律师代理某大学参与某酒店诉其租赁合同纠纷一审、二审案

2008年7月11日，某酒店与某大学签订《某大厦宾馆承包经营合同》（以下简称《合同》），约定某酒店租赁经营某大学所有的大厦客房、西厨房、酒吧、西餐厅、会议区、娱乐区、办公区及附属设施；租赁期限自2008年7月11日至2018年9月11日。合同签订后，某酒店一直在大厦经营，且每年以其名义交付租金。

2014年2月12日，某酒店向某大学提交了《装修改造申请》（以下简称 《申请》）：“以上装修改造方案预算投资金额达300万元以上，……特此申请在承租期满后，能与某大学顺延租赁期限”。但是，某大学工作人员在该《申请》后书写：“大厦本着增值保值的角度，可以进行重新装新。”

2018年8月30日，经某大学委托某公司作出《房地产价格评估报告书》（以下简称 《评估报告》，对案涉房屋评估，估价对象为13,469,507.00元/年。

2018年9月11日，《合同》履行期限届满，某酒店无理拒不迁出，并向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，要求延长租赁期限一年。在诉讼过程中，某大学提出反诉，要求某酒店立即从位于哈尔滨市南岗区学府路某大厦内迁出；赔偿损失（自2018年9月12日至实际迁出日的损失（按4 万元/天计算）；给付网络使用费1,800,960.00元。

律师代理某大学发表如下代理意见：

一、某酒店应当立即从案涉房屋内迁出

2008年7月9日，某酒店与某大学签订的《合同》，第一条第2款约定：“承包经营期限为十年，即从2008年7月11日至2018年9月11日。”至今，双方的《合同》履行期限已届满，双方并未达成延续租赁期限的合意，而且某大学也多次函告某酒店《合同》履行期限已届满，要求其立即迁出。

某酒店在提交的《申请》中并未约定双方的租赁期限可以顺延，不能视为《合同》变更。

所以，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”所以，某酒店应当立即迁出，并将案涉房屋恢复原状。

二、《房地产价格评估报告书》应当作为定案依据

2018年8月30日，某大学委托某公司对案涉房屋进行了价值评估，并出具了《评估报告》，该报告明确了案涉房屋的市场价值，即单价为1,278元/m2/年，总价值为13,469,507.00元/年。。

《评估报告》虽然是某大学单方委托鉴定机构予以鉴定，但是鉴定过程合理、合法、合规，应当作为案涉房屋的租赁费用的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”法律不禁止当事人单方委托鉴定。就本案而言，某酒店并未提供反驳《评估报告》的相应证据，所以应以《评估报告》确定某酒店无理占用案涉房屋的期间的损失。

三、某酒店应当支付网络使用费

《合同》第五条第2款约定“乙方（即某酒店）及时向相关部门交纳……网络信息费……”。某大学即向某酒店提供网络服务的部门，所以收取该费用并不违规。

四、某酒店有恶意逃避债务之嫌

根据某大学提供《企业信息公示报告》可以看出，某酒店诉讼过程中不仅办理了法定代表人变更登记，而且还办理减少注册资本的变更登记。其办理企业变更登记目的很明显，就是预示如果该案件败诉，其势必没有能力偿还相关债务。某酒店的“瘦身”行为已经严重影响了某大学债权，对某大学造成了预期利益损害。

综上，某酒店为了达到无理占用案涉房屋的目的，以恶意诉讼的方法拖延迁出，而且人为地制造了逃避债务之措。案涉房屋系国有资产，理应受到国家的保护，而某酒店无理诉讼，导致某大学无法继续租赁案涉房屋，造成国有资产的流失。恳请合议庭依法支付某大学的诉请。

经哈尔滨市南岗区人民法院判决：

一、某酒店从位于哈尔滨市南岗区学府路某大厦内迁出，并将上述租赁物返还给某大学；

二、某酒店给付某大学占用上述租赁物期间的使用费用（自2018年9月12日至实际迁出日止，按13,469,507.00元/年的标准计算）；

三、某酒店支付某大学网络使用费1,800,960.00元；

四、某大学支付拖欠某酒店餐饮住宿费320,174元。

某酒店不服一审判决，提起上诉。经哈尔滨市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

法院认为，某酒店与某大学自愿签订租赁合同，双方意思表示真实，应认定有效，合同期满双方未续签租赁合同，某酒店要求继续履行租赁合同，并顺延一年的租期，某大学大学作为出租方，并未同意续签合同，其工作人员书面同意酒店装修，不应视为对续租的认可。《中华人民共和国民法总则》第5条规定：“民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立，变更，终止民事法律关系。”故某酒店要求延长租期的诉请于法无据。合同租期届满，双方未续签合同，作为出租方的某大学要求作为承租方的某酒店迁出租赁场地并恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。评估报告所针对的房屋及面积均是本案租赁标的物，其评估的目的在于确定市场租赁价值，也考虑了案涉房屋的实际用途，并参照了周边房屋租赁的标准，因此该报告确定的1,278元/平方米/年租赁价值具有一定的客观性。注册资本是公司存在和从事经营活动的物质基础，是公司承担债务责任的基础，也是公司对债权人的信用担保，某酒店于2018年9月23日将法定代表人变更，又于2018年12月20日将注册资本由200万元减少为3万元，且无法说清该公司是否还有其他固定资产，在双方存在诉讼争议，一审判决其承担责任，二审已经上诉，且某酒店可能存在履行生效判决确定的诉讼责任与金钱给付义务的情况下，某酒店上述行为表明其履约诚信及履约能力存在质疑。

一、《合同》系双方真实意思表示

某大学与某酒店签订的《合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应认定为合法、有效。合同对签订合同的双方具有约束力，租赁方、承租方均应当按照合同约定履行各自义务。

在《合同》履行期限届满前，某大学曾多次以会议及书函的形式履行了提前告知义务。现某酒店无理要求主张延期租赁，显然是为了采用诉讼方式恶意占用案涉房屋。

二、法律并未禁止单方鉴定

首先，案涉《评估报告》系专业估价公司委派具有资质的估价师制作，具有真实性。

其次，案涉《评估报告》系估价机构委派估价师现场实地勘察，依据估价原则、估价程序，综合分析作出的估价结果。该报告采用的市场比较法也最适合本次以市场价值为基础的价值评估业务，能客观反映资产的目前客观状况，其评估的参数、指标直接从市场取得，可以直接反映资产的市场趋势。而且利用市场比较法进行评估的资产最具有当前时效性。

再次，案涉《评估报告》结论与同等地段其他房屋的租赁价值基本相当。

最后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”第一，法律并未禁止当事人单方委托鉴定机构对专门性问题进行鉴定。第二，申请人并未对某大学单方鉴定提供相反证据予以反驳。第三，该《评估报告》并不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的重新鉴定的情形。故该《评估报告》具有有效性，法院将《评估报告》中的估价结果作为定案依据并无不当。

三、某酒店的行为具有恶意诉讼之嫌

在诉讼过程中，申请人将法定代表人尚某变更为年迈的尚某原、将原股东的股份全部转让、将其注册资本由200万元减资为3万元。某酒店采取多种措施对企业进行“瘦身”，无非就是为了恶意逃避债务，欲使某大学即使取得胜诉判决，也无法得以执行。

诚信乃诚实守信用。作为企业，最需要的是诚信。只有加强企业诚信建设，才能为其带来巨大的经济效益。“人无信不立，政无信不威，企无信不富”。企业求发展，应以诚为本。

《中华人民共和国民法总则》第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚实信用原则是作为民法的基本原则，企业在从事经营活动中，应当恪守承诺，依诚信行使权利、履行义务。