确认抵押担保责任协议书公证案

李某华、李某、欧某旭、欧某斌、邓某某作为股东，于 2005年设立一房地产开发公司开发某商业地产项目，后该商业地产项目完全完工并上市销售后，因内部股权纠纷于2014年将房地产开发公司注销。在公司注销之前，李某华、李某、欧某、欧某斌、邓某某作为房地产开发公司的全部股东，对商业地产项目遗留未销售出去的部分商业不动产进行了内部认购。其中，李某、欧某斌因资金问题，一直未办理其二人认购的商业不动产的产权转移登记，而是继续登记在房地产开发公司的原法定代表人，亦即股东之一的李某华名下。 后李某与欧某斌又于 2015年另成立了一房地产开发公司。2016年，该公司在房地产项目开发的过程中因资金困难需向银行申请抵押贷款，抵押物为上述李某和欧某斌已支付了所有认购款但未办理产权转移登记的商业不动产。因物权仍登记在李某华名下，故依据法律规定，抵押合同应由李某华夫妇共同签名才能生效。基于李某和欧某斌的再三请求并保证限期过户的承诺，李某华与妻子申某作为抵押物的法律上的登记所有人，前往银行签订了抵押贷款合同。2016年抵押贷款合同签字之前，李某华曾在公证处进行咨询是否可以进行内部协议的公证，为其时的公证处接待人员拒绝，理由是抵押担保的法律责任实际是抵押物所负担，跟抵押物为谁所有并无关系。当时，李某华对此颇有微词，认为公证处没有站在其立场考虑，忽略了其在法律上的风险考量。 2020年11月，因李某和欧某斌所成立的房地产公司在银行的抵押贷款未被偿还而被银行展期，展期的抵押贷款合同仍需要李某华作为抵押物之法律上的登记所有人继续签字，李某华基于同样的法律风险考量，再次来到了公证处，要求公证处为其和李某、欧某斌之间的法律责任划分进行内部协议公证。接待他的公证员谢XX向他详细解释了抵押担保责任的法律承担问题，希望他考虑成本付出。但李某华坚持要求公证处为其办理公证，声称其更愿意考虑的还是自己在法律责任上的完全撇清。公证处于是受理了他的申请，并指定接待公证员谢XX为其办理该项公证。 当看到他们提供的原内部协议后，公证员感觉受理对了 ——协议的内容虽为公司法律顾问起草，但并未厘清法律上的全部关系方，比如遗漏了当时的实际认购方——欧某斌的儿子欧某某而非欧某斌。协议对法律的理解也出现了偏差，比如李某与欧某斌为房地产公司的股东，与该房地产公司并非同一法律主体。于是只能对原内部协议进行几乎推到重来的修改。 首先，确定内部协议的合同方应为四方，而非原协议认定的两方：李某华和李某、欧某斌。李某与欧某斌应单列为一方，且其中欧某斌一方应添加其儿子欧某（因其是商业不动产的实际认购人）为当事人。李某和欧某后成立的房地产开发公司是法人，也应单列为一方。其次，因原协议在表述上称李某和欧某斌是债务人，与事实不符，故协议明确贷款的债务人是房地产开发公司而非李某和欧某斌，明晰公司股东与公司是不同的法律主体。再次，虽然是内部协议，如李某和欧某斌若不能履行产权转移登记手续，日后李某华作为实际的物权登记所有人，仍需担心自己的相关利益受损（比如与未办理产权转移登记的不动产权相关的税费及事故等），故添加违约责任条款和实际占有人的责任条款，并确认李某和欧某斌对违约金承担连带责任。最后，除了当事人坚持不予修改的部分，对协议的事实描述部分进行了文字修改： 1、以通俗的法言法语简明地表达了事情的起因和过程；2、对协议中涉及的物权主体的详细信息进行了固定；3、对易发生歧义的表述进行了明晰。 一天后，当看到修改完毕的协议后，李某华连连点赞，称没想到公证员的法律专业素养比公司的法律顾问高多了，协议内容不仅解开他内心也觉得模糊的部分，也完全消除了他的担心。 李某和欧某斌看过了修改后的协议，也无异议，并按照公证处的要求提供了相关材料。公证员详细设计了公证询问流程，将法律意义和法律后果的告知完全体现在询问笔录当中，高质量的完成了整个公证程序，出具了公证书。 随着人们法律意识逐渐提高，即便法律有明确的规定，内部责任的划分和确认也希望有第三方作为见证以便进一步明晰协议的对外效力和证据性。公证处作为代表国家行使证明力的机构，应天然地成为群众的首要选择，而非律师见证。对此类公证显然不能简单地以协议不公证也同样生效一拒了之。毕竟，经过公证的（合同）协议有公证员这样的专业人士进一步完善及法律上的细致化，与没经过公证的（合同）协议相比，在日后产生纠纷时会起到完全不同的法律效果。传统的家事领域，公证从业人员对此深信不疑，但商事领域，总下意识怕造成执业风险，但其实该领域也是公证员施展自己专业技能的好天地，需抛开简单的 “法律明文规定论”，只要不违反法律、不违背民法基本原则，群众的需要公证机构都应努力做到。 确认抵押担保责任协议书 （法律抵押人）甲方：李某华，公民身份号码：XXXX 。申某，公民身份号码：XXXX（李某华之妻） （实际抵押人）乙方：欧某，公民身份号码：XXXX。欧某斌，公民身份号码：XXXX（欧某之父） （实际抵押人）丙方：李某，公民身份号码：XXXX （债务人） 丁方：永州市XX投资置业有限公司 住所：湖南省永州市零陵区XX路东侧 机构信用代码：XXXX 法定代表人：李某 甲、乙、丙三方于2005年共同开发永州市零陵区XX路X号XX商业广场，对XX商业广场的商业不动产作了产权分割，具体如下：甲方李某华分得三楼整层；乙方欧某（欧某斌之子）分得二楼整层；丙方李某分得一楼整层。但一楼至三楼商业不动产的权属至今均登记甲方李某华一人的名下，分别办理了三本独立的权属登记证书【其中乙方二楼的房屋所有权证编号为永房权证零陵字第XXX号、国有土地使用证编号为零国用（201X）年第XX号；丙方一楼的房屋所有权证编号为永房权证零陵字第XXX号、国有土地使用证编号为零国用（201X）第XX号】。丁方永州市XX投资置业有限公司（乙方欧某斌和丙方均为该公司股东）作为债务人向XX银行贷款XX万元（大写：XX万元整），用于公司运营，期限为18个月。乙方和丙方以各自所分割到的XX商业广场二楼和一楼的商业不动产为抵押物替该笔债务做担保。因XX商业广场的二楼和一楼商业不动产仍登记在甲方李某华一人名下，在法律程序上，甲方作为物权登记人不得不作为抵押人在丁方永州市XX投资置业有限公司与XX银行签订的主借款合同所附从的抵押合同（合同编号：XXXX)上签字。为避免将来出现矛盾纠纷，四方特签订如下协议： 一、丁方在XX银行的本次贷款所抵押的商业不动产仅限于甲方名下（实际属于乙方和丙方所有）的零陵区XX路X号XX商业广场第二、一楼商业不动产（权属登记证书如前所述）。故如丁方未能如期偿还本次贷款，债权人XX银行所能处分的抵押物绝不包括甲方所有的三楼商业不动产。 二、乙方和丙方承诺：所分得的二楼和一楼商业不动产在未办理过户手续期间，无论是租赁经营还是闲置期间，所发生的一切责任事故及经济损失由乙方和丙方自行承担，与甲方无关。 三、乙方和丙方在此向甲方保证：一定在2021年X月30日前将XX商业广场属于乙方和丙方的二楼、一楼商业不动产过户到本人名下，过户时所产生的所有税费由乙方和丙方负担，与甲方无关。如未能履行该条款，乙方和丙方愿承担违约责任，即违约金XX万元（大写：XX万元整），乙方和丙方对此违约金共负连带责任。 四、本次贷款期限18个月，于202X年X月18日到期。甲方在202X年X月27日已配合乙、丙、丁方到XX银行对抵押合同进行了面签。该次贷款到期后无论续贷还是延期都不再要求甲方签字（即前提是乙方和丙方已将其所分割到的XX商业广场二楼、一楼商业不动产在202X年X月30日后过户到本人名下）。乙、丙、丁承诺：在XX银行本次所贷本金XX万元（大写：XX万元整）属乙、丙、丁方所借所用，一切债权债务跟甲方无任何关联。若因此发生债务纠纷，乙、丙、丁方无条件承担一切法律责任和经济责任 ！如丁方依据最高额抵押合同向XX银行增加贷款金额，甲方将拒绝签字！ 五、如本次贷款到期后而丁方无能力偿还时，或抵押给XX银行的XX商业广场二楼、一楼商业不动产经处置后仍不足以偿还本次贷款本金、利息、违约责任及实现债务清偿所产生的全部费用时，乙、丙、丁方绝不要甲方负任何连带偿还责任，并在此承诺甲方及其家人的一切资产与该笔贷款无关 ！ 银行对甲方及其家人无追索权 ！ 因丁方无力偿还贷款给甲方造成的所有影响及损害均由乙、丙方及其家人和丁方承担一切责任并赔偿经济损失 ！ 六、本协议一式伍份，甲、乙、丙、丁四方各执一份，公证处存一份。本协议自四方签字、盖章之日起生效。未尽事宜四方协商解决。 甲方： 乙方：丙方： 丁方： 年 月 日

