云南昆明市“法拍房”公证综合法律服务案

身为应届大学生的当事人杨某想购买一套心仪的房屋，让自己在XX市有一个“小窝”。但她刚毕业没有太高的收入，家庭又不足以支撑全款买房，于是她将目标锁定在了性价比较高的法拍房。鉴于对法拍房业务的不了解，当事人于20XX年11月2日到公证处寻求帮助，并委托公证处为其提供咨询、全流程代办等法拍房服务相关事宜。公证处接受了委托，并给当事人设计了“法拍贷”全流程代办方案。

当事人在公证员的指导与建议下，于20XX年11月6日成功拍得了XX市某法院在淘宝网上挂拍的位于XX省XX市XX小区房屋。虽然当事人已经成功竞拍了房屋，但根据法院要求，拍卖成交后，买受人须在20XX年11月17日前将拍卖成交价余款缴入法院指定账户，否则缴纳的保证金将不予以退换，同时法院可以裁定重新拍卖，原买受人不得再次参加竞买。面对这样的情况，公证人员积极与担保公司、贷款银行进行高效沟通。公证处于20XX年11月6日出具了《房产分析报告》，20XX年11月9日出具了《法律意见书》，最终担保公司于20XX年11月16日出具担保函，贷款银行也于20XX年11月16日发放贷款至法院指定账户，当事人在 20XX 年 11 月 17 日前成功将拍卖成交价余款缴入法院指定账户，也真正意义上拍得了房屋。

公证人员与法院沟通、对接，陪同当事人到法院领取《房屋成交确认书》《法院裁定书》《协助执行通知书》，并配合执行法院解除房屋的查封和抵押，再陪同当事人办理此房屋的转移登记，公证处于20XX年12月15日出具抵押贷款合同公证书，并于20XX年12月16日领取上述房屋不动产权证书，同时办理了银行抵押登记等相关手续。至此当事人拥有了属于自己的房屋，此次法拍房业务也顺利办结。

【处理思路及过程】

（一）前期公证处与银行、担保公司三方沟通，就“法拍贷”业务签订三方合作协议，设计了法拍房全流程办理方案 ；
    （二）当事人及其竞拍房产均满足银行相关准入标准，且项目资料已通过银行及公证处双方审核，并由公证处对拍卖房屋进行风险分析出具《房产分析报告》给担保公司，银行出具同意贷款批复给担保公司 ；

（三）当事人竞拍成功取得《拍卖成交确认书》，且已缴存竞拍房产所涉首付款和过户所需各项税费资金（包括但不限于契税、增值税、个人所得税、土地出让金等），或者承诺自行缴存上述税金 ；

（四）担保公司依据公证处出具的《房产分析报告》、银行的同意贷款批复再出具担保函（提供阶段性担保）给银行 ；

（五）银行依据担保公司出具的担保函以及公证处出具的《法律意见书》放款至法院指定收款账户（正常情况银行需办妥抵押登记后再放款），这使当事人的贷款能在没办妥抵押登记的情况下得到放款，也使银行在没办妥抵押登记的情况下有担保公司提供担保。

法律意见书

（20XX）XX字第XX号   

致：XX市XX区农村信用合作联社XX信用社

兹因杨某某竞拍所得XX市XX花园X幢X号房屋拟向贵社申请个人按揭贷款，根据杨某某的申请，本处对杨某某所提交的证据材料进行了审查，现就杨某某的借款资格、还款能力以及担保方式等与本次借款有关的事实在现行法律制度下的真实性、合法性问题出具公证法律意见书，供贵社贷款审批参考。

一、杨某某提交了下列证明材料及法律文件：

1、身份证明：居民身份证、居民户口簿；

2、婚姻情况证明：婚姻情况声明书；

3、贷款用途证明材料：竞买公告、网络竞价成功确认书；

4、还款能力证明材料：收入证明、银行流水；

二、保证人XX省投融资担保有限公司提供提交了下列证明材料：

1、保证人主体资格材料：营业执照正、副本；任职证明、法定代表人身份证复印件；

三、本处出具本法律意见书所依据的法律、法规等规范性文件

1、《中华人民共和国民法总则》

2、《中华人民共和国担保法》

3、《中华人民共和国物权法》

4、《中华人民共和国合同法》

5、《贷款通则》

6、《个人贷款管理暂行办法》

7、《不动产登记暂行条例》

8、《不动产登记条例实施细则》

四、经审查确认的事实

依据上述规范性文件，我处采取现场核实、电话查问以及信息咨询等方式了解情况，确认如下信息：

1、借款人、抵押人杨某某，女，一九XX年X月X日出生，现年XX周岁，中国国籍，户籍所在地：XX市公安局，住址XX省XX州XX市XX村委会X村X号。杨XX系具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人，其身份符合上述规范性文件的要求。

2、依据竞买公告、网络竞价成功确认书，杨某某以成交价为人民币XX万元整拍卖取得XX市XX花园X幢X号（房屋建筑面积XX平方米，每平米单价XX元），约定以贷款方式支付购房款人民币XX万元整，其借款用途明确、合法。

3、杨某某现就职于XX市XX区XX培训学校，月收入为人民币X万元；根据XX市目前人均生活水平和标准，杨某某具备还款能力。

4、杨某某已支付保证金XX万元整，于二ＯXX年X月X日向法院支付了人民币X万元整，共计支付人民币XX万元整。

5、杨某某已向贵社提出书面申请，申请贷款的金额为人民币XX万元整，贷款比例为房屋成交价的XX%，贷款期限为30年，上述贷款金额、贷款比例、贷款期限符合贵社现行政策。

