律师代理姜某某诉甲公司、乙公司、丙公司商品房买卖合同纠纷一审案

2015年2月10日，委托人姜某某（原告）与被告甲房地产开发有限公司签订了一份购买甲公司开发建设的位于郑州经济技术开发区第一大街与经南六路交叉口西南角的XX园X号楼西单元X楼西户住房的认购协议书，原告按约定支付了购房款59.18万元。

2015年7月31日，甲公司以拍卖形式将该土地转让给了郑州福X元商贸有限公司（下称福X元公司），福X元公司随即注册设立了其占100%股份的河南取X房地产开发有限公司（下称乙公司），乙公司开发建设该土地；乙公司2015年8月6日，签订了融资四个亿的合同，吸纳了碧X园等公司入股乙公司，将楼盘名称改为XX花苑。甲公司、乙公司以及后来由福X元改名为郑州隆X泽建筑工程有限公司（下称丙公司）的三被告拒绝履行协议将房屋给付原告。为此发生原告诉三被告解除认购协议书、违约赔偿的诉讼。

1.原告与甲公司的认购协议书实质上是拥有房屋单价、面积、位置、付款、交付房屋等必备要素的商品房买卖合同，合法有效。被告所称为预约合同之词不成立，且违约造成的损害后果是一样的。

2.被告三公司人员、财务、业务等混同，实为一个整体：福X元公司取得该土地，没有支付6亿余元的土地及其附属物款项，取得不合法，其与甲公司、乙公司实为一个整体；乙公司从福X元公司取得土地后签订的融资合同上，甲公司、福X元公司以及该三公司的实际控制人薛甲、薛乙作为乙公司该融资的担保人，证明其是一个整体（关联公司），薛甲、薛乙在该合同上确认其是该三公司的实际控制人；在由郑州经济技术开发区管委会甲公司房产问题处置小组领导、购房者、甲公司、乙公司等参加的会议上，甲公司、乙公司确认其是一家一个整体，乙公司承继甲公司对原告等购房者认购协议的义务。

3.被告的违约行为已使原告的合同目的无法实现，双方的协议应予解除。三被告应共同承担按每平方米差价1.2万元的标准赔偿原告损失，赔偿原告已付房款一倍的款项。

1.解除原告与甲公司签订的认购协议户；

2.被告甲公司返还原告已付的购房款591800元，赔偿原告购房损失853900元；

3.乙公司、丙公司承担连带责任。

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2018)豫0191民初11151号《民事判决书》。

经审理查明：2015年2月10日，原告与被告甲公司签订《申请认购协议书》，约定认购被告甲公司开发的位于郑州市经济技术开发区第一大街、经南六辅路交叉口西南角X号楼西单元X楼西户的房屋，面积为110平方米，单价5380元。2013年4月24日，原告支付了20元购房款。2015年2月10日原告支付了391800元。甲公司分别出具了收款收据。

协议签订后，被告甲公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“XXX园”。2015年8月14日，郑州福X元商贸有限公司(即后更名为被告丙公司)通过出让方式取得了朝凤路以东，经南六辅路以南，面积53544.89平方米的国有建设用地土地使用权，后于2015年8月21日郑州福X元商贸有限公司、乙公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为被告乙公司，涉案项目更名为XX苑。2015年12月30日，被告乙公司取得涉案项目建设用地规划许可证。涉案项目多次更名，最终确定为“XX花苑”，被告乙公司于2017年9月28日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。

甲公司2003年10月31日成立，法定代表人为杨某国，乙公司2015年7月30日成立，法定代表人为杨某波，2015年12月1日股东决定变更法人代表人为薛甲。甲公司与乙公司在工商登记的经营范围一致，均为房地产开发经营。甲公司的《XXX园》项目与乙公司的《XX苑》项目所属位置是同一位置，项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件，《XXX园》与《XX苑》项目的施工单位均是郑州市某建筑责任有限公司，两个项目的监理单位均是河南某建设工程管理有限公司。2016年4月6日，甲公司杨某伟、乙公司法定代表人薛某在会议上认可：“甲公司与乙公司事实上是一家公司，乙公司的财产承担甲房地产团购客户的团购权益。”被告乙公司(项目公司)、上海某投资合伙企业、薛甲、薛乙、郑州福X元商贸有限公司、河南甲房地产开发有限公司于2015年签订的《河南乙地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州XX熙园项目，薛甲、薛乙为项目公司、甲公司、郑州福X元及目标项目的实际控制人，郑州福X元持有项目公司100%股权。杨某某同时任甲公司总经理和乙公司监事。根据原告提供的银行流水明细显示：福X元公司以甲公司名义向团购房业主退还房款。

本院受理该案后，经多次调解未果。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告金X公司签订的《申请认购协议书》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告姜某文按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，构成根本违约，故关于原告要求解除原告与被告甲公司于2015年2月10日签订的《申请认购协议书》并返还原告购房款591800元的诉讼请求，符合法律规定本院予以支持。关于原告请求被告支付损失110万元，本案被告实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同不能履行的原因、当前使用资本成本、原告方支付房款的金额等因素，本院酌定支持853900元。该数额足以称补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，且原告与被告甲公司签订《申请认购协议书》时知晓对方尚未取得商品房预售许可证，故关于原告要求被告赔偿已交房款一倍损失591800元的诉请，本院不予支持。

关于原告要求被告甲公司、乙公司、丙公司承担连带返还购房款及赔偿责任，根据原告提供的证据显示，薛甲、薛乙是三被告公司的实际控制人，乙公司设立之初福X元公司(现被告丙公司)持有乙公司100%的股权，甲公司与乙公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，甲、乙、鸿X元公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福X元公司（现被告丙公司）以甲公司名义向团购房主退还房款。同时，根据乙公司法定代表人薛甲在《会议摘要》中签字承诺：乙公司承担甲公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛甲的承诺对乙公司具有约束力，应由乙公司履行法定代表人薛甲对团购户的承诺。在《保证》中薛甲作为乙公司法定代表人签字确认其是甲公司和乙公司的实际控制人，故可以确认甲公司和乙公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。被告三公司及其实际控制人薛甲、薛乙财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故被告甲公司、乙公司、丙公司应承担连带责任。被告丙公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司》第三条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告姜某某与被告河南甲房地产开发有限公司双方于2015年2月10日签订的《申请认购协议书》；

二、被告河南甲房地产开发有限公司返还原告姜某某购房款591800元及赔偿购房损失853900元；

三、河南乙房地产开发有限公司和郑州丙建筑工程有限公司承担连带责任；

四、驳回原告姜某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25068元，其中原告姜某某负担9190元，被告河南甲房地产开发有限公司、河南乙房地产开发有限公司、郑州丙建筑工程有限公司共同负担15870元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

本案的争议焦点在三被告认为认为签订协议时，甲公司尚未取得预售许可证（甲公司2017年8月取得预售许可证），协议不合法；是预约合同能不能按商品房买卖合同处理；三公司是三个不同的法人主体，丙公司、乙公司应不应对甲公司承担责任。原告提交的会议摘要、融资合同以及福X元公司替甲公司退还收取的购房者的房款等打量证据证明了三被告人员、财务、业务混同，实为一个整体的事实，三被告应当共同承担违约责任。判决在维护原告合法权益、惩戒被告不诚信行为的同时，客观上维护了社会生产生活的诚信体系。

一审法院认定事实清楚，但判决结果不足以弥补原告的损失，不足以达到对被告违约行为的惩戒，当事人在考虑是否上诉时，三被告已提起上诉，原告现也已提起上诉。