律师代理某公司诉王某某房屋租赁合同纠纷一审、二审案

2014年8月12日，合肥某公司与王某某双方签订《房屋租赁合同》一份，合肥某公司承租王某某位于安徽省马鞍山市花山区某小区XXX号门面房从事商业经营使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金为人民币16万元，租房押金人民币3万元。合同签订后，合肥某公司依约履行了合同约定的各项义务，王某某也将房屋交付合肥某公司使用。2017年8月31日合同到期后，双方未再签订租赁合同，但合肥某公司一直实际承租并支付租金。2018年2月1日左右，合肥某公司提出因经营亏损只能租赁至2018年2月底，被告表示同意并于2018年2月5日张贴“门面出租”的告示。2018年2月底，合肥某公司如期将租赁的房屋交还被告。合同终止后，被告依法应返还押金人民币3万元，但合肥某公司在多次催要的情况下，被告均拒绝返还。

2018年5月，合肥某公司向人民院提起诉讼，请求判令被告返还原告房屋租赁押金人民币3万元，并支付自2018年3月1日至实际返还押金之日的资金占用利息（以3万元为基数，按年利率6%计算）。2018年9月，一审法院以被告未提起反诉、本案尚有其它争议未解决为由，判决驳回原告的全部诉请。

合肥某公司不服一审判决，继续委托我所律师代理其提起上诉。二审判决以一审法院部分事实认定不清、适用法律错误为由，依法撤销一审判决，改判支持了合肥某公司的全部诉讼请求。

一、一审法院认定上诉人与被上诉人后期形成的租赁合同为不定期合同，这一事实认定清楚正确

（一）上诉人与被上诉人双方签订的书面租赁合同已期限届满，相关权利义务均已依约履行

案涉书面租赁合同期限自2014年9月1日至2017年8月31日，该合同已于2017年8月31日期限届满。

（二）上诉人与被上诉人双方自2017年9月1日至2018年2月28日的租赁行为形成不定期租赁合同

案涉租赁合同约定的期限届满（即2017年8月31日）后，上诉人继续实际使用租赁物，被上诉人对上诉人继续使用租赁物的事实也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方后期的租赁合同的性质为不定期租赁合同。

二、一审法院认定上诉人未提前通知被上诉人办理退租构成违约的认定错误

《中华人民共和国合同法》第232条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据上述法条，对于不定期合同的解除属于法定解除，而不属于约定解除。因此，上诉人可以随时解除合同，只有被告解除合同才应当在合理期限之前通知原告。更何况，本案中原告提供证据表明及被告自认原告在合理期限之前已通知其解除合同、被告也表示同意解除。本案中，一审法院在上诉人与被上诉人双方均认可并且法院也认定为不定期租赁合同的情况下，仍然引用原合同中约定解除条款从而认定上诉人违约，明显于法有悖，属于认定事实错误。

三、一审法院以被上诉人未提起反诉为由驳回原告的诉讼请求无任何法律依据

一审法院在双方构成不定期合同的情况下，不适用原《中华人民共和国合同法》第232条和原《中华人民共和国合同法》第98条[合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力]的规定对上诉人诉讼予以支持，却以被上诉人未提起反诉为由驳回上诉人的诉请闻所未闻。实际上，本案除双方构成不定期合同的事实之外，根据上诉人一审过程中提供的证据表明，双方已就终止合同达成合意，因此，被上诉人理应履行退还押金的义务。

二审法院判决，撤销一审判决，支持合肥某公司的全部诉讼请求。

二审法院认为，本案争议焦点归结为：合肥某公司要求王某某退还案涉租赁合同押金30000元有无事实根据和法律依据。

就本案争议焦点问题，二审法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方的租赁合同到期后，合肥某公司继承承租案涉房屋并交纳租金，王某某没有异议，原租赁合同继续有效，但双方租赁期限为不定期，构成不定期租赁关系。原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。具体到本案中，2018年2月1日，合肥某公司向王某某提出解除合同，并于2018年2月底搬离案涉房屋，合肥某公司亦向王某某交付了截止2018年2月28日的房租，故该不定期租赁合同于2018年2月28日依法解除，合肥某公司依法行使合同解除权，不构成违约。根据双方关于押金的约定，王某某应当在租房合同期满后无息退还给合肥某公司，由于双方的不定期租赁合同业已解除，因此对于合肥某公司要求王某某返还其30000元押金的诉请，予以支持。至于合肥某公司主张的资金占用利息，其要求自2018年3月1日起至实际返还押金之日，按照年利率6%的标准计算，于法有据，亦予以支持。

综上所述，二审法院认为，合肥某公司上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，支持合肥某公司的全部诉讼请求。

一审裁判文书：安徽省马鞍山市花山区人民法院民事判决书（2018）皖0503民初2018号；

二审判决文书：安徽省马鞍山市中级人民法院民事判决书（2018）皖05民终1688号。

一、本案中如何正确认定不定期租赁合同关系？

（一）本案原、被告双方签订的书面租赁合同已期限届满，相关权利义务均已依约履行

原、被告双方于2014年8月12日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告承租被告位于安徽省马鞍山市XXX门面房从事商业经营使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金为人民币16万元，租房押金人民币3万元，且合同第三条仅仅约定了第1年和第2年租金的支付方式，对后期租金如何支付并未明确约定。该合同系原被告双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告支付了押金和租金，被告也实际交付了租赁物给原告使用，双方合同已于2017年8月31日期限届满。

（二）双方自2017年8月31日以后的租赁行为形成不定期租赁合同，原告可以随时解除租赁合同

案涉租赁合同约定的期限届满（即2017年8月31日）后，原告继续实际使用租赁物，被告对原告继续使用租赁物的事实也未提出异议。

根据原《中华人民共和国合同法》第236条的规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方后期的租赁合同的性质为不定期租赁合同。根据原《中华人民共和国合同法》第232条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，本案中，原告可以随时解除合同，只有是被告解除合同才应当在合理期限之前通知原告。更何况，本案中原告提供证据表明及被告自认原告在合理期限之前已通知其解除合同、被告也表示同意解除。

二、合同解除后，被告是否应该退还押金，并承担资金占用期间给原告造成的利息损失？

原《中华人民共和国合同法》第93条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，第98条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第二十四条规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

本案中，原、被告在签订租赁合同时明确约定原告交纳的押金3万元在合同期满后由甲方退还乙方，但在双方协商一致解除租赁合同解除后，被告一直不履行退还押金的义务。因此，被告不仅退还押金，还应承担资金占用期间给原告所造成的利息损失。

本案主要涉及合同法中租赁合同一章关于不定期租赁的问题。在原《合同法》以及相关司法解释以相关明确规定的情况下，在法律实务中，尤其是在司法实务中，应该深刻理解相关条款的涵义，在查明案件事实的基础上，正确适用法律。