6、杨某某自愿用竞拍所得位于XX市XX花园X幢X号房屋为其个人按揭贷款提供抵押担保。

7、杨某某对申请贵社个人按揭贷款的有关权利义务已了解清楚，对格式合同条款未提出异议，对还款方式、利率标准、每期还款额度等均理解并接受，对担保的法律意义清楚明白。

8、担保公司XX省投融资担保有限公司在银行实现抵押权之前，为该笔贷款提供阶段性保证担保。

9、本法律意见书后所附复印件经核对与原件一致。

四、法律意见

依据上述信息，我处认为：杨某某提交的文件资料基本符合申请个人按揭贷款的主体资格要求。申请人具备有效户籍身份，其年龄、职业、月收入状况对按时归还贷款本息有保障，具有短期和中期内的偿债能力。从审查的信息看，借款申请人工作稳定，征信状况良好，在目前审查阶段具备履行个人按揭借款合同还款义务的能力。

用于为借款设定抵押担保的房屋位于XX市XX花园-X幢X号房屋，交易价格、每平米单价符合市场价值，交易价格未虚高。本次借款申请的担保充分，在办理完毕该房屋抵押登记后贵社的债权实现将更有保障。

根据杨某某的申请，本法律意见书仅供XX市XX区农村信用合作联社XX信用社参考，未经本公证处同意，不得用于其他用途。

附件：

1、房产分析报告

2、申请人身份证、户口册、婚姻情况声明书

3、申请人近照

4、竞买公告、网络竞价成功确认书

5、保证人营业执照复印件、任职证明及法定代表人身份证复印件

XX省XX市XX公证处

20XX年XX月XX日

公证书

（  ）XX字第XX号

申请人：

甲方（借款人、抵押人）：杨某某，性别：女，公民身份号码：XXXXXX。

乙方（贷款人、抵押权人）：XX市XX区农村信用合作联社XX信用社

住所：XX市XX区XX路X号商铺

负责人（授权代理人）：王某

丙方（保证人）：XX省投融资担保有限公司

住所：XX市XX街X号XX大厦X楼

法定代表人：徐某某

公证事项：具有强制执行效力的债权文书

甲、乙、丙各方向我处申请办理前面的《个人购房借款合同》、《关于公证机构办理强制执行效力债权文书公证的补充协议》（以下简称《补充协议》）【附《授权委托书》】公证。同时，甲、乙、丙各方申请我处对《个人购房借款合同》及《补充协议》赋予强制执行效力，我处受理了该申请。

经查，甲、乙、丙各方经协商一致订立了前面的《个人购房借款合同》、《补充协议》。乙方为依法登记成立的金融企业，并已获授权办理人民币贷款业务。各方当事人在签订合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。三方当事人订立合同时意思表示真实，合同内容具体、明确。甲方杨XX书面声明至今未婚，同意下述抵押。下述用于抵押的房屋无其他购买人。

甲、乙、丙三方在《个人购房借款合同》中约定：甲方向乙方申请借款人民币XX万元整，借款期限叁佰陆拾个月，用于购买位于XX市XX花园X幢X号不动产【具体坐落位置以不动产权证登记为准】，甲方自愿用购买的上述不动产向乙方设定抵押，为上述借款提供抵押担保。同时，丙方自愿为甲方的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围和保证期间详见《个人购房借款合同》。

债权人履行给付义务后，债务人（担保人）应按合同约定履行还款（担保）义务，还款范围包括但不限于给付债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及合同约定的实现债权及担保权利的费用等（以上述合同、协议约定为准）。

各方当事人同时约定：如甲方未按上述合同之规定履行或完全履行应偿债务，乙方有权向我处申请签发执行证书，并持上述合同、《补充协议》及执行证书，依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。甲、丙双方承诺自愿接受该强制执行。执行标的包括甲方未偿还之贷款本金余额、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、甲方应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用（详见合同）。各方当事人已就甲方到期未履行或未完全履行应偿债务时，乙方申请我处签发执行证书前，我处核实上述债务履行情况的方式进行了明确、具体的约定。各方当事人对合同的全部内容均已经理解并认可，并自愿接受合同条款的约束。

依据上述事实，兹证明甲方杨某某与乙方XX市XX区农村信用合作联社XX信用社负责人（授权代理人）王某与丙方XX省投融资担保有限公司的法定代表人徐某某于二ＯXX年X月X日在XX市签订了前面的《个人购房借款合同》及《补充协议》。各方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》的规定，上述合同、《补充协议》上各方当事人的签名、捺印、印鉴均属实。

合同中涉及抵押部分须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

甲方、乙方签署了前述的《授权委托书》，自愿书面委托我处代为办理《授权委托书》上所列事项，同时甲方特别授权乙方代为办理《授权委托书》上所列事项。《授权委托书》上甲方、乙方的签名、捺印、印鉴均属实。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、第二百三十九条、《中华人民共和国公证法》第三十七条之有关规定及当事人申请，上述《个人购房借款合同》及《补充协议》对甲、乙、丙各方具有强制执行效力。债务人不履行或不完全履行债务的，债权人应在还款期限届满之日起贰年内向本处申请签发执行证书，并凭本公证书及执行证书依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。

附：甲方身份证复印件

中华人民共和国xx省xx市xx公证处

公证员           

二〇XX年XX月XX日