律师代理购房人朱某诉出售人郑某房屋买卖合同纠纷一审、二审案

2016年3月18日，朱某、郑某和某房地产经纪公司签订《房地产买卖居间合同》约定：郑某将其所有的位于襄阳市襄州区民发世界城一期XX栋2单元16楼1603室房屋出售给朱某，约定房屋价款为70万元整，过户费用由朱某承担，并于2016年5月30日之前办理房屋过户手续时，朱某支付首笔购房款28万元，剩余购房款通过银行贷款支付于郑某，合同约定违约方向另一方支付房屋成交价的20%作为违约金。合同签订当日，朱某向郑某支付定金20000元。之后，郑某拒绝配合办理银行贷款手续，经第三方协调，双方签订补充协议，约定将房屋过户时间延期到2016年6月15日前。期间郑某要求涨价50000元，朱某拒绝，后郑某拒绝配合办理银行贷款和过户手续。经多次协商未果，引起诉讼。

关于房价上涨情况：襄阳市襄州区民发世界城一期房屋在2016年3月份至2016年10月份期间平均每套涨价幅度约20万元。

一审法院认为，原告、被告和第三人签订的房地产买卖居间合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方的买卖合同关系真实、有效，涉案合同对双方具有法律约束力。合同系当事人之间在平等、自愿基础上设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为。合同关系是可期待的信用，当事人之间的该种信赖和期待受合同及法律保护。合同系确定当事人权利义务的依据，各方当事人应当严格遵照合同约定履行各自的合同义务。但在履行过程中，被告拒绝配合办理银行贷款审批手续和过户手续，且被告要求涨价的主张没有合同依据，增加了原告合同义务，原告有权拒绝。被告拒绝履行涉案合同已构成根本违约。根据《房地产买卖居间合同》第七条第四款约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金。根据公平和诚实信用原则，被告应当依照合同约定承担违约责任。

一审判决结果：一、解除原告与被告于2016年3月18日签订的《房地产买卖居间合同》已解除。二、被告于本判决生效后三日内向原告退还定金20000元。三、被告于本判决生效后三日内向原告支付违约金140000元。

被告上诉至襄阳市中级人民法院，二审法院在开庭审理后，通过多次沟通、调解，最终双方达成调解协议，约定：郑某于调解协议签订时支付朱某100000元；于2018年4月30日前支付朱某33000元。如约履行上述给付义务后，双方因本次买卖合同产生的纠纷就此全部终结。如郑某未按照上诉约定履行付款义务，朱某有权在逾期后，申请强制执行要求郑某支付朱某160000元（已履行部分予以扣减）。

实际履行结果：郑某于2018年1月向朱某支付100000元，于2018年4月30日向朱某支付33000元，共计133000元。

律师代理原告朱某发表如下代理意见：

代理主要围绕买卖合同的合法有效性、郑某的违约行为、郑某应承担的违约责任三个方面展开。

一、本案中的买卖合同是合法有效的。朱某、郑某和某房地产经纪公司签订的房地产买卖居间合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。

二、本案中，郑某构成根本违约。卖房方郑某在一审庭审中承认其未到银行配合办理贷款审批手续，辩称其不配合是因朱某不同意涨价。郑某要求涨价的主张没有合同依据，增加了朱某合同义务，朱某有权拒绝。合同系当事人之间在平等、自愿基础上设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为，有可期待的信用，当事人间的该种信赖和期待受合同及法律保护，各方当事人应当严格遵照合同约定履行各自的合同义务。故郑某的行为导致合同无法履行，已构成根本违约。

三、郑某应承担违约责任。根据合同约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金。同时，朱某买房是因原有房屋拆迁，其买房是刚性需求，合同履行期间房价大幅度上涨，朱某获取涉案房产预期利益落空，郑某应当依照合同约定承担违约责任。

综上，代理人请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。

一、一审法院依法支持了原告的全部诉讼请求，具体结果为：

1、解除原告与被告于2016年3月18日签订的《房地产买卖居间合同》已解除。

2、被告于本判决生效后三日内向原告退还定金20000元。

3、被告于本判决生效后三日内向原告支付违约金140000元。

二、二审阶段达成调解协议如下：

郑某于调解协议签订时支付朱某100000元；于2018年4月30日前支付朱某33000元。如约履行上述给付义务后，双方因本次买卖合同产生的纠纷就此全部终结。如郑某未按照上诉约定履行付款义务，朱某有权在逾期后，申请强制执行要求郑某支付朱某160000元（已履行部分予以扣减）。

本案历经一审、二审，充分体现了契约精神的重要性。

本案中，朱某、郑某和某房地产经纪公司签订的房地产买卖居间合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故朱某和郑某均应按照合同约定全面履行自己的义务。

卖房方郑某在一审庭审中承认其未到银行配合办理贷款审批手续，辩称其不配合是因朱某不同意涨价。本案中，郑某要求涨价的主张没有合同依据，增加了朱某合同义务，朱某有权拒绝。合同系当事人间在平等、自愿基础上设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为，合同关系是可期待的信用，当事人之间的该种信赖和期待受合同及法律保护，合同系确定当事人权利义务的依据，各方当事人应当严格遵照合同约定履行各自的合同义务。故郑某的行为导致合同无法履行，已构成根本违约。

    关于违约责任。根据《房地产买卖居间合同》第七条第四款约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金。本案中朱某买房是因原有房屋拆迁，其买房是刚性需求，合同履行期间房价大幅度上涨，朱某获取涉案房产预期利益落空。根据公平和诚实信用原则，郑某应当依照合同约定承担违约责任，即朱某有权要求其返还定金，并支付违约金。

买房方有权选择要求卖方继续履行合同或要求卖方依照合同约定承担违约责任的法律法规依据：

《中华人民共和国合同法》

第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。