律师代理向某英诉鲁某霞、鲁某明物权保护纠纷一审案

1996年4月3日、1999年6月23日，向某英委托鲁某清与桃源县A村B组签订《协议书》和《让售土地协议书》，购买该组罗某林的自留地0.1亩及周围面积0.2亩用于建造房屋，并出资修建了案涉房屋，且取得了《集体土地建设用地使用证》及《房屋所有权证》。房屋建成后，向某英和母亲锯某枝及鲁某清居住在该房屋内。

2003年7月鲁某清病逝，直至2015年11月鲁某霞装修开设农庄之前，案涉房屋一直由向某英的母亲锯某枝居住，并用于出租。2012年12月29日，鲁某霞、鲁某明以案涉房屋是其父亲鲁某清出资修建为由，向桃源县人民法院提起行政诉讼，要求撤销向某英持有的权属证书。桃源县人民法院以桃源县人民政府无法提供办证档案为由，判决撤销了向某英持有的权属证书。2014年12月，鲁某霞以自己的名义办理了上述两证。向某英不服，提起行政诉讼，因上述两证办理程序不合法，亦被撤销。2017年4月26日，向某英向桃源县人民检察院提起抗诉，要求恢复权属登记。桃源县人民检察院作出提请抗诉决定，并要求桃源县人民政府先行处理。2018年12月11日，桃源县人民政府作出《土地权属争议处理决定》，该决定书中认可了鲁某清出具《有关建房情况的说明》的真实性，表明案涉房屋是向某英出资修建。

双方当事人的关系。向某英原系湖南省桃源县C村D组村民，后搬迁至桃源县A村B组，2005年10月25日，因婚姻关系将户籍迁至香港特别行政区成为当地永久性居民。鲁某清系鲁某霞、鲁某明之父，鲁某清与向某英的母亲琚某枝系同居关系。鲁某清与鲁某霞、鲁某明之母郑某枝于2002年6月24日经法院调解离婚。该离婚案中，郑某枝以案涉土地系鲁某清出资购买，该财产为夫妻共同财产为由要求分割。鲁某清庭审陈述，其退休工资每月390元，“4700元是向某英的丈夫拿出来的买的我的土地。”其委托诉讼代理人郭某文陈述“4700元只是以鲁某清的名义买的地基，是别人拿的钱，且现户主已是别人，有土地证”。该案生效的（2002）桃民初字第178号民事调解书查明，鲁某清与郑某枝婚后无共同财产，无共同债务。鲁某清现寄居他人之处。

向某英向法院提出诉讼请求：

1.确认位于桃源县A村B组的房屋、装饰装修及附属设施拆迁补偿款(包括过渡、搬迁费、节约用地奖、搬迁奖等政策性费用)共计1051825元归向某英享有（庭审中变更为881015元）；

2.鲁某霞、鲁某明赔偿侵占向某英房屋的使用费78000元(从2015年12月1日起至返还房屋之日止，按1500元/月计算，暂计至2019年5月1日)。

一、案涉房屋的所有权应属于原告向某英所有。

原告提交的系列证据可以充分证明位于桃源县的案涉房屋系由原告出资购买土地、建设房屋的事实。具体体现在：

1、案涉房屋的土地购置协议由鲁某清隐名代理，后经鲁某清和村组共同确认，将土地购置协议的主体更名至被代理人向某英。

2、向某英及其母亲具备取得农村宅基地条件，其购房并不完全需要依附鲁某清。向某英及其母亲琚金枝属于库区移民户，属于可以在农村取得宅基地的农民。且在1996年时其与母亲户口均在农村，具备迁移户口和在尧河村购置宅基地的条件。原告提交的第1组证据，证实1995年修建凌津滩水电站时，属于淹没线下移民户，应当进行移民和安置。因此，原告及其母亲在与鲁某清生活在一起后，其具备分户和安置条件，依照当时的法律和政策规定，具备在尧河村购置宅基地的条件。鲁某清虽是祖居户，但是其已经享受安置，依照《土地管理法》及其实施条例的规定，一户村民只能享受一处宅基地，因此不能再取得宅基地。故而其在签订土地购置协议时，只能作为中间人或者代理人，以向某英和其母亲的名义向村组申请土地，唯此才能取得村组的同意和满足政策的规定。

3、桃源县政府土地权属争议处理决定书查明认定的事实确认案涉房屋及土地属于向某英所有。虽然该宗土地因政府征收，已经收回归国家所有，但是在此前仍是归属于向某英所有。桃源县政府的处理决定书在查明的事实中，已经确认鲁某清出具相关土地和房屋权属证明的效力，实质上已经认可土地和房屋归属于向某英所有。

4、案涉房屋在2015年12月前一直由原告和其母亲占有和居住。案涉房屋属于原告所有，从1999年修建完成后，先由原告及其母亲、鲁某清共同居住。2003年鲁某清去世后，该房屋仍由原告及其母亲居住和占有。2015年12月，被告趁原告及母亲外出，才强制侵占原告房屋。原告为此通过报警、诉讼等途径多次维权，但一直被被告侵占。因此，根据以上事实可以认定，该房屋实质属于原告所有，否则，在鲁某清死亡后，原告就无法再居住。

