律师代理某投资管理公司参与某房地产公司对其向法院提起执行异议案

申请执行人某投资公司与丁某某等八名被执行人间股权转让纠纷执行一案由北京市第四中级人民法院依法受理。

在该案件的执行过程中，北京市第四中级人民法院对被执行人继承的一处别墅成功进行了拍卖。在买受人支付全额拍卖价款并取得过户裁定后，案外人某房地产公司向北京市第四中级人民法院提出执行异议，主张涉案房屋为预售状态，现土地使用权和房屋所有权仍登记在其名下，被继承人系按揭贷款购买涉案房屋，尚有部分贷款未清偿，因此贷款银行对房屋拍卖款享有优先受偿权，而某房地产公司对该贷款承担连带保证责任，故请求撤销拍卖，中止对拍卖款的分配。最终人民法院裁定驳回了某房地产公司的申请。

律师代理申请执行人某投资公司发表如下代理意见：

一、本案被执行人为涉案房产的实际所有人

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“法释【2012】8号”）第三十六条第一款的规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”。2009年丁某某通过银行贷款方式购买了涉案房产，E房地产公司早已取得全部购房款，且涉案房产已交付使用；后因丁某某去世，本案被执行人丁某一、丁某二、丁某三、丁某四、柯某某依法继承该房产，成为实际所有人。鉴于此，从被执行人的角度讲，E房地产公司无权对涉案房产主张权利。

另据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）（以下简称“《查封冻结规定》”）第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”可知，未办理过户手续不能成为阻却人民法院执行行为的理由，本案中丁某某已向E房地产公司支付全部价款并实际占有涉案房产，所以法院依法查封该房产，并通过拍卖的方式予以处置，合法有效。

二、涉案房产的拍卖未侵害任何利害关系人的实体权利

涉案房产的拍卖程序严格依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）等相关规定，拍卖信息也在网络司法拍卖平台提前30日进行了公告。贷款银行——F银行作为债权人，已在法定期限内针对上述剩余贷款57万余元向法院申请参与分配，而北京市第四中级人民法院也在《执行财产分配方案》中支持了F银行的主张。因此，法院在本案执行过程中已给予各方当事人、利害关系人充分的保障，维护了各方利益。

综上所述，涉案房产的拍卖既未损害异议人的物权，也未损害其债权。异议人申请撤销拍卖、中止相关执行措施于法无据，应予以驳回。

2019年5月14日，北京市第四中级人民法院裁定驳回某房地产公司的异议请求。

（2019）京04执异29号

据法释【2012】8号的规定，本案被继承人已向案外人某房地产公司支付了全部价款，且实际占有使用案涉房产，已是案涉房产的实际所有人，未办理过户手续不能成为案外人阻却法院执行的理由。

《查封冻结规定》第二条规定，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。依据对该条的字面理解，如对被执行人全款买受尚未过户的财产采取保全措施，必须取得名义占有人的书面确认。但是实务中查封申请人取得名义占有人（出卖人）出具的书面确认的确非常困难，某种程度上造成了本条规定形同虚设。本案中，查封法院接受查封申请人提供的基础信息后，主动对名义占有人（出卖人）展开保全，落实被执行人的被继承人已付清全部价款后，采取了相关保全措施。

另，因本案拍卖的房屋是被执行人应继承的财产，故对房屋进行司法拍卖的程序要求，与其他案件相比较更为严格。本案在对涉案房屋进行拍卖前，进行了充分的调查工作，在合理排除了其他继承人存在，且履行了全面的送达工作后，才实施拍卖行为，以保障对案涉房产的拍卖不侵害任何利害关系人的实体权利。

本案中，异议人真正的目的系通过执行异议程序使得执行法院认可按揭贷款银行的债权，并确认银行享有优先受偿权，进而免除自身的连带保证责任。因此，发现异议人真正的诉求，有针对性地进行处理，有利于案件的尽早解决。异议人不应通过阻却执行来避免承担保证责任,而应当通过行使承担保证责任后的追索权来实现权利。《则民法通》第89条第1款规定，保证人履行债务后，有权向债务人追偿；《担保法》第31条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。保证人的追偿权指的是保证人在承担保证责任后，可以向主债务人请求偿还的权利。无论是一般保证还是连带保证，如果保证人承担了保证责任，都有权向主债务人追偿。追偿权的范围大体包括：(1)为履行保证债务所支付的财产；(2)为履行保证义务所支付的其他费用；(3)各种费用的利息；(4)保证人为履行保证义务而受到的损失。按照《民法通则》规定及其法理，保证人与主债务人之间是一种委托关系，求偿权的成立必须具备如下要件：第一，保证人有清偿被保证债务的保证行为。保证人在对债权人承担保证责任前，对债务人有未来追偿权，保证人以清偿债务、提存、抵销等方法代债务人向债权人清偿之后，保证人的未来追偿权转化为既得追偿权。债务人自己清偿其债务，不发生保证人追偿权；因保证人努力使债权人免除债务人的债务，同样不发生保证人追偿权；但债权人将保证人担保债权赠予保证人从而免除债务人债务时，保证人则取得代位权有向债务人追索的权利。第二，保证人的清偿行为使债务人对债权人的债务责任得以免除。债务人对债权人的清偿责任，因保证人的清偿行为部分或全部消灭的，保证人在清偿范围内可行使追偿权。第三，保证人承担保证责任无过失，没有赠与的意思。保证人的清偿行为如有过失，在债务人因其过失清偿行为所损失的利益范围，不仅非基于债务人的委托而非清偿行为的保证人无追偿权，而且基于债务人的委托而为的清偿行为的保证人也无追偿权。

目前，房屋是我国绝大多数家庭的主要资产，在城市购买房屋基本上均会采取按揭购房形式。而按揭购房涉及的交易主体比较多，可能有房地产开发商、实际购买方、名义购买方、贷款方和担保方等。司法实践中，与按揭购房有关的争议非常多，切实了解和分析按揭购房的交易结构及其中的法律关系，是公正处理此类案件的前提。

另外，由于立法的滞后性，现有的法律规定往往不能完全适用于现实情况，尤其在执行工作中，这种情况非常突出。本案中，查封法院接受查封申请人提供的基础信息后，主动对名义占有人（出卖人）展开保全，落实被执行人的被继承人已付清全部价款后，采取相关保全措施，具有很大的进步意义。