律师代理异议人王某就朱某申请执行行为提起执行异议之诉案

异议人王某2007年10月20日与安徽某建设集团有限公司淮北分公司(简称某公司)签订了《认购协议书》，购买淮北市某区某路114号综合楼二层A204室，交清了全部购房款277976 元。某公司将涉案房地产交付给异议人，异议人领取了多年租金。淮北市房地产管理局测绘队测绘时，将该房产编号为1#278，即朱某申请查封的房产。现淮北市中级人民法院(2015) 淮执字第00353-5号查封的程某名下的位于淮北市某区某路114号综合楼1#278室，该房已归异议人所有。因为某公司及该项目负责人程某、崔某多次承诺马上办理产权证，异议人刚知道该房产被查封，异议人认为贵院的查封、拍卖等执行措施，损害了异议人的合法权益，特依据法律规定，提出执行异议之诉。

律师作为异议人王某的代理人，就本案事实结合相关法律规定发表如下代理意见：

2007年10月份，王某就购买了某公司承建的淮北市社资公司开发的位于淮北市某区某路114号综合办公楼1#278号房产。王某和某公司签订了《认购协议》，支付了全部房款，并把该套房产返租给了某公司，王某履行了全部义务。某公司把房租费支付到2014年12月31日，2015年以后就未支付。王某多次找某公司及某公司淮北分公司负责人程某要求支付房租费和办理房产证。程某写下承诺书，承诺2016年春节前办理。程某欠朱某钱款，朱某在执行程某过程中，查封了本属于王某的房产，该查封行为实属错误。

我方认为，第一，王某和某公司签订的房屋买卖合同是基于自愿，合同效力真实有效；第二，王某支付了全部房款，并把房屋返租给某公司，就已经实际占有该房产。未办理房产过户的原因在程某，王某对涉案房产享有物权期待权，该权利不同于一般的债权，所以在和申请执行人朱某一般债权的实现发生冲突时，应该优先保护买受人的物权期待权。且依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：

一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二、在人民法院查封之前就已经合法占有该不动产；

三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四、非因买受人自身原因未办理过户登记。

综上所述，我方所提出的证据已完全佐证争议房产为我方所有，对该房产的执行是对我方当事人合法物权所有权的侵害。希望法院在查明事实的基础上，认定王某对涉案商铺享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，支持王某的申请。

一、不得执行位于淮北市某区某路114号综合楼二层1#278号房产；

二、驳回王某的其他诉讼请求。

安徽省淮北市中级人民法院《民事判决书》[（2017）皖06民初72号]。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自设原因未办理过户登记。本案中，王某与某公司签订《认购协议》，认购涉案产权式商铺，王某交付全部购房款后，某公司将商铺反租。上述行为是双方真实意思表示，符合法律规定，依法应认定为有效。王某作为涉案商铺的买受人，在查封之前已支付全部购房款，并将商铺反租某公司，应当视为已实际占有涉案商铺，未办理登记的原因亦不可归责于王某。王某对涉案商铺享有物权期待权，该权利不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。因此，应当认定王某对涉案商铺享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然王某与某公司签订《认购协议》，支付了房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记。双方之间存在的是债的法律关系，王某依据协议主张确认其对涉案房屋享有所有权，无法律依据。故对王某请求判决确认合同有效并对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。崔某收取款项的行为，系职务行为，不是本案适格的被告。

由于程某的违约，本应该把属于王某的房产过户到自己名下，导致朱某执行程某资产时，错误地查封了本属于王某的房产。王某不得已起诉至淮北市中级人民法院，维护自己的合法权益。最后，法院支持了王某的诉求。类似案件在淮北市屡屡出现，归根结底，在于当事人用法维权的意识不强。依法请求法院解决问题，使案件的办理难度降到最低，我们在社会生活中难免会遇到自己的合法权利被人侵害的情况，无论如何，他人的话未必可信，而唯一不会欺骗人民的就是法律。因此，律师应当恪守职业道德，为保护当事人合法权利作出应有的贡献。