5、桃源县人民法院的开庭审理笔录、判决书充分佐证，案涉房屋属于原告所有。在鲁某清与其妻子在桃源县法院的离婚诉讼中，调查取得的档案资料显示：一是在开庭笔录中，鲁某清陈述在桃源县尧河村七星组的房屋是由向某英出资购置土地和建设房屋，该房屋不属于夫妻共同财产；二是在判决书审理查明中，确认鲁某清无房屋，是借住他人家中。该判决现为生效的判决。依照证据规则，人民法院生效判决确认的事实具有认定事实的法律效力。因此，法院的开庭笔录和判决，可以充分佐证案涉房屋属于向某英所有。

二、案涉房屋的征收补偿款除被告加建的部分外，应当全部归属于原告所有。

案涉房屋因被纳入国家的土地征收范围，依照《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权发生变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。由此可见，案涉房屋因被征收，房屋的所有权转变为房屋的征收补偿权利。对案涉房屋的补偿款，因在原告所建房屋的后面，存在被告部分加建，因此，应当分两部分进行认定和处理。

三、对案涉房屋的补偿款分配应当结合桃源县土地征收政策的规定进行计算和分配。

关于农村集体土地上的房屋征收补偿，依照《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》和《桃源县集体土地征收房屋拆迁安置实施办法（2016）》的相关规定，集体土地上房屋的拆迁补偿价格，实行的是政府定价补偿，补偿标准的对应与房屋的结构有关，装饰装修只是作为修正系数（具体可参照附件7）。因此，对本案房屋的征收补偿分配，应当参照上述规定进行计算和分配补偿款。被告可分配的案涉房屋的补偿款总额为157355元，其余的补偿款（874955元）应当全部归属于原告享有。

四、被告应当支付侵占原告房屋期间的占用费。

如前所述，案涉房屋系由原告出资购地和建设，并办理有原始房屋所有权证书，原告是实际的建房人。依照物权法的相关规定，是房屋的所有权人。被告自2015年12月开始侵占原告的房屋，且用于经营获利，其应当支付占用期间的赔偿费用。占房费用的支付标准，原告主张按照当地同期、同面积房屋的租金标准（1500元/月）进行支付，符合法律规定和情理，人民法院应当予以支持。

一、向某英享有桃源县A村B组的房屋、装饰装修及附属设施拆迁补偿款共计675040元；

二、鲁某霞、鲁某明享有桃源县A村B组的房屋、装饰装修及附属设施拆迁补偿款357270元，扣除鲁某霞领取了81600元，鲁某霞、鲁某明实际应分得的补偿款为275670元；

三、驳回向某英的其他诉讼请求；

四、驳回鲁某霞、鲁某明的其他反诉请求。

法院认为，本案争议焦点有三，一是征收前的案涉房屋的权利人是向某英还是鲁某清；二是征收补偿款应如何分配；三是鲁某霞、鲁某明应否支付占有使用费。

一、关于案涉房屋的权属。法院认为不动产物权以登记公示为生效要件，不动产权属证书具有权属推定的法律效力。向某英与鲁某霞对案涉房屋所持有的权属证书均因程序违法而被撤销或被确认无效，无法从权属证书对案涉房屋的权利人作出认定，但根据以下事实可以认定权利人为向某英。本案中，鲁某霞、鲁某明提供的鲁某清与A村B组签订的购买土地的协议原件及1999年9月27日向某英持有的土地使用权证中备注的“1995年10月城垸工程建设拆迁安置（鲁某清）”的字样，结合鲁某清向罗某林支付青苗补偿费的事实，可以认定修建案涉房屋所占用的宅基地是鲁某清出资购买。但鲁某清购买宅基地时，与向某英的母亲锯某枝系同居关系，向某英提供的鲁某清与郑某枝离婚案中鲁某清陈述的“4700元是向某英的丈夫拿出来买的我的地”及其委托诉讼代理人郭某陈述的“4700元只是以鲁某清的名义买的地基，是别人拿的钱，且现户主已是别人（向某英），有土地证为证”的内容，与桃源县人民法院作出生效的（2002）桃民初字第178号民事调解书认定的鲁某清与郑某枝无夫妻共同财产，鲁某清现寄居他人之处的事实及鲁某清明知案涉土地及房屋登记在向某英名下却不持异议的行为，可以认定案涉土地是鲁某清以其个人名义购买，而实际出资人为向某英。2003年7月鲁某清病逝后，直至2015年11月鲁某霞装修开设农庄之前，长达十年多时间，案涉房屋一直由向某英的母亲锯某枝居住，并用于出租，而鲁某霞、鲁某明作为鲁某清的子女，在鲁某清去世长达12年之久一直不主张权利，直至案涉房屋即将被征收才主张权利，与情理不符。综上，向某英是案涉房屋的权利人，鲁某霞、鲁某明关于鲁某清系案涉房屋的权利人的辩解主张与事实和情理不符，本院不予采纳。

