律师代理某股份公司某分公司诉刘某某租赁合同纠纷一审案

2016年8月26日，原告中国铁塔股份有限公司某分公司因安装通信设备，设立通信基站之需，经与被告刘某某协商一致，在被告刘某某作出充分的保证和承诺的情况下，双方签订了《房屋/场地租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告将其所有的房屋一间和楼梯天面出租给原告，租期为五年，从2016年8月1日至2021年7月31日，租金总额为36000元。原告于签约后一次性向被告支付了五年的租金36000元，被告出具《收条》为凭。

2016年9月29日，被告住所所在地的某物业管理处、全体业主及该小区内设幼儿园联名向原告发出《告知函》，要求原告拆除基站，并强行断电阻挠原告施工，致使该基站无法运行。

2016年10月9日，该小区全体业主又到某县信访局上访，为避免安全事故及发生群体性事件，原告于2016年9月初被迫关闭了该基站。

原告中国铁塔股份有限公司某分公司多次通知被告解除合同，退还租金，谁知被告不但不予理睬，反而扣留原告的通信设备，造成原告重大损失。为保护国有资产不受损失，原告委托我所律师代理该案件，请求：1.依法解除原告与被告的《房屋/场地租赁合同》；2.判令被告归还原告租金36000元及逾期利息（按年利率6%自起诉之日起计算至被告实际清偿之日止）；3.判令被告返还原告价值10万通信设备或等价赔偿原告损失；4.设备安装、拆除赔补费用2万元。

吉安市万安县人民法院在2017年9月20日判决解除原告与被告的《房屋/场地租赁合同》；被告返还原告租赁费28200元。

我们接受委托后，对案件进行了初步梳理认为：

一、被告应当向原告退还36000元租金

1.租赁合同2.1款规定，被告应保证对租赁房屋及场地拥有完全产权。原告租赁的是被告房屋壹间及楼顶天面。因被告不享有楼顶天面的所有权，被告构成根本违约。原告有权解除合同，被告应当退还租金36000元。

2.租赁合同3.3款规定，因不可归咎于原告的原因导致原告不能继续使用房屋或场地时，原告有权解除本合同，被告应按未履约时间比例退还原告已预付的相应租金。现基站不能运作，是因为租赁物产权纠纷以及小区业主的反对所致，而不是原告自身的原因所致，原告仅使用租赁物1个月不到，被告应当退还36000元租金。

3.租赁合同9.1款规定，被告应允许原告的技术人员24小时随时进入场地进行维护工作，并给予积极配合。原告在基站无法使用后，通知被告要求拆除基站。被告不给予配合，且把屋顶门用锁锁住。被告构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告退还租金。

二、被告非法扣留原告基站设备，被告应当交还基站设备并赔偿折损费或赔偿原告基站等价货币

原告要求搬离基站后，不管是何种原因，被告都不应该扣留原告的基站设备。原告要求拆除基站后，被告已经拖延了8个月之久，造成原告巨大损失。

三、原告租赁的是房屋一间及楼顶天面

原告是基于建设基站的目的租赁被告房屋，建设基站一定需要楼顶天面。合同写明了是租赁房屋及楼顶天面，基于常理如果楼顶天面不在租赁范围内，原告租赁被告房屋就没有任何意义了。

