律师代理朱某某、孙某某诉某置业公司商品房买卖合同纠纷一审案

2012年10月18日，朱某某、孙某某与湖南省某置业有限公司（以下简称某公司）签订了《商品房买卖合同》，约定朱某某、孙某某购买某公司开发的位于娄底市XX南路西侧XX门面，门面用途为商铺、框混结构，房屋单价为16035.98元/㎡，面积为41.59平方米，总价款为666936.00元，支付方式为一次性付款。同日，朱某某、孙某某支付了全部购房款，维修资金20008元，契税等费用28787元。某公司同日将房屋交付给了朱某某、孙某某。

2013年8月，朱某某、孙某某将商铺出租给案外人用于从事净水器销售，但其开业不足一个月，门顶天花板就出现了严重的漏水现象。2014年10月，因隔壁东面业主谢某某打地基，加剧了这一现象，并且还出现了门帘梁断裂，屋面、墙壁出现裂缝，地面下沉等严重问题，每逢下雨店内便一片狼藉，装修全部损坏。据现场实地查看，该商铺宽为4.5米，长为6.8米，在距离左侧商住楼1.8米的地方，室内出现了一条高低不平的缝隙，并且在屋顶也出现了与之相平行的缝隙。2014年10月16月，谢某某委托娄底市土木建筑学会科研部对相邻建设进行了鉴定，并出具了《谢某某私宅地下室施工涉及相邻建筑安全技术咨询报告》，至此，朱某某、孙某某才知晓其所购买的商铺正处于两处结构不同、地基不同，地基不相连的相邻搭口处的建筑物，而且门面中央存在一条直向沉降逢，也就是说，该商铺的天花顶从中间是自然分开的，地面也是因沉降产生高低差别，这也是漏水问题一直没有得到解决的原因所在。如果某公司将涉案商铺一层整体出售，那么买受人就可以在沉降缝处设置独立单元或者在沉降缝处设置墙壁，从而有效避开沉降缝产生的影响，但本案中却没有这样规划，导致纠纷产生。

2014年11月23日，孙某某将此情况报告某公司，请求某公司彻底解决此问题并赔偿相关损失。某公司以该建筑施工符合设计要求，责任在于东面业主为由未予理睬。2015年6月2日，朱某某、孙某某认为某公司出售门面时，隐瞒了房屋中间存在沉降缝，严重影响了门面的使用功能，委托湖南宇能律师事务所向某公司发送律师函，要求解除合同、返还房款、赔偿损失，某公司仍然认为属于隔壁相邻业主建设问题对此置之不理。朱某某、孙某某无奈于2015年7月13日向娄底市娄星区人民法院提起诉讼，要求撤销与某公司签订的《商品房买卖合同》，并由某公司返还已缴纳的购房款666936元、维修资金20008元、契税28787元合计715731元，同时要求赔偿所受的损失20万元。

一、重点阐明双方争议焦点

本案争议的焦点是，房屋虽然经有关部门验收合格，但在出售过程中，某公司隐瞒或者没有明确告知房屋室内存在沉降缝，这种情形是否属于开发商应当告知买房人的情形，在法律及司法解释中都没有明确的相关规定。

《消费者权益保护法》第八条明确规定“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况”。具体在本案中，商品房的面积、空间尺寸、朝向变化、结构型式、户型等属于开发商应当告知的基本事项，但对于房屋存在沉降缝将对正常使用产生重大影响这一特殊事实，开发商是否应当予以充分告知，消费者是否享有知情权，存在争议。某公司认为其所销售的该商铺已经竣工验收合格，房屋不存在质量或结构问题，其没有义务告知消费者这一事项。

