律师代理尹某庭诉罗某、韩某琴房屋买卖合同纠纷一审案

1997年1 月17日，罗某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了由其开发的涉案房屋。2002年12月19日，尹某庭通过房屋中介机构居间介绍与罗某签订《房屋买卖协议书》，约定由尹某庭购买罗某所有的涉案房屋，总价款为88000元。双方对《房屋买卖协议书》在公证处办理了公证。协议签订后，尹某庭即向罗某先后支付了全部购房款和办证费用。罗某于同日向尹某庭交付了涉案房屋，并配合尹某庭办理了水电过户手续， 尹某庭自此开始缴纳涉案房屋的水电费并于2009年10月29日将涉案房屋出租给案外人文某。2010年4月6日，涉案房屋被登记在罗某名下。2010年5月上旬，罗某拿到了房屋所有权证，但以各种理由拖延配合办理过户手续。

2010年5月上旬，罗某因急需资金周转，遂通过第三人李某向韩某琴借款。因借款需要抵押，罗某即带领第三人李某上门查看房屋并表示该房屋已出租给他人（因承租人的小孩啼哭，没有进房查看亦未与承租人交谈）。2010 年5月14日，罗某作为委托人向第三人李某出具了一份《委托书》委托李某办理涉案房屋解押、过户等手续。该《委托书》在公证处进行了公证。2010年5月17日，罗某以涉案房屋作抵押向韩某琴借款110000元并办理抵押登记手续。其后又分两次向韩某琴借款50 000元，上述3笔借款利息为均月息2%，借期分别为3个月、2个月、1 个月，每笔借款如有逾期，每日按总借款额的5%支付违约金;于2011年6月22日向韩某琴借款50000元，该笔借款未约定借款期限、利息及违约责任。2013年1月28日，罗某与韩某琴签订了《房地产买卖合同》，约定罗某自愿将涉案房屋出售给韩某琴，售价为360 000元（其中购房定金计50000元）;付款方式为罗某将久款310 000 元转为房款，根据借款合同及借据对于甲方欠付利息及违约金按50000元整的标准转为房屋定金;罗某在2013年6月30日将涉案房屋交付给韩某琴。2013年7月5日，韩某琴代为罗某偿还招商银行信用卡欠款本息31790元。2013年7月8日，第三人李某作为罗某的代理人与韩某琴签订了《长沙市二手房买卖合同》， 约定罗某将涉案房屋出售给韩某琴，房屋转让价为182000元，并以该合同作为备案合同办理了涉案房屋过户手续。2013年7月11日， 韩某琴取得了涉案房屋的产权证书，但收房未果。2013年7月24日，韩某琴与第三人邓某娟签订《借款合同》和《最高额抵押合同》，约定韩某琴以涉案房屋作担保向第三人李某的配偶即第三人邓某娟借款320000元（借款期限为1年）并办理了抵押登记手续。

罗某因将涉案房产“一房二卖”涉嫌合同诈骗罪被长沙市公安局天心分局立案侦查，后由长沙市天心区人民检察院审查后作出不起诉决定。

律师代理尹某庭发表如下代理意见：

一、罗某与韩某琴签订的《长沙市二手房买卖合同》应认定为无效，理由有三：

（一）《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人的合法权益的民事行为无效” 。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定 “有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”。罗某与韩某琴签订《长沙市二手房买卖合同》时存在恶意串通的主观故意，应认定为无效合同，具体理由有：

1、韩某琴向罗某借款之前，便要求罗某签署处置涉案房屋的《委托书》并指定与其直接利害关系的己方代理人李某作为处置涉案房屋的受托人，为后面恶意串通签署《长沙市二手房买卖合同》及办理过户手续做好前期准备工作；

2、从要求罗某签署委托书指定房屋处置的受托人到办理房屋过户登记手续长达3年以上的期间内，韩某琴从未亲自或者委托他人到涉案房屋现场察看过，这对于一笔高达近40万的不动产交易来说，明显不符合常理；