退一步讲，如果双方对租赁理解不一致，那么合同就存在误解，合同不是双方的真实意思表示，那么合同就应该自始不成立，被告应该退还原告租金，原告恢复租赁物原状。

综上，被告应当退还原告租金，赔偿原告损失，配合原告搬离基站设备。

吉安市万安县人民法院于2017年9月20日作出（2017）赣0828民初472号民事判决书，判决：

1、解除原告与被告的《房屋/场地租赁合同》；

2、被告返还原告租赁费28200元；

3、驳回原告其他诉讼请求。

法院认为，原、被告双方签订《房屋/场地租赁合同》真实合法有效，但在合同签订后，小区物业、业主和幼儿园等联名反对原告在小区架设天线、设立基站，并群体上访，致使事实上无法实现原告安装通信设备，设立通信基站的合同目的。根据“因不可归咎于乙方（原告）的原因导致乙方（原告）不能继续使用房屋或场地时，乙方有权解除本合同” 的约定，在与被告协商解除合同未果后，原告诉至本院。为避免扩大损失，原告在本案审理过程中（2017年6月19日）将通信基站的天线和设备予以拆除并搬离。现原告诉请解除合同，有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权。根据合同性质和约定，因租赁期限未满，原告仍应支付合同解除前实际租赁期间，即从合同约定租赁起始日至本院审结（合同解除）止的租金，剩余租期的租赁费由被告予以返还。原告诉请返还租金，本院予以支持，具体金额由本院据实予以认定。经计算，从2016年8月1日起，截止至本案审结之日止，实际租期计13个月，租金为7800元（36000元÷5年÷12月×13月）。核减后，被告还应返还原告租金28200元（36000元-7800元）。原告诉请被告返还价值100000元的通信设备或等价赔偿损失的诉请，本院认为，原告提交的证据不足以证明其事实主张，而涉案设备已由原告全部拆除并搬离，故本院对该诉请不予支持。原告无证据证明被告在履行合同过程中有违约行为，或对合同的被解除有过错，故原告诉请被告赔补安装、拆除费用，本院亦不予支持。被告辩称，原告单方面解除合同，并要求返还租金构成违约，并要求继续履行合同，于法无据，本院不予采纳。

综上所述，法院判决：解除原告与被告的《房屋/场地租赁合同》；被告返还原告租赁费28200元；驳回原告其他诉讼请求。

1.在庭审中，被告提出屋顶是其所有，那么屋顶的所有权是全体业主共有还是被告单独所有？

根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

在本案中，经现场勘查，原告的通信天线及设备架设于被告屋顶敞开的天面（面积约7-8平米）。按照上述司法解释规定，只规定了露台专属于特定房屋的露台，应当属于业主享有。但是楼顶天面不等同于露台，被告根本不享有楼顶天面的所有权，根据租赁合同2.1款规定，被告应保证对租赁房屋及场地拥有完全产权，因此，被告构成根本违约。再根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。因此原告认为对涉案的房顶享有合法的所有权缺乏法律支持。

2.在庭审中，原告撤站根本原因是小区物业、业主和幼儿园等人反对原告在小区架设天线、设立基站，并群体上访，致使事实上无法实现原告安装安装通信设备，设立通信基站的合同目的。而业主上访的原因是基站有电磁辐射，对人体有害。那么基站是否有辐射呢？

在基站方面，我国的《电磁辐射防护标准》(GB8702-88)中规定了手机频段的辐射照射限值为一天24小时任意连续6分钟的平均功率密度为40微瓦/平方厘米，而美国的是600微瓦/平方厘米，两者相差了整整15倍。欧盟和日本则是450微瓦/平方厘米，也远远高于中国的标准。而实际在执行的时候，运营商考虑到信号的叠加，工程施工会控制在8微瓦/平方厘米以内。上海市环保局辐射环境监督站实测结果表明，一栋与基站的直线距离约200米的居民楼，检测人员用综合场强仪检测磁场辐射值。经过检测，该居民楼的磁场辐射平均值为0.38微瓦/平方厘米。一栋离基站直线距离约100米的居民楼，辐射值为0.41微瓦/平方厘米。湖北省环境保护厅辐射环境管理站的检测人员，检测了基站安装顶楼住户家的辐射值为0.31微瓦/平方厘米。对比一下家里的无线路由器，常见的TP-LINK TL-WR841N空闲时测试结果20.1μW/cm2，满载时测试结果27.4μW/cm2；再对比一下手机，苹果手机待机测试结果17.1μW/cm2，苹果手机通话测试结果93.1μW/cm2。结果是手机高于无线路由器、高于基站。所以，基站的辐射有，但是相比生活中的其他电子设备算比较小的。而拆除基站，反而会迫使手机加大发射功率，把辐射提升到危险的水平。

本案表面上看是简单的租赁合同纠纷，涉及返还请求权等法律关系，但是实际上还涉及到建筑物区分所有权以及法律层面以外的案外因素。既要解决好与承租人的纠纷，又要满足广大人民群众的根本利益；既要考虑群众利益，又要兼顾公共利益。因此，原告以及我所代理律师在庭前、庭中和庭后与小区全体业主、被告、法院通过口头、电话等方式沟通协调多次，甚至上门调解，还邀请主审法官进行了实地勘察现场。最终，法院作出了上述判决。