对于开发商应否告知沉降缝，首先还是要对沉降缝的成因及其影响进行深入研究。中华人民共和国住房建设部《GB5007-2011建筑地基基础设计规范》对何为沉降缝有明确的定义“为防止建筑物各部分由于地基不均与沉降引起房屋破坏，当一幢建筑物建造在不同土质且性质差别较大的地基上或建筑物相邻部分的高度、荷载和结构形式差别较大，以及相邻墙体基础埋深相差悬殊时，应在差异处设置贯通的垂直缝隙，将建筑物划分若干个可以自由沉降的独立单元，其所设置的垂直缝就是沉降缝”。本案中，涉案商铺是由两个不同基础的部分拼接而成，沉降缝的位置异常特殊，正好是处于屋顶、地面的中间部位，沉降缝左侧是19层楼的商住楼，地基已深入岩石比较稳固，而右侧则是一层楼的商铺，地基是碎石平整而成。因此，随着时间的推移，就会形成明显的沉降缝，出现异常明显的高低差，至起诉时，两侧差距已达15毫米左右。涉案商铺沉降缝所产生的影响不仅在于地面不平，最为重要的影响在于屋顶高低不平无法修复，漏水严重，最终导致整个商铺无法正常使用，合同目的不能实现。

因此，从沉降缝的性质、成因等均不难看出，沉降缝的存在将会对商铺的正常使用产生致命的影响，这一因素属于消费者在选购、使用商品或服务过程中与正确的判断、选择、使用等有直接联系的其他重要信息，如果某公司在出售时向朱某某、孙某某披露、告知了该信息，朱某某、孙某某就会慎重考虑，权衡利弊后就不会购买该商铺。

综上分析，代理人认为即便房屋经验收合格，也不能免除开发商的告知义务。房屋经验收合格是开发商取得对外销售资格所要办理的法定手续，但是房屋是否具备使用功能、是否符合正常的居住或商业用途，还是要就个案区别分析。本案中，某公司作为开发商，不仅具备专业的建筑领域知识，更是对所销售的房屋结构及房屋结构将会产生的影响也了如指掌。涉案商铺的设计与一般销售的房屋存在重大的区别，很可能会影响房屋的使用，某公司在出售时就应当如实告知朱某某、孙某某，朱某某、孙某某有权作出是否继续购买的选择。但是，显然某公司刻意隐瞒了案涉商铺建在沉降缝上的事实，剥夺了朱某某、孙某某的知情权。因为信息的不对称，最终导致了朱某某、孙某某作出了错误的选择。

二、正确选择法律适用依据

起初代理人认为某公司可能构成欺诈，但构成欺诈的依据明显不足，没有相应的证据予以佐证。通过研究相关法律，《民法通则》第59条第1项规定“行为人对行为内容有重大误解的”（《民法总则》第147条）及《合同法》第54条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”，代理人认为本案更加符合重大误解的情形。

重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益遭受较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。重大误解的构成要件是：第一，表意人作出了意思表示；第二，表意人的意思与其表示不一致；第三，表意人的意思与表示的不一致是由于表意人的过失造成的；第四，意思与表示的不一致是重大的。

本案的朱某某、孙某某作为普通的消费者，购买商铺时，除某公司没有履行告知义务外，也与其自身缺乏一定的建筑专业知识、信息、经验相关，因而对于沉降缝这一事实完全不知情也不知晓其所会产生的影响。如果朱某某、孙某某知晓这一情况，肯定是不会去购买的。正是因为对商品房的结构、设计产生了重大误解（以为是正常的结构、设计），朱某某、孙某某才签订了商品房买卖合同，而合同一签订、一履行，其损失就会不可避免的产生。

至于某公司抗辩已过撤销时效也是没有依据的。其认为商品房买卖合同是于2012年10月18日签订，并于当日交房，朱某某、孙某某也进行了验收，验收后就应当知晓沉降缝的存在，从收房至今已经近三年。根据《合同法》第75条等规定，朱某某、孙某某行使撤销权已过法定期限。该观点是站不住脚的。就漏水的原因，朱某某、孙某某也曾多次找过物业公司进行维修，但问题一直没有得到有效解决。直到2014年相邻业主谢某某建设施工，导致漏水问题加剧，并且在谢某某于2014年10月16日委托专业机构进行论证后，此时，朱某某、孙某某才知道沉降缝存在的事实，才知道长期漏水不能解决的根源所在。因此，本案撤销权行使的时间起点不能以交房验收时的时间计算，而应从2014年10月16日计算，朱某某、孙某某于2015年7月13日起诉，完全符合《合同法》第五十五条第一款撤销权自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使为有效之规定。朱某某、孙某某与某公司所签的合同依法应当予以解除。