公  证  书 

（2020）湘永潇证字第XXXX号 

申请人：

甲方：李某华，男，19XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX。 申某莲，女，19 X年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX ，系李某华之妻。

乙方：欧某斌，男，19XX年 XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX。 欧某某 ，男， 19XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX，系欧某斌之子 。

丙方：李某 ，男，19XX年 10月2日出生，公民身份号码：XXXX。 丁方：永州市XX 投资置业有限公司 住所：湖南省永州市零陵区XX路东侧 机构信用代码：XXXX。法定代表人：李某 

公证事项：《确认抵押担保责任协议书》 

甲、乙、丙、丁四方于 2020年12月29日向本处申请办理前面的《确认抵押担保责任协议书》公证。经查，甲、乙、丙、丁四方经协商一致签订了前面的《确认抵押担保责任协议书》。四方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，四方当事人签订《确认抵押担保责任协议书》意思表示真实。依据上述事实，兹证明李某华、申某莲、欧某斌 、欧某某、李某及永州市XX投资置业有限公司的法定代表人李某于2020年12月29日在本处，在本公证员的面前签订了前面的《确认抵押担保责任协议书》。四方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条 【《民法典》 143条】 的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》 【《民法典》】 的规定，协议上李某华、申某莲、欧某斌 、欧某某 、李某 的签名及其右手大拇指捺手印及永州市XX投资置业有限公司的法定代表人李某的签名和该公司的印章均属实。

中华人民共和国湖南省永州市潇湘公证处

公证员

2020年12月31日