二、关于征收补偿款的分配问题。双方对案涉房屋的权属一直存在争议，在未确权之前，鲁某霞、鲁某明对案涉房屋进行加建、改建及装修，该添附行为并未造成向某英财产的损害，反而增加了房屋补偿的数额，其添附行为并不构成恶意添附，对添附所产生的房屋的补偿价值应由鲁某霞、鲁某明享有。根据《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（以下简称安置办法）的相关规定，结合案涉房屋的原貌、房屋的现状及补偿的项目，对拆迁补偿款1032310元进行以下分配：1.关于房屋的结构补偿款163950元。该项补偿金额包括砖混二60200元、砖木一93000元、砖木二5980元，钢棚1800元，超深基础2970元。其中砖混二属加建、改建、装修前原房有房屋结构，补偿款60200元应归向某英所有，钢棚1800元属于鲁某霞、鲁某明加建，应归鲁某霞、鲁某明所有。鲁某霞、鲁某明对房屋砖木一、二部分进行了加建与改建，且使地基基础超深，上述费用无法明确区分，酌情按50%进行分配，各分得（93000+5980+2970）×50%=50970元。向某英应分得该项补偿款60200+50975=111175元。鲁某霞、鲁某明应分得50975+1800=52775元；2.室内房屋的装修费132550元，室外的设施包干费3000元，共162550元。根据房屋的原状及现状的对比，该装修主要是鲁某霞、鲁某明为开设农庄所进行装饰装修，对该项补偿按7：3进行分配较为公平、合理。向某英分得30%，即48765元；鲁某霞、鲁某明分得70%，即113785元；3.一事一议170810元，主要是鲁某霞、鲁某明经营农庄因拆迁所造成的损失补偿，该费用应由鲁某霞、鲁某明所有；4.根据《安置办法》第二十一条第二款规定，货币安置被补偿的对象是具备住房安置的被拆迁人，故该项费用390000元，应归向某英所有。第二十二条中住房安置补助费用是按合法住房面积200元/㎡计算，该费用应按面积进行分摊。该费用为57000元，根据向某英原有房屋的面积及鲁某霞、鲁某明加建、改建后的面积确定，向某英应分得补偿款37100元〔（86+（186+13）/2）×200〕，鲁某霞、鲁某明应分得19900元〔（186+13）/2×200〕；5.《安置办法》第二十三条规定，具备住房安置资格的人被拆迁人选择货币安置的，按3万元/户的标准给予节约用地奖励。提前签约奖50000元、搬家费2000元、生活费6000元、交房腾地奖30000元，上述费用共计88000元，都是对被拆迁人进行的奖励，应归向某英所有。综上，向某英应获得的补偿款为675040元（111175+48765+390000+37100+88000）；鲁某霞、鲁某明应分得补偿款为357270元（52775+113785+170810+19900），因鲁某霞领取了81600元，故鲁某霞、鲁某明实际应分得的补偿款为275670元。

三、关于房屋租赁损失。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，自人民政府的征收决定公告之日案涉房屋的所有权即归国家所有。本案中，2014年4月8日，桃源县人民政府在征收范围内公布《征收土地公告》，自2014年4月8日起案涉房屋即归国家享有。鲁某霞、鲁某明于2015年11月25对该房屋进行改建、扩建、装修，并没有侵犯向某英的物权，向某英无权要求鲁某霞、鲁某明支付占有使用费，向某英的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。

本案时间跨度大，涉及当事人多，当事人身份涉及境外，相互之间的关系也错综复杂，期间有集体土地使用权的转让，有当事人的添附与扩建，进行了两次产权登记，当事人通过行政诉讼撤销对方的登记，实施征收拆迁等情况，需要抽丝剥茧理清法律关系。

关于本案法律适用问题。本案原告向某英系香港特别行政区居民，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第一条第一款第(一)项、第十九条之规定，本案民事法律关系属于涉外民事法律关系。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》及(2010)民四他字第17号《最高人民法院关于〈对湖南省高级人民法院申请指定常德市中级人民法院受理一审涉外民商事案件的请示〉的批复》，常德市中级人民法院依法享有对案件的管辖权。案涉房屋位于湖南省常德市桃源县，又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为处理本案纠纷的准据法。

本案的第二个难点在于，在房屋确权纠纷中，当事人双方所持有的房屋权属证书均因程序违法而被撤销或被确认无效，如何确定权属？本案给出的答案是，不能僵化理解物权登记生效，而是要结合案件其他事实予以综合认定。在本案中，鲁某霞、鲁某明提供的鲁某清与A村B组签订的购买土地的协议原件及向某英持有的土地使用权证中的备注，结合鲁某清向罗某林支付青苗补偿费等事实，认定修建案涉房屋所占用的宅基地是鲁某清出资购买，向某英是案涉房屋的权利人。同时，人民法院对鲁某霞、鲁某明添附和建设的财产也予以了认可，该认定尊重了客观事实，综合保护了双方当事人的权利。进而在房屋已经征收且实施拆迁的客观情况下，对双方的拆迁补偿部分进行了划分，充分体现了裁判者的智慧。

坚持依法行政，对于事关民生的重要行政行为，要慎之又慎，避免留下隐患、引发矛盾。