3、李某与韩某琴将涉案房屋以低于市场价50%左右的明显低价进行交易，恶意逃避相关的法定义务；

4、罗某的代理人李某与韩某琴都明知涉案房屋有承租人居住的客观事实却故意隐瞒，骗取登记机关完成过户登记，存在欺诈行为；

5、李某与韩某琴恶意串通的主观故意非常明显， 李某是罗某的委托代理人，其法律后果应由罗某承担。因此，罗某在法律上与韩某琴形成了恶意串通的意思表示，所以李某代表罗某与韩某琴签订的《长沙市二手房买卖合同》应认定为无效合同。

（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款规定“代理人不得以被代理人的名义与自己同事代理的其他人事实民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外”，罗某和韩某琴是民间借贷以及房屋买卖的交易双方，李某作为双方的代理人，在未经委托人罗某同意的情况下，擅自代表罗某与韩某琴签订《长沙市二手房买卖合同》，根据上述法律规定，应认定《长沙市二手房屋买卖合同》无效。

（三）从民事行为意思自治的角度来说，罗某与韩某琴签订的《长沙市二手房买卖合同》也应认定为无效合同或者尚未生效的合同。我国民事法律规定当事人可以对合同的效力状态自行进行约定。被告韩某琴提交的《房地产买卖合同》第七条第3款约定“本合同为甲乙双方房屋买卖合同实际交易价格合同，房产局备案合同对双方无约束”。由此可以看出，双方的真实意思表示是用于房屋登记机关备案的《长沙市二手房买卖合同》对双方不具有约束力，双方不希望该合同产生法律效力。因此，作为在房屋登记部门登记备案的《长沙市二手房买卖合同》同样也应认定为无效合同或者尚未生效的合同，罗某、韩某琴使用无效或尚未生效的合同对涉案房屋办理过户手续缺少的合法基础。

综上所述，韩某琴与李某通过一系列的预谋，并充分利用李某同时是韩某琴和罗某的委托人的特殊身份，在处置涉案房屋时，与罗某的代理人李某恶意串通签订《长沙市二手房买卖合同》并办理过户登记手续，损害国家及原告尹某庭的利益，同时也违反法律、行政法规的强制性规定，应认定《长沙市二手房买卖合同》为无效合同。

二、尹某庭购买涉案房屋的行为应当优先保护，涉案房屋的所有权应当归尹某庭所有。

《2015年全国民事审判工作纪要》第27条规定“恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人”。尹某庭早在2002年就罗某签订了《房屋买卖协议书》，向罗某支付了全部购房款及税费，同时合法占用涉案房屋至今超过16年。《房屋买卖协议书》主体适格，意思表示真实，内容及形式不违反法律、行政法规禁止性规定，是合法有效的。尹某庭在实际占有使用涉案房屋期间，先后将水表、电表、燃气等过户至自己名下。在整个过程，尹某庭没有任何过错，属于善意的买受人。韩某琴与罗某恶意串通，签订《长沙市二手房买卖合同》并非法完成过房屋户登记。韩某琴没有尽到基本的审慎审查义务，在交易过程中存有多处违法及过失行为，不是善意的买受人。因此，尹某庭作为涉案房屋买受人的权利应优先得到保护，涉案房屋所有权应归属尹某庭，罗某、韩某琴应为尹某庭办理涉案房屋的过户登记。

三、韩某琴与邓某娟应注销涉案房屋的他项权登记。

（一）在本案中，作为抵押权人的第三人邓某娟以及被告韩某琴均没有向法庭提交可以证明邓某娟对韩某琴形成了有效债权的证据材料，且抵押期间已届满，邓某娟对涉案房屋的担保物权没有合法的基础，应予以注销；

（二）邓某娟系李某的妻子，知道或应当知道李某代表罗某与韩某琴恶意串通非法完成涉案房屋过户登记的情况，在此情形下，仍与韩某琴办理涉案房屋他项权登记，共同侵害了合法买受人尹某庭的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第一百七十九条的规定，应立即注销涉案房屋的他项权登记。