娄星区人民法院于2017年6月26日依据《合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第六十条，作出判决:一、撤销原告朱某某、孙某某与被告湖南省某置业有限公司于2012年10月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖南省某置业有限公司于本判决生效后7日内返还原告朱某某、孙某某购房款、维修资金、契税等费用共计715731元，并按中国人民银行同期贷款利息支付自2012年10月18日起的利息；原告朱某某、孙某某自本判决生效后7日内，将X号门面退还给被告湖南省某置业有限公司。

湖南省娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民二初字第759号。

本案的核心在于沉降缝对房屋使用的影响，沉降缝是否属于开发商应当告知的事项。而沉降缝是一个非常专业的建筑术语，一般人是不知晓或者难以理解的。在接到本案时，代理人虽然知晓沉降缝这一名称，但其形成的具体原因及所会产生的影响也是一知半解，在中国裁判文书网上，也未搜寻到相关或类似的任何案例。因此，代理人进行了深入的研究并向专业人士请教、咨询，通过现场实地观察，最后才有了细致全面的了解，并向法官进行了充分地解说，最终使法官采纳了我们的观点，认为某公司销售房屋时负有将房屋的实际情况如实告知朱某某、孙某某的义务，在该民事法律行为中，房屋虽经验收合格，某公司在预售房屋时没有履行如实告知的义务，致使朱某某、孙某某产生了重大误解，合同应当予以撤销。

另外，如何选择责任承担主体，如何举证也较为关键。当事人起初也认为是相邻业主建设房屋打地基时导致地面沉降、漏水严重，某公司也是以相邻业主来推卸责任。代理人经过全案分析、仔细论证后，最终还是抓住沉降缝这么一个关键点，起诉要求撤销与某公司签订的合同，而不是要求相邻业主赔偿损失，因为本案还是要从根源上解决当事人的问题。

在证据上，代理人紧紧围绕事实上存在沉降缝，而某公司没有履行告知义务进行举证质证。首先，代理人提供了朱某某、孙某某与某公司签订的《商品房买卖合同》，证明某公司没有任何告知房屋存在使用、结构的重大瑕疵，同时提交了第三人与某公司签订的《商品房买卖合同》，证明朱某某、孙某某所购买商铺的价格与同栋向同时期购买的门面（中间）没有沉降缝的房屋价格完全一样，意在说明朱某某、孙某某是按市场正常价格购买，没有理由怀疑房屋的质量、结构问题。另外，代理人在现场拍摄了大量照片，客观真实的反映沉降缝存在并且因沉降缝产生裂缝、漏水严重和地面不均衡沉降导致室内地面铺设地板砖的高度差达15毫米影响使用的事实。代理人所提交的隔壁业主谢某某的《技术咨询报告》，在举证质证中，某公司认为房屋经有关部门验收合格，属于合格商品房；同时认为委托人是谢某某，咨询报告的单位和人员没有资质证件予以佐证而对真实性提出异议，代理人补充说明虽然委托人是相邻业主，但咨询内容涉及到了本案的争议标的，并且也由专业机构、专业人员出具，能证明本案长期严重漏水、地面高低不平的根源所在，某公司也没有就沉降缝与天花板、地面高低不平的关系申请司法鉴定，最终法院采纳了该份意见。

本案给我们最大的启发是律师不仅要具备专业的法律知识，更重要的是对建筑领域也要有所了解，才能全面、深入的阐明当事人的主张，获得相对方及法官的认可。本案最大的收获是将沉降缝纳入了开发商应当告知消费者的范围，通过一系列诉讼策略与技巧的组合，充分的说理，最终使法官接受、采纳了代理律师的意见。该案判决后，双方均未提出上诉，并且现已均执行到位。原告方取得了胜诉的结果，圆满地达到了案结事了的诉讼效果。