4月19日，而非2019年1月30日。

比利公司若行驶《合同法》第94条规定的法定解除权，必须满足两个条件，缺一不可：第一，森大公司在履行合同过程中构成根本违约，导致比利公司合同履行不能；第二，需要告知森大公司其已经行使了法定解除权。但是，恰恰相反，比利公司行使法定解除权的条件均未成就，该合同不能法定解除。

首先，双方的《厂房租赁合同》签订于2016年11月3日，合同签订后，比利公司支付了租金和履约保证金，森大公司交付了厂房和配套设备，双方都已经履行了合同约定的义务。2017年12月20日，双方又签订了名为《厂房租赁合同补充协议》的合同，其实质内容为比利公司代森大公司加工饲料的法律关系。森大公司认为，虽然该合同名为《厂房租赁合同补充协议》，但从双方权利义务关系来判断，却与《厂房租赁合同》有着本质的区别，一个是租赁合同法律关系，另一个是承揽合同法律关系。即便森大公司在《厂房租赁合同补充协议》真的存在违约行为，也不应当径直推定《厂房租赁合同》的履行不能，不能认定森大公司根本违约。而且，森大公司在《厂房租赁合同》履行期间，从未干预过比利公司的正常经营，不曾发生比利公司所说的“封库封路”之事，不存在根本违约。

其次，森大公司确实没有收到过比利公司的律师函，顺丰快递底单上的签名也不是乔广华本人签名，乔广华对此事亦毫不知情。比利公司参照的《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》（以下简称《规定》）第九条第三款，法律适用错误，该《规定》内容为“人民法院直接送达诉讼文书有困难的，可以交由国家邮政机构以法院专递方式邮寄送达”以及具体的操作规范。这其中并不包括一般民事主体之间的函件往来规范。而且该《规定》中的邮寄送达是以国家邮政机构法院专递的方式进行，也就是中国邮政的EMS，而邮政机构并不是比利公司在一审中举示的顺丰快递这类民营企业。退一步讲，即便比利公司运用本条法律规定正确，该快递的实际签收人也应当签署其本人姓名，并留下身份证号码以便核实，不应由他人签署“乔广华”这个名字。

所以，《厂房租赁合同》的解除时间不应认定为2019年1月30日，而是双方在法院的调解下，将厂房、设备、货品交接完毕的2019年4月19日。那么，2019年2月份、3月份和4月份的电费也应由比利公司承担。

二、比利公司应支付逾期支付租金的违约金，符合公平原则。

《厂房租赁合同》第七条第5项约定“厂房租赁期间，乙方（比利公司）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（森大公司）有权增收2%滞纳金（违约金），并有权终止租赁协议。”根据该约定，当比利公司每拖延满1个月租金时，森大公司有权利增收2%的滞纳金，因该合同约定的租金支付方式为年缴并非按月缴纳或按季度缴纳，那么其参照的应当是85万元的年租金，每逾期一个月支付1.7万元（85万元的2%），相比于85万元的年租金，1.7万元每月的违约金约定并不高。

三、《厂房租赁合同补充协议》中的补偿标准过高，已然不是补偿，而是具有惩罚性质的赔偿。

比利公司在举示加工生产量的证据过程中，森大公司对双方约定的每吨材料加工单价持有异议，森大公司认为该价格标准明显高于实际生产所需要的成本，而且该加工费收取标准的下方明确时间为2016年12月1日至2017年12月31日，即2017年度的加工费执行标准。而比利公司始终主张的是森大公司2018年未达到6000吨的数量，基于2017年度的加工费执行标准和森大公司持有异议的加工费单价，如何能计算得出正确的委托加工量，所以森大公司统计计算的代加工总量和补偿款数额也就无法证明核实。因比利公司未完成补偿款数额依据的举证责任，不应支持比利公司的反诉请求。

所以，比利公司未能证明在合同解除时森大公司存在违约行为，森大公司要求比利公司返还履约保证金5万元符合《合同法》的规定。

四、比利公司已经通过实际行动明示不再继续履行《厂房租赁合同》，已然构成违约，森大公司不应返还履约保证金。

在《厂房租赁合同》第三条第三款中明确“该保证金在第四年决定期满不再续租时，作为第五年的租金。”也就说明该保证金是作为比利公司能够将合同履行完毕，保证不中途毁约的一种担保，一旦承租人在履行过程中毁约，出租人即可通过该笔保证金来约束承租人的违约行为，从而维护守约方的利益，维护市场交易的安全与稳定。

因比利公司不配合办理生产许可证的过户登记，现已作废，无法继续加工生产，严重损害了森大公司的利益。

时至今日，因比利公司迟迟不配合森大公司办理生产许可证的变更过户登记，森大公司无法在该地址办理生产许可证，而且截止到2019年7月10日，比利公司未对生产许可证进行年检，已经错过年检截止日期。若森大公司想继续自行加工生产，需要森大公司重新提交许可申请材料，并对厂房内的机器设备重新检验合格后才能许可我司继续生产。森大公司在这期间始终没有办法自行投入生产。这些损失都应当由比利公司另行赔付，森大公司保留对比利公司要求赔偿损失的权利。

综上，森大公司的诉讼请求事实清楚、证据充分，应予支持。

一、被告（反诉原告）比利公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）森大公司支付租金389583元；                      

二、被告（反诉原告）比利公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）森大公司支付违约金93500元；

三、被告（反诉原告）比利公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）森大公司设备维修费10000元；

四、被告（反诉原告）比利公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）森大公司保证金50000元；

五、被告（反诉原告）比利公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）森大公司2019年1月份餐费2695元；

六、被告（反诉原告）比利公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）森大公司2019年4月份电费7572.25元；

七、原告（反诉被告）森大公司于本判决书生效之日起十日内给付被告（反诉原告）比利公司2019年1月4日至2019年1月18日饲料加工款44570元；

八、驳回原告（反诉被告）森大公司其他所讼请求；

九、驳回被告（反诉原告）比利公司其他所讼请求。

诉讼费33600元（含本诉费11271元，反诉费22329元），由原告（反诉被告）森大公司负担2952元，由被告（反诉原告）比利公司负担30648元（此款森大公司已预交，待判决生效后，比利公司给付森大公司）。

黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3920号民事判决书。

本案是一个典型的租赁合同纠纷案件，其中争议的焦点为租赁合同的解除时间、比利公司是否有权行使单方解除权、违约金的承担方式等问题。从本案的证据来看不足以证明比利公司享有单方解除合同的权利，该权利属法定解除权，规定在《合同法》94条之中。而本案双方当事人在履约中均存在一定过错，租赁合同的补充协议是否应涵盖在租赁法律关系之中，还是基于双方新的意思表示而签订的加工承揽合同，是否因承揽合同的违约必然导致无法履行租赁合同，我认为这个问题才是本案的关键所在。

本案一审判决作出后，经历了二审的审理，现二审判决还未做出。但是，一审法院的事实认定及法律适用正确，委托人森大公司的权利得到了捍卫，保证了市场主体的交易安全与稳定，在改善龙江市场营商环境上也起到了积极地作用。让我们拭目以待，等待本案的终审判决。