四、罗某、韩某琴应共同承担尹某庭的经济损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十条规定“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”。罗某和韩某琴恶意串通，共同侵害尹某庭的合法权益，应承担连带责任，同时，损害赔偿标准可以参照上述赔偿计算标准。

一、确认原告尹某庭与被告罗某签订的《房屋买卖协议书》有效；

二、确认被告罗某与被告韩某琴签订的《长沙市二手房买卖合同》无效;

三、限被告韩某琴与第三人邓某娟于本判决生效之日起一个月内办理长沙市天心区石子冲9栋301号房屋的他项权登记注销手续；

四、限被告罗某、韩某琴在上述他项权登记注销后一个月内协助原告尹某庭办理长沙市天心区石子冲9栋301号房屋的过户手续；

五、被告罗某以88000元为基数，自2013年7月10日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告尹某庭支付违约金至涉案房屋过户至原告尹某庭名下之日止;

六、驳回原告尹某庭的其余诉讼请求。

长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4363号民事判决书。

本案是“一房两卖”的典型案例。一个买受人长期占有房屋，一个买受人办理了房屋转让登记手续，法律到底保护哪一方的利益，两个买受人在法律上进行了殊死博弈。 两个买受人，两份房屋买卖合同，到底那一份合同有效还是两份合同都有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;…….”。原告尹某庭以合同双方“恶意串通，损害其利益”为由，请求人民法院确认合同无效的，应由尹某庭就合同双方存在“恶意串通”承担举证责任。因恶意串通具有较强的隐蔽性，人民法院审理中需结合行为习惯和经验法则，从合同双方有无特殊身份关系、合同权利义务是否对等、合同签订及履行情况、合同双方对同一事实的陈述是否相互矛盾等情况出发，综合认定是否达到“排除合理怀疑”的证明标准，进而认定合同效力。原告尹某庭通过大量的举证证明第二个买受人韩某琴在与房屋出让人罗某进行房屋交易过程中存在多种有违常理的行为，被人民法院认定房屋出让人罗某与第二位买受人韩某琴存在恶意串通损害尹某庭合法权益，据此认定她们双方签订的房屋买卖合同无效，是完全正确的。由于本案的证据材料不足以认定抵押权人邓某娟与第二位买受人韩某琴存在真实合法有效的民间借贷合同关系，故人民法院认定涉案房屋设定的抵押权对邓某娟不发生法律效力，理应由邓某娟和韩某琴共同办理他项权登记的注销手续。同时，由于尹某庭是以合同纠纷为由诉至人民法院，尹某庭与韩某琴没有合同关系，根据合同相对性原理，仅判决罗某承担违约损失没有错误。

委托人尹某庭于2013年8月开始委托笔者承办本案诉讼法律事务。面对交易过程漫长、涉及的当事人众多，彼此关系复杂，且有可能涉嫌刑事犯罪的情况下，笔者采取先办理民事诉讼立案手续，随后调取了涉案房屋交易登记的内部档案后才使案件事实逐渐浮出水面，进而为案件申请追加另外两位第三人。历经漫长的6年诉讼，最终在法律博弈中为委托人取得来之不易的胜利。裁判文书执行完毕后，委托人尹某庭夫妇为笔者送来“扬善退恶，仗义执言”的锦旗，表达由衷的感激之情。

本案办理过程中，笔者认为有以下几个方面为案件的最终胜诉打下了良好的基础：

1、证据是法庭之王。笔者依法通过多种渠道将两次交易的整个过程以及当事人之间的关系进行了客观还原， 特别是人民法院在认定“恶意串通”的事实认定上，笔者和委托人尹某庭紧密配合，逐项收集、整理证据材料，为人民法院查明事实真相提供了有力的支持。

2、案件承办过程中进行了有效的法律检索和案例检索，为本案的最终胜诉起到了很好的支撑作用，对引导、说服法官功不可没。

3、本案历经刑事追诉未成、一审败诉、二审发回重审，委托人尹某庭对笔者始终保持高度信任，对笔者保持高度的配合协助。笔者在承办过程中虽有身体负荷，但对案件的最终胜诉一直保持有坚定的自信。