律师代理官某某、徐某某参与刘某某诉其房屋买卖合同纠纷一审案

徐某某与官某某系夫妻关系，刘某某与官某某2015年9月签订《房屋买卖合同》约定被告官某某以二手房按揭贷款方式购买刘某某名下长春市某区某住宅小区某号房，房屋总价款为人民币450000元，合用签订后双方共同到中国建设银行股份有限公司某支公司办理个人再交易住房贷款。2015年9月22日，官某某将首付款人民币220000元经由中国建设银行股份有限公司某支公司指定监管的账户支付给刘某某，后续款项在刘某某协助官某某、徐某某、办理完登记过户手续后支付给刘某某。在刘某某办理完更名过户手续后，官某某未支付后续款项。刘某某起诉至长春市朝阳区人民法院。

官某某、徐某某在接到法院传票后，来我单位办理委托手续。初步审查证据，官某某、徐某某违约事实明显，需要支付近100000元违约金。律师遂展开调查工作，前往房产档案馆及土地管理所，核查当事人提供证据。

进一步调查发现：该房屋属于小产权房，仅有房产证而没有土地使用证，刘某某隐瞒了该地块不具有土地使用证的事实，在官某某、徐某某通过建设银行办理了需其夫妻二人履行的全部贷款手续后，银行审核过程中发现因该房屋不具有土地使用证，不能办理抵押登记，不符合抵押贷款条件。且在购房之初，官某某、徐某某已经支付了定金10000元。当事人面临新出现的情况欲实现目的：不支付违约金、原价购买房屋且欠付购房款分期给付。

律师疑问：房屋总价值是450000还是460000，双方阐述一致为450000元，委托人已经有支付230000元证据，定刘某某诉请出现矛盾，当事人应当示明-定金是在总价款内还是之外。

律师出具方案：1.提起反诉，以打促调，提出合理主张，不被动。反诉请求：请求判令解除原、被告2015年9月5日签订的《房屋买卖合同》；请求被告返还原告已经支付的购房款人民币230000元，赔偿原告装修费用68000元、评估费800元、业务费300元及房屋交易税费4977.66元，合计304077.66元；请求被告支付上述费用产生的利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年9月8日计算至被告实际给付之日止)；请求被告赔偿原告房屋增值款（按照评估报告确定）；请求被告支付合同解除，恢复原状后更名过户费用。2、申请司法鉴定。对房屋增值、装饰装修价值进行评估。将该部分进行合理论证，启动司法评估程序。论证：官某某、徐某某首次购房，面临长春市房价持续上涨的趋势，拿出全部积蓄用来交付购房首付款，期待房屋买卖合同全面履行，即便房价飞涨，也可在长春市拥有自有房屋，不再处于因房价上涨而购不起房的尴尬境地，更实现了房屋的增值。但现今因刘某某违约致使合同根本目的无法实现，官某某、徐某某请求解除合同，刘某某返还的购房款已不能够在长春市同地段以同等价位购买同等面积房屋。该案涉房屋所处小区房价已大幅度上涨，官某某、徐某某购房时的价格与现在的当前市场价值存在差值，是为房屋增值款，此为申请人预期可得利益损失。

根据《中华人民共和国合同法》第113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案，因刘某某的违约行为导致买卖合同目的无法实现，因此根据《合同法》94条4款的规定，官某某、徐某某可以依法要求解除买卖合同，并要求刘某某依法承担违约责任，包括预期可得利益损失。该预期可得利益损失在本案中也即为案涉房屋现值与房屋买卖合同确定的房屋价款46万元之间的差额。

1.本诉原告阐述事实错误。本诉被告已经实际支付购房款23万元；本诉被告不存在违约行为。买卖合同签订之初，双方遂合意以银行抵押贷款的形式偿还购房尾款，因本诉原告隐瞒该地块不具有土地使用证的事实，使本诉被告不能办理抵押登记，不符合抵押贷款条件，致使合同根本目的不能实现，故本诉被告提起反诉，请求解除合同、本诉原告赔偿损失。本诉原告诉请没有事实及法律依据，请求人民法院驳回本诉原告诉讼请求。

2.反诉原告诉请合理合法。根据《合同法》94条4款的规定官某某、徐某某可以依法要求解除买卖合同，并要求刘某某依法承担违约责任，包括预期可得利益损失以及买卖过程中产生的各项税费。

官某某、徐某某于2017年9月8日前支付刘某某购房款100000元；官某某、徐某某于2018年3月8日前支付刘某某购房款40000元；官某某、徐某某于2018年9月8日前支付刘某某购房款40000元；官某某、徐某某于2019年3月8日前支付刘某某购房款50000元；刘某某放弃本诉部分其他请求，官某某、徐某某放弃反诉部分全部诉讼请求。

吉林省长春市朝阳区民事调解书（2017）吉0104民初3195号。

本案案件争议焦点：合同是否应当解除，本诉原告的诉讼请求是否合理，反诉原告的诉请是否合理，反诉原告申请鉴定评估是否应予准许。作为反诉原告的代理人，论述1、本诉原告的诉请不具有合理性——紧紧把握因反诉被告的故意隐瞒行为导致反诉原告履行不能，反诉原告享有先履行抗辩权；2反诉原告诉讼请求应当得到保护——官某某、徐某某首次购房，面临长春市房价持续上涨的趋势，拿出全部积蓄用来交付购房首付款，期待房屋买卖合同全面履行，即便房价飞涨，也可在长春市拥有自有房屋，不再处于因房价上涨而购不起房的尴尬境地，更实现了房屋的增值。但现今因刘某某违约致使合同根本目的无法实现，官某某、徐某某请求解除合同，刘某某返还的购房款已不能够在长春市同地段以同等价位购买同等面积房屋。该案涉房屋所处小区房价已大幅度上涨，官某某、徐某某购房时的价格与现在的当前市场价值存在差值，是为房屋增值款，此为申请人预期可得利益损失。

根据《中华人民共和国合同法》第113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案，因刘某某的违约行为导致买卖合同目的无法实现，因此根据《合同法》94条4款的规定，官某某、徐某某可以依法要求解除买卖合同，并要求刘某某依法承担违约责任，包括预期可得利益损失。该预期可得利益损失在本案中也即为案涉房屋现值与房屋买卖合同确定的房屋价款46万元之间的差额。此外反诉被告还应支付以及买卖过程中产生的各项税费。

律师要维护当事人的合法权益，对待案件听取当事人的陈述固然重要，但是不能仅听取一面之词，要积极的展开案件调查，了解案件的基本事实，还原案件本来面貌，掌握案件的症结点，合理分析建议，采用多种方式实现委托目的，方法不一定直观，但是以合理合法的路径实现目的即可，争取当事人合法权